河南省郑州市二七区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）二七民再字第70号

抗诉机关：郑州市人民检察院

申诉人（原审原告）侯云霞。

委托代理人郭国平、胡延勇，河南博之律师事务所律师。

被申诉人（原审被告）河南西元置业有限公司，住所地：郑州市。

法定代表人雷凌，董事长。

委托代理人高慧芳，河南正方圆律师事务所律师。

申诉人侯云霞因与被申诉人河南西元置业有限公司（以下简称：西元置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）二七民一初字第1102号民事判决书，向检察机关申诉。郑州市人民检察院于2012年8月9日作出郑检民抗（2012）56号民事抗诉书向郑州市中级人民法院提出抗诉。郑州市中级人民法院于2012年10月9日作出（2012）郑民抗字第95号民事裁定书，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。郑州市人民检察院指派郑州市二七区人民检察院检察员韩继全、李志中出庭。侯云霞的委托代理人郭国平、胡延勇，被告西元置业公司的委托代理人高慧芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审原告侯云霞诉称，原告通过与原审被告签订《商品房买卖合同》成为其开发的金源新里程小区的业主。在签约前，原告通过被告的宣传资料知道了金源新里程，经过查看网上视频，又在售楼部听取了售楼人员的明确承诺，领取了置业顾问提供的《置业计划书》，并现场观看项目沙盘后签订了合同。但是交房期限到期后，原告发现被告存在以下违约行为：1、没有为业主修建所承诺的小区景观水系、地下车库；没有按照规划修建自行车棚；2、被告承诺小区绿化率达到56%，相关资料却显示只有30%；3、被告承诺小区建有东、西两个大门，但目前只修建了一个东大门；4、按照规划要求应在小区院墙南建造的13余亩防护绿地并未建成；5、房屋交付时尚未经过竣工验收备案；6、国家强制性要求进户门应该是安全防卫门，但是被告为业主们安装的却是劣制旧门；7、售楼时宣传聘请了具有一级资质的珠江物业公司，入住后才发现提供服务的是另一家只具有三级资质的物业公司，且被告以高于政府指导价的标准与该物业公司签订了物业服务合同，使业主多付了物业费。据此，原告认为被告应承担下列民事责任：1、按照所承诺的标准继续履行义务，修建景观水系、地下车库、自行车棚及小区大门；2、绿化率应采取补救措施以达到56%；3、13余亩防护绿地系在经政府批准的开发规划范围之内，被告应按照相关文件执行；4、应按照国家强制性标准为原告更换质量合格的安全防卫门；5、房屋交付时并不符合交付使用条件，应承担自合同约定交房之日起到竣工验收备案手续实际办理完毕之日止的逾期交房违约金；6、被告以高于三级物业收费的政府指导价与所聘物业公司签订合同，侵害了业主的利益，应赔偿损失。原告作为小区业主，现依法提起诉讼，请求法院依法判令被告：1、履行合同义务；2、支付逾期交房违约金7093元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。

原审被告西元置业公司辩称，被告未承诺修建小区景观水系、地下车库等约定，不应承担违约责任。

原审查明，原告欲购房产一套，通过被告的宣传资料了解到了金源新里程，经查看网上资料、听取售楼人员的宣传，并现场观看项目沙盘后，于2009年9月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：09438756），依该合同第三、四条之约定，原告购买的被告预售的商品房位于郑州市二七区长江路南、云台路东7幢1单元3层6号，户型为二室二厅，建筑面积为74.73平方米，每平方米4435.01元，共计房款331428元；合同第八条约定了被告应在2010年5月31日前，将具备商品房经由五大责任主体验收合格条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。2010年2月3日，该房产经五大责任主体验收合格；2010年5月31日，原告自被告处签收《房屋交接单》，办理完毕房屋交接手续，并领取两书及礼品。后原告认为，被告交付的房屋不符合交付使用条件，应承担逾期交房违约金；被告售楼时做的宣传，诸如景观水系、地下车库、绿化率等，均不符合实际交付的情形；物业费用标准亦不符合约定、安全防卫门质量不合格等，故现起诉至法院，要求被告继续履行合同、支付逾期交房违约金等。

另查明，河南世纪金源置业有限公司于2010年9月3日经核准后，更名为被告河南西元置业有限公司。

原审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系在平等自愿的基础上所签，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均应产生相应法律约束力。同时商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。具体到本案中，广告和宣传中的说明和允诺即使没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告在销售广告和宣传资料中所显示的是该小区具有景观水系、其中三栋小高层下面都有地下停车场、每栋楼边上都有自行车棚等，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管上述内容未附属在双方签订的《商品房买卖合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。据此，原被告均应严格依合同约定全面履行各自的义务，原告已按照合同约定支付购房款的义务，被告也应按照合同约定履行合同义务。

原告诉请的要求被告修建景观水系、自行车棚的请求，被告既然做出承诺修建景观水系、自行车棚的要约，原告又很大程度上因其该要约内容，购买了被告所开发的房产，故被告应依其要约内容向作为业主的原告履行相应义务，但景观水系、自行车棚依原宣传所在的位置现已硬化、绿化，且该小区绝大部分业主已入住，该小区建筑架构、居住、生活环境均已成定局，被告未依约修建景观水系及车棚也已成既定事实，被告该违约行为确已产生，但如强制被告修建景观水系、自行车棚，无论从小区目前环境大局上，还是从小区全体业主的共同利益及对居住生活带来的影响上，修建景观水系及自行车棚已不现实，另外，因原告仅仅要求被告履行该承诺行为，而未要求被告承担其他违约责任，故对该项诉请本院依法不予支持。

原告诉请的修建地下停车场的问题，虽当时被告有相关宣传，但该小区内三栋小高层因郑州市人民防空办公室规定为人防工程，故现原告该项请求本院不予支持。

原告诉请的修建小区大门问题，因现小区东门可正常通行，西大门因紧邻的云台路尚未修通，且被告已书面对作出承诺：待云台路市政修建完毕正常通行后，其承诺将云台路西大门建造完成并投入使用，所以对原告该诉求本院不予支持。

原告诉请的绿化率问题，因被告所述的为绿化率56%，原告所示证据上显示的30%为绿地率，二者非同一概念，原告现无充分证据证明现在小区绿化率未达到56%，且被告不予认可，故对该项诉讼请求本院不予支持。

原告所述的要求被告建设的13余亩防护绿地，因最终未在郑州市城市规划局批准的准予被告建设的范围内，故被告无权建设，所以，原告该项诉讼请求本院依法不予支持。

原告所述的安全防卫门问题，被告应以合同约定为原告提供符合质量标准合格的安全防卫门，现其所提供的门存在质量问题，被告有义务予以更换，故对该项诉请本院予以支持。

原告要求的逾期交房违约金方面，依合同第八条约定：“出卖人应当在2010年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备第5种条件（该商品房经由五大责任主体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，本案房屋被告于2010年2月3日经五大责任主体即郑州市岩土工程勘察设计院、河南省城市规划设计研究院有限公司、林州市建筑工程九公司等验收合格，已符合原被告合同所约定的条件。原告主张的房屋验收合格后未经备案不符合郑州市城市开发相关规定，所以该交付不符合法定交付的规定，仍应承担违约逾期交房的责任，本院认为因该房屋验收为备案制度，非法定强制性的审批许可制度，所以该交付不能以验收备案与否作为一法定标准，更不应以此作为房屋交付的必备条件，尤其是房屋已经五大责任主体验收合格，已符合双方合同约定的条件，且原告已于2010年5月31日同被告办理了房屋交接手续，并领取了相应礼品，故现原告再以被告逾期交房要求违约金的诉请于法无据，本院不应予以支持。

原告诉请的被告以高于三级物业收费的政府指导价与所聘请物业公司签订服务合同，侵害了业主利益，应赔偿损失的问题，被告单方更换原来向业主所承诺的物业公司，确实不符双方约定，但之后物业费的标准问题应为作为业主的原告同物业公司的问题，现原告要求被告赔偿其因此产生的损失于法无据，且原告也没有充分证据证明其确实产生了损失及具体损失数额。故对原告该项诉请本院依法不予支持。

对被告辩称的景观水系、自行车棚等未在合同中约定的问题，因其售房宣传时所作的该项内容的宣传，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，所以广告和宣传中的上述即使没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。故被告该辩解不能成立。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南西元置业有限公司于本判决生效之日起十日内为原告侯云霞更换符合国家强制性标准的安全防卫门；二、驳回原告侯云霞的其他诉讼请求。案件受理费100元，原、被告各承担50元。

郑州市人民检察院抗诉认为：法院判决认定“修建景观水系及自行车棚已不现实”没有事实依据；原审法院以开发商承诺修建为由驳回原告要求修建小区西大门的诉求没有法律依据；原审法院以市政人防工程为由驳回原告要求修建地下停车场的诉求没有法律依据；原审法院不支持修建小区景观水系、自行车棚、小区西大门和地下车库的判决显失公平。

原审原告对郑州市人民检察院抗诉书没有异议。

原审原告再审提供的证据有：第一组：《商品房买卖合同》、《企业名称变更核准通知书》。第二组：1、金源新里程售楼宣传视频及部分截图；2、置业计划书；3、宣传彩页；4、沙盘照片；5、（2008）郑城规建管许字第0168号《建筑工程规划许可证》及附件、规划总平面图、效果图；6、（2007）郑城规规管许字第0136号《建设用地规划设计条件通知书》及所附《宗地图》；7、小区实景照片现状；8、《承诺书》；9、209位业主签名表；10、（2011）二七民一初字第1084号民事判决书。

原审被告对郑州市人民检察院抗诉书提出异议：被告从未承诺修建小区景观水系及自行车棚等约定，不应承担违约责任。原审审理期间经法院勘察现场，有许多业主不支持修建景观水系，申请人所称业主申请修建与事实不符。被告不存在拖延修建西大门的情况，是因为市政道路未开通，目前西大门已修好。关于地下停车场，市人防办已核准为人防工程，依据“三同时”原则已完成建设。

原审被告提供的证据有：1、商品房买卖合同一份；2、土豆网视频信息一份；3、金源城南里项目策划销售代理合同一份；4、离职证明一份；5、郑州房地产网公布的同时期同地位小区预售均价一份；6、楼盘宣传资料一份；7、小区内通往西大门的道路已修好的照片一份；8、西大门紧邻的云台路未开通照片一份；9、被告公司关于工人路开大门的承诺书一份；10、防空地下室建设设计要求核定书一份；11、车棚照片一份；12、城市架空电力线路接近或跨越建筑物的安全距离一份。

经庭审质证，本院对原审原、被告提交的证据认证如下：（一）、对原审原告提交的证据：第一组证据中的证据原审被告无异议，本院认为该证据客观、合法，并具有关联性，故予以采信。原审被告对第二组中的1、2、3、4、5、6、7、8、10的真实性没有提出异议，对证据9的真实性有异议。本院认为，证据9，原告没有提供签名人合法的身份信息，原审被告的异议成立，本院不予采信。原审被告对第三组、第四组证据不予质证，认为与本案无关。本院认为，原审原告提交的第三组、第四组证据不属于再审审理范围，原审被告的异议成立，本院不予确认。（二）、对原审被告提交的证据：证据1，原审原告无异议，本院予以采信。证据2、3、4、6，不能推翻原审原告的证据，本院不予采信。证据5与案件无关，本院亦不予采信。证据7、8、9，原审原告认为不能做为对抗抗诉的理由，且真实性无法核对，本院认为该证据不能证明大门已完全修好，对该证据本院不予确认。原审原告对证据10、11、12的真实性没有提出异议，本院予以采信

本院再审查明事实与原审一致。

另查明，原审被告没有为原审原告修建景观水系、西大门和地下车库。自行车棚没有按要求每栋楼修建1个，而是集中修建了1个自行车棚。庭审中，原审被告同意为原审原告修建西大门。

本院认为：原审原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系在平等自愿的基础上所签，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均应产生相应法律约束力。同时商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。具体到本案中，广告和宣传中的说明和允诺即使没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原审被告在销售广告和宣传资料中所显示的是该小区具有景观水系、其中三栋小高层下面都有地下停车场、每栋楼边上都有自行车棚等，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管上述内容未附属在双方签订的《商品房买卖合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。原审原、被告均应严格依合同约定全面履行各自的义务，原审原告已按照合同约定支付购房款，而原审被告未按照合同约定修建小区景观水系、自行车棚、小区西大门和地下车库，应承担违约责任。但景观水系、自行车棚依原宣传所在的位置现已硬化、绿化，且该小区绝大部分业主已入住，该小区建筑架构、居住、生活环境均已成定局，若强制被告修建景观水系、自行车棚，无论从小区目前环境大局上，还是从小区全体业主的共同利益及对居住生活带来的影响上，修建景观水系及自行车棚已不现实，故对该项诉请本院不予支持；该小区内三栋小高层因郑州市人民防空办公室规定为人防工程，按照《河南省实施办法》规定，防空地下室必须与地面建筑同步规划、设计、建设，因地面建筑已完成，故原告要求修建地下车库的请求，本院不予支持；原告要求修建小区西大门，被告亦表示同意修建，原审不支持修建西大门不妥，因此，原审原告的该项请求，本院予以支持。郑州市人民检察院对此项的抗诉理由成立，本院予以支持。对原审被告辩称的景观水系、自行车棚等未在合同中约定的问题，因其售房宣传时所作的该项内容的宣传，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，所以广告和宣传中的上述即使没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。故原审被告该辩解不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题和意见》第二百零一条、《河南省实施办法》第十三条之规定，判决如下：

一、维持本院（2011）二七民一初字第1102号民事判决第一项；

二、撤销本院（2011）二七民一初字第1102号民事判决第二项；

三、原审被告河南西元置业有限公司于本判决生效之日起三十日内修建原审原告侯云霞所居住的金源新里程小区的西大门。

四、驳回原审原告侯云霞其他诉讼请求。

案件受理费100元，原审原、被告各承担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审　判　长　　阔晓晖

审　判　员　　李世明

人民陪审员　　阴彦平

二〇一三年六月十七日

书　记　员　　白湲媛