河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二七民二初字第374号
原告曹红娜。
委托代理人张存义。
被告郑州市六合置业有限公司，住所地：郑州市。
法定代表人申展，董事长。
委托代理人张岩，河南春秋律师事务所律师。
原告曹红娜诉被告郑州市六合置业有限公司（以下简称六合置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹红娜的委托代理人���新生、张存义，被告六合置业的委托代理人张岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹红娜诉称，位于郑州市二七区桃源路的“翰林世家”是被告开发的，2006年被告没有取得商品房销售手续，已作广告宣传销售。2009年4月16日，原、被告签订《房屋交付协议》。协议主要内容是被告将原告购买的六合翰林世家小区2号楼28层01号号房屋交付给原告，该房总价款451953元；被告保证在协议签订之日起18个月内办妥本项目开发销售手续，逾期按银行
贷款利率支付违约金。当日原告向被告支付了购房款218394元、天然气初装费4218元、暖气初装费10572元。被告将房屋交付原告，原告对房屋进行了装修，并入住。按照《房屋交付协议》的约定，被告应在2010年10月16日办好商品房销售手续，但被告在2011年8月20日才将商品房销售手续办好。被告应支付违约金12557元（218394元×年息6.9%×10个月÷12）。根据《郑州市城市基础设施配套费征收管理办法》规定，2007年10月1日后取得建筑工程规划许可证的工程项目，不再征收天然气入网费、暖气入网费。被告在2011年取得建筑工程规划许可证，即被告不应再收取原告的天然气入网费、暖气入网费，故原告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告按照《房屋交付协议》支付违约金12557元；2、被告退还天然气初装费4218元、暖气初装费10572元。
原告曹红娜提交的证据有：1、房屋交付协议复印件一份；2、天然气初装费交费收据一份；3、暖气初装费交费收据件一份。
被告六合置业辩称，原告在起诉前已将其所认购的房屋转让给案外其他人，随着房屋买卖主体的变更，基于原房屋买卖关系所形成的权利与义务，也相应的随着发生转移和消失，取而代之的是新的权利义务关系人，所以原告已丧失主体资格。翰林世家1���2号楼部分业主与被告建立买卖关系时间在2007年10月1日前，当时楼盘的房价中并未包括双气费。而《郑州市城市基础设施配套费征收管理办法》出台前，房价与双气初装费是分开收取的。为统一小区标准，购买日期超过2007年10月1日的业主，也参照过去的标准分别收取房款和双气初装费，且原、被告约定的房价中并未包含双气初装费，原告明确知道该部分费用应由原告自己承担，被告不存在重复收费的情况，故请求依法驳回原告的起诉。
被告六合置业以原告提交的证据1为复印件为由，不出示证据。
经庭审质证，对原告提交的证据1，被告认为是复印件，不予质证。对证据2、3真实性没有异议。经本院核实，对原告提交证据的真实性予以确认并采信。
根据有效证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：2009年4月16日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订了房屋交付协议。协议约定“因甲方房屋开发销售手续仍在办理之中，故甲乙双方现无法签订正式的《商品房买卖合同》，亦无法办理相关备案和按揭贷款手续。依照双方订立的《申请单》，根据乙方的入住请求，甲乙双方现就房屋先行交付事宜，经充分协商，自愿订立如下协议：一、甲方同意在乙方按本协议履行相关付款义务后，将乙方根据《申请单》所认购的‘六合·翰林世家’小区2号楼28层01号房屋先行交付给乙方入住使用”。双方约定总房款为451953元，乙方签署本协议书时支付认购金218394元，剩余按揭贷款220000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方同时提交办理银行按揭所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续。合同第五条双方特别约定：“1、甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续。甲方保证本项目开发销售手续办理时间为本协议签订后（以签订日期为准）18个月内办妥。如逾期甲方同意按以下方式之一办理：A、同意乙方退房，甲方无息退款。B、乙方不要求退房，甲方自逾期之日起至手续办妥之日，按同期银行贷款利率支付乙方违约金。2、乙方接甲方通知后，七日内必须按甲方指定的时间、地点携带本协议和相关交费凭证与甲方签定《商品房买卖合同》，并按合同约定办理相关的手续。3、如乙方接甲方通知后，拒不与甲方签订《商品房买卖合同》，并拒不办理相关手续的，乙方应将根据本协议接收的房屋退还给甲方，乙方所付购房预付款由甲方无息退还，乙方的其他损失包括并不仅限于装修费用、设备更新改造费用以及搬家费用等均由乙方自行承担。4、如乙方接甲方通知后，既拒不与甲方签订《商品房买卖合同》，拒不办理相关手续，又不将根据本协议接收的房屋退还给甲方的，甲方有权强行收回房屋，乙方放置在房屋内的物品，由甲方自行处置，由此给乙方造成的损失，由乙方自己承担”。当日，原告向被告缴纳房款218394元、天然气初装费4218元、暖气初装费10572元。2011年5月17日，被告取得《建设工程规划许可证》。2011年8月18日，被告取得《商品房预售许可证》。2012年12月31日，原告将翰林苑2号楼2801号房屋转让给张志强，并证明由此所产生的一切纠纷由其本人承担。当日，张志强与郑州市六合置业有限公司签订《商品房买卖合同》，买受被告出售的位于二七区大学路西、桃源路北2幢28层2801号房，建筑面积共90.31平方米，单价每平方米4976.09元，总金额449391元。合同补充协议第5条约定：“买受人同意除双方所签订的商品房买卖合同以及本补充合同约定的内容外，不再向出卖人提出其他任何要求”。
另查明，2007年9月6日，郑州市热力总公司与郑州市长城房屋开发集团有限公司签订《集中供热入网协议》，郑州市长城房屋开发集团有限公司缴纳集中供热入网费9231971.65元，合同约定的用热建筑地址包括翰林世家1号、2号楼。2007年9月10日，被告以郑州市长城房屋开发集团有限公司为其代缴翰林世家1号、2号楼集中供热入网费为由，向郑州市长城房屋开发集团有限公司出具集中供热入网费（代付款）2692078.98元的收据一份。2008年8月13日，郑州市长城房屋开发集团有限公司向郑州市财政局提出申请，称其公司开发的焦家门村翰林世家，面积为55570.8平方米安置工程已完工，请求先交纳以上工程22元／平方米的天然气配套费用，使天然气安装工作尽快开始。2008年9月10日，被告缴纳城市基础设施配套费1222557.60元。
又查明，《郑州市城市基础设施配套费征收管理办法》（以下简称《办���》）第六条规定：“建设单位和个人应当在办理《建设工程规划许可证》前，到郑州市建设项目审批收费联合办公室办理城市配套费缴费手续”。第十五条规定：“按本办法开征城市配套费后，原市政公用设施配套费、市政公用设施增容费、城市绿化费及暖气、天然气入网费停止征收”。《办法》于2007年10月1日起实施。2010年3月25日，郑州市物价局发出郑价公（2010）1号《关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知》，该通知规定：“小区规划红线以内与住房同步配套建设的供水、供电、供气、供暖、邮电通讯、有线电视、消防、安防以及小区物业用房等非营业性公共基础配套设施建设，应按规定的或实际发生的费用列入房屋开发成本，一律纳入商品房销售价格内”。该文件自2010年5月1日起执行。
本院认为，对于原、被告双方争议的违约金，因原、被告签订的��房屋交付协议》，实为商品房预售合同，虽然在签订该协议时，被告尚未取得商品房预售许可证明，但在原告起诉之前，被告已取得商品房预售许可证明，故该协议可视为有效。被告未能按照协议的约定在签订协议后18个月内办妥房屋销售手续，本应承担违约责任，但原告将房屋买受人变更为案外第三人时已承诺由此产生的纠纷与被告无关，而案外第三人与被告已签订《商品房买卖合同》，由此可视为原告经被告同意，将自己在房屋买卖关系中权利和义务一并转让给案外第三人，且案外第三人在《商品房买卖合同》补充协议中约定除双方所签订的商品房买卖合同以及本补充合同约定的内容外，买受人不再向出卖人提出其他任何要求，故原告按照原《房屋交付协议》向被告主张违约金，已无事实和法律依据，本院不予支持。
对于原、被告双方争议的天然气、暖气入��费应由谁承担的问题，因《办法》实施于2007年10月1日，在《办法》实施以前，存在房地产开发企业在销售住房时，在房屋价格之外，再向业主单独征收暖气、天然气入网费的情形。《办法》实施以后，原市政公用设施配套费、市政公用设施增容费、城市绿化费及暖气、天然气入网费已明令停止征收，但2010年3月25日，郑州市物价局发出郑价公（2010）1号文件，将小区规划红线以内与住房同步配套建设的供水、供电、供气、供暖、邮电通讯、有线电视、消防、安防以及小区物业用房等非营业性公共基础配套设施建设，应按规定的或实际发生的费用列入房屋开发成本，一律纳入商品房销售价格内。因此，原、被告双方争议的原告缴纳的暖气、天然气入网费应否退还的问题，根源在于双方在签订房屋交付协议时对房屋的成本价是否明确约定包括配套费用。经审查，原、被��双方签订的房屋交付协议对此并未作出约定，且原告未能提供证据证明被告销售的本案争议的房屋成本价中已包括暖气、天然气入网费，除房屋价格之外被告再次向原告收取暖气、天然气入网费，因此，原告主张被告退还暖气、天然气入网费，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告曹红娜的诉讼请求。
案件受理费484元，由原告曹红娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。
审 判 长 王 蕾
人民陪审员 李 艾
人民陪审员 何保险
二〇一三年五月十二日
书 记 员 何 艳
