河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）郑民四终字第3号

上诉人（原审被告）向金龙。

委托代理人王良中、桑文君，河南良仁律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）河南天鹰房地产开发有限公司。

法定代表人郭景阳，董事长。

委托代理人潘宏建、尹清政，河南仟问律师事务所律师。

上诉人向金龙因与被上诉人河南天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第2254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人向金龙的委托代理人桑文君，被上诉人天鹰公司的委托代理人潘宏建、尹清政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2004年3月29日，双方签订《购房协议书》一份，主要约定：向金龙购买天鹰公司开发的“锦江国际花园”1号楼南单元19、20层02号房屋；该房屋的暂测面积为236.22平方米；向金龙所购房屋单价为每平方米3646元，实际成交价为861258元；在本协议书签订之日起7日内，向金龙应携带本协议书与天鹰公司签订《商品房买卖合同》，并交付购房首期款181258元，余款68万元采用一次付款方式支付的，应于《商品房买卖合同》签订之日起30日内一次付清，采取按揭方式支付的，应于《商品房买卖合同》签订之日10日内备齐按揭资料交送天鹰公司并办理完毕按揭手续。后天鹰公司（出卖人）与向金龙（买受人）又就该房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.0409712）一份，主要约定：1、向金龙购买天鹰公司开发的位于金水区未来路73号1幢南单元19、20层02号预售商品房，户型为四房二厅，合同约定建筑面积共236.22平方米；2、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3499.5元，总金额826652元；3、付款方式及期限。2004年5月26日付清首付款166652元，余款66万元10日内与贷款银行办理完毕按揭手续；4、买受人逾期付款的违约责任。按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金；5、交付期限。出卖人应当在2004年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；6、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；该合同还约定了其他相关事项。双方同时签订的《合同补充协议》（附件四）主要约定：1、买受人按揭贷款支付房款，应遵守：（1）、买受人应在签订本合同10日内与贷款银行办理完毕贷款手续，因买受人原因未按时办理完毕贷款手续，视为买受人逾期付款，按合同第七条处理（买受人逾期付款的违约责任）；（2）、因买受人原因，贷款未获银行批准，买受人应在接到通知之日起三十日内付清购房款，否则视为买受人逾期付款，按合同条款第七条处理；该补充协议还约定了其他相关事项。上述《商品房买卖合同》未在房地产管理部门备案。2004年3月29日、5月29日、6月21日，向金龙向天鹰公司分别交纳该房购房定金5000元、房款1807元和房款160000元，天鹰公司分别出具了相应收据。2005年3月25日，天鹰公司向向金龙发出《入住通知单》，向金龙予以签收，并于随后入住该房屋至今。

后因向金龙未支付合同约定的剩余房款，天鹰公司于2013年3月20日向向金龙发出《通知》一份，通知向金龙在收到本通知后5日内付清拖欠的购房款66万元，否则，双方签定的《商品房买卖合同》及补充协议自动解除等。向金龙于2013年3月21日收到该通知，但并未按通知规定的期限支付购房款66万元，且截止庭审时仍未支付该剩余房款。

原审法院认为：双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，本院对此予以确认。向金龙作为购房人，足额交纳房款是其根本义务。虽然合同约定向金龙以银行按揭贷款方式交纳剩余房款66万元，但因银行按揭贷款只是支付购房款的一种方式，且存在不确定性，向金龙在大部分房款没有付清的情况下，数年占有该房屋；且向金龙在接到天鹰公司催告其支付剩余房款、否则合同自动解除的通知后，仍未履行付款义务，故天鹰公司可以解除该房屋买卖合同。向金龙在接到通知后未主动提出异议，也未主动请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，本院对此予以确认。因双方签订的房屋买卖合同解除，向金龙应当将该房屋返还天鹰公司，故对天鹰公司的该诉请，应当予以支持。向金龙辩称“天鹰公司一房二卖，致使向金龙无法办理按揭，天鹰公司违约在先，无权解除合同”，因合同解除权系形成权，在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时均可以解除合同；向金龙若认为天鹰公司存在一房二卖的行为，可以依法另行主张权利，不应既不按其辩称的理由主张权利，又以此为由不交纳剩余大部分购房款而长期占有该房屋，故向金龙的该辩称无法律依据，本院不予采信。向金龙辩称“向金龙未违约、不应承担违约责任，应继续履行合同、天鹰公司应配合向金龙尽快办理按揭手续”等，因天鹰公司已催告向金龙在合理期限内交纳剩余购房款，但向金龙却未交纳，致使天鹰公司不能实现房屋交易的合同目的，况且银行按揭贷款只是支付购房款的一种方式，能否顺利完成银行按揭贷款受多种原因影响，不确定性因素较多，向金龙按揭不能也应当以其他方式支付剩余房款，故向金龙的该辩称亦无法律依据，本院不予采信。关于天鹰公司主张的违约金。因向金龙经天鹰公司催告后在合理期限内仍未付清剩余购房款，已构成违约，应当承担相应违约责任；根据合同约定，向金龙逾期付款违约金为累计应付款66万元的1%即6600元，该违约金标准适当合理，应当予以支持；若向金龙认为天鹰公司也有违约行为，可以依法另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认河南天鹰房地产开发有限公司与向金龙签订的《商品房买卖合同》（合同编号：NO.0409712）已经解除。二、向金龙于本判决生效后三十日内将《商品房买卖合同》项下的房屋（位于郑州市金水区未来路73号1幢南单元19、20层02号）腾空后返还河南天鹰房地产开发有限公司。三、向金龙于本判决生效后十日内支付河南天鹰房地产开发有限公司逾期付款违约金6600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12233元，由向金龙负担。

向金龙不服原审判决，向本院提起上诉称：双方约定我以按揭贷款方式购房，但天鹰公司在卖房时一房两卖，他人已经办理按揭贷款并将涉案房屋抵押给银行，造成我无法办理按揭手续。天鹰公司仅送达解除通知，不能认定合同已经解除。一审判决认定事实错误，请求二审法院予以改判，驳回天鹰公司的诉请。

天鹰公司答辩称：向金龙称我公司一房二卖没有任何证据，虽然双方协议约定向金龙以按揭方式购房，但向金龙2005年3月入住，至今未交纳全部房款，我公司无奈于2013年3月下发解除通知，向金龙收到后亦不交纳。向金龙返还房屋，我公司愿意退回向金龙已付的购房款166807元。一审判决正确，请求维持。

本院经审理查明的事实与原审一致外，另查明审理中，天鹰公司同意向金龙返还房屋的同时，将向金龙已付的房款予以退还。

本院认为：本案中双方签订商品房买卖合同，向金龙购买天鹰公司的房屋，总房款66万元，向金龙支付166807元，余款一直未付。向金龙上诉称当时约定按揭方式支付房款，但天鹰公司一房二卖，致使按揭无法办理，未提供充分证据证实，且按揭只是支付买房款的一种方式，向金龙在大部分房款没有付清的情况下，数年占有该房屋，天鹰公司在通知向金龙清缴下余房款没有结果时诉请解除买卖房屋合同并无不妥。本院考虑天鹰公司同意将收取向金龙已交纳的购房款退还向金龙，故在本案中一并处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第2254号民事判决的第（一）、（三）项；

二、变更郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第2254号民事判决的第（二）项为：向金龙于本判决生效后三十日内将《商品房买卖合同》项下的房屋（位于郑州市金水区未来路73号1幢南单元19、20层02号）腾空后返还河南天鹰房地产开发有限公司，河南天鹰房地产开发有限公司同时返还向金龙购房款166807元。

二审案件受理费12233元，由向金龙负担。

本判决为终审判决。

审判长　　崔航微

审判员　　陈　赞

审判员　　舒　杨

二〇一五年四月二十日

书记员　　马　静