河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）郑民再终字第192号

申请再审人（一审被告、二审上诉人）赵秀玉，女，1952年11月21日出生，汉族。

委托代理人李苹，北京德恒（郑州）律师事务所律师。

委托代理人李战强，北京德恒（郑州）律师事务所实习律师。

申请再审人（一审被告，二审上诉人）杜景山，男，1952年12月3日出生，汉族。

委托代理人李苹，北京德恒（郑州）律师事务所律师。

委托代理人李战强，北京德恒（郑州）律师事务所实习律师。

申请再审人（一审被告、二审上诉人）张鑫，女，1969年6月23日出生，汉族。

委托代理人宁广隆，河南泰众律师事务所律师。

委托代理人王占民，河南扬善律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）程卫星，男，1958年11月4日出生，汉族。

委托代理人陈小富，北京市中创（郑州）律师事务所律师。

委托代理人董士刚，北京市中创（郑州）律师事务所律师。

申请再审人赵秀玉、杜景山、张鑫与被申请人程卫星确认合同无效纠纷一案，河南省郑州市中原区人民法院于2013年8月29日作出（2012）中民二初字第1634号民事判决，赵秀玉、杜景山、张鑫不服提起上诉，本院于2013年12月10日作出（2013）郑民三终字第1126号民事判决，已经发生法律效力。赵秀玉、杜景山、张鑫不服向本院申请再审，本院于2014年10月11日作出（2014）郑民申字第375、389号民事裁定，由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人赵秀玉的委托代理人李苹、李战强，申请再审人杜景山及其委托代理人李苹、李战强，申请再审人张鑫的委托代理人宁广隆、王占民，被申请人程卫星及其委托代理人陈小富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

程卫星诉称，程卫星与赵秀玉系朋友关系，并且非常要好。赵秀玉1996年购得位于郑州市中原区文化宫南路3号院2号楼2单元2层18号房屋一套，一直闲置，当时房价便宜，房租较低，且程卫星与赵秀玉关系特别要好，为让朋友（即程卫星）儿子上学方便，便将房屋借给程卫星居住。2005年赵秀玉与程卫星口头协议将房屋卖给程卫星。虽然没有签订书面转让协议，但程卫星已经支付了房款12万元。之后，赵秀玉看房价涨势凶猛，反悔要收回房屋，以侵权纠纷向法院提起诉讼，一审法院查清事实后驳回了赵秀玉的起诉，然而二审法院却本末倒置，撤销了一审法院判决，支持了赵秀玉的诉请。为了维护程卫星的合法权益，程卫星遂向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2010年4月22日作出（2010）豫法民申字第03848号民事裁定书，指令郑州市中级人民法院再审，再审期间中止原审判决的执行。2011年12月6日郑州市中级人民法院作出（2011）郑民再终字第191号民事判决书，判决撤销了郑州中院（2010）郑民二终字463号民事判决书，维持了郑州市中原区人民法院（2009）中民一初字第1431号民事判决，即驳回赵秀玉的诉讼请求。然而，赵秀玉为了转移房产，与张鑫恶意串通，在诉讼期间，于2011年8月17日将诉争房产以20000元的低价转让给张鑫，程卫星认为，赵秀玉、张鑫恶意串通损害程卫星的利益，根据我国合同法第52条的规定属无效行为，为维护程卫星的合法权益，故诉至法院，请求依法确认赵秀玉、杜景山与张鑫之间2011年8月17日签订的房产买卖合同无效。

赵秀玉、杜景山共同辩称，赵秀玉与张鑫之间并不存在房屋买卖关系，赵秀玉在本案起诉之前并不认识张鑫，赵秀玉是将房屋卖给了郭淑玲，因此起诉状中所述内容即“赵秀玉为了转移房产，与张鑫恶意串通，在诉讼期间，于2011年8月17日将诉争房产以20000元的低价转让给张鑫”这个事实是不存在的。赵秀玉将房屋出卖给郭淑玲的时间是在2010年12月16日，此时赵秀玉与程卫星的物权保护纠纷案件已经审理终结，并且程卫星在执行局的执行要求下将房屋腾空交给赵秀玉，赵秀玉是在本案诉争房屋权属明晰，并且没有任何诉讼及执行争议的情况下，通过房产中介“郑州市环宇世纪房地产服务有限公司”以正常的交易方式和交易价格将房屋卖给了郭淑玲。赵秀玉出卖自己的房屋给郭淑玲的行为完全合法，并无任何违法违规之处，依法应当得到法律的支持和保护，程卫星对本案诉争房屋不享有任何物权。原审法院的生效判决已经明确确定本案诉争房屋所有权人是赵秀玉，并不是程卫星，本案不存在侵害程卫星利益的情形。综上所述，本案程卫星所起诉的案件事实不存在。赵秀玉与张鑫之间不存在房屋买卖合同关系，因此程卫星的诉讼请求应当依法驳回。

张鑫辩称，程卫星的诉请没有事实和法律依据，依法应予以驳回。张鑫和赵秀玉之间不存在房屋买卖关系，张鑫并不认识赵秀玉，也未与赵秀玉签订房屋买卖合同，赵秀玉与案外人郭淑玲签订了房屋买卖合同，将涉案房屋转让给郭淑玲，而后郭淑玲又将该房屋转让给了张鑫，所以张鑫和赵秀玉之间根本就不存在房屋买卖关系，更不存在恶意串通。张鑫从案外人郭淑玲处购买房屋时价款为60万元，而不是程卫星所称的2万元，所以张鑫并没有和赵秀玉恶意串通。张鑫购买涉案房屋时对程卫星与赵秀玉之间的房屋纠纷并不知情，程卫星诉称其与赵秀玉之间的房屋纠纷已经过一审、二审、再审程序审理，而张鑫购买该房屋时并不知道该纠纷的存在，赵秀玉、案外人郭淑玲也没有告知张鑫，根据物权法的公示公信原则即不动产登记原则，张鑫购买该房屋时，产权登记的所有人是赵秀玉，所以张鑫有理由相信，该合同合法。综上所述，张鑫是以60万元的市场价格从案外人郭淑玲处购买了房屋，与赵秀玉之间没有关系，因此张鑫购买该房屋并不存在恶意串通及低价转让，所以不符合合同法关于无效合同的规定，依法应当驳回程卫星的诉请。

一审查明，程卫星与赵秀玉、杜景山夫妻二人原系朋友关系。位于郑州市中原区文化宫南路3号院2号楼2单元2层18号房屋（建筑面积117.60平方米）权属证书登记（2008年12月23日）所有权人为赵秀玉，程卫星自1999年开始在该房屋居住至今，赵秀玉于2005年4月19日、2005年4月25日分别向程卫星出具收据各一份，载明“收到程卫星现金壹拾万元整。（文隆小区住房转让款）赵秀玉2005.4.19”，“今收到程卫星现金贰万元整。（文隆小区住房）赵秀玉2005.4.25”。后赵秀玉以程卫星侵权为由诉至郑州市中原区人民法院要求程卫星搬出诉争房屋，郑州市中原区人民法院作出（2006）中民一初字第1431号民事判决书，判决驳回赵秀玉的诉讼请求，后于2011年12月6日河南省郑州市中级人民法院作出（2011）郑民再终字第194号民事判决书，判决维持一审法院（2006）中民一初字第1431号民事判决书，即驳回赵秀玉的诉讼请求。

2011年8月17日，赵秀玉、杜景山作为甲方，案外人郭淑玲作为甲方委托代理人，张鑫作为乙方，双方签订房屋买卖合同一份，主要约定甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况做了充分的了解，并愿意购买该房屋；房屋坐落在郑州市中原区文化宫南路3号院2号楼2单元2层18号，房屋建筑面积117.60平方米，地下室11.87平方米，房屋所有权证号为郑房权证字第08010904**号，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让；经双方协商确定，该房屋成交价格为20000元，乙方于2011年8月18日前向甲方支付房款20000元。2011年8月19日，张鑫登记为该房屋所有权人，房屋所有权证号为郑房权证字第11011014**号。

另查明，2011年1月5日，赵秀玉、杜景山共同向案外人郭淑玲出具《委托书》一份，委托郭淑玲代为办理赵秀玉、杜景山共同拥有坐落于郑州市中原区文化宫南路3号院2号楼2单元2层18号（郑房权证字第08010904**号）房产的买卖、过户手续及维修基金的过户手续；代为收取售房房款；上述房屋转让价格受托人有权决定；协助买方办理二手房按揭贷款手续；代为办理上述房产的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续；代为办理郑州市存量房网上交易和结算资金监管及代领监管资金并在其相关手续上签字等内容。该《委托书》于2011年1月5日经河南省郑州市中原公证处公证。

一审法院认为，程卫星与赵秀玉之间存在的房屋买卖关系，双方系在平等自愿的基础上形成的，程卫星亦居住于该诉争房屋，由程卫星持有并出示的赵秀玉在2005年4月19日、25日给程卫星出具的两份收据，以及河南省郑州市中级人民法院（2011）郑民再终字第191号民事判决书在案佐证，应予以认定。赵秀玉、杜景山与张鑫于2011年8月17日签订的房屋买卖合同在房产管理部门进行备案后，该合同即具有了公示性，有关部门亦能通过合同备案制有效监管房屋买卖行为。该合同中约定的购房价格为20000元，极其明显不合理，显系恶意串通行为，且该行为损害了程卫星的合法权益，故程卫星主张赵秀玉、杜景山与张鑫之间的房屋买卖合同无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，对此诉讼请求予以支持。赵秀玉、杜景山、张鑫均辩称系赵秀玉将房屋卖给了案外人郭淑玲，郭淑玲将房屋卖给了张鑫，与查明事实不符，不予采信；张鑫因本案确认其与赵秀玉、杜景山签订的房屋买卖合同无效而遭受的损失，可以另案诉讼要求赵秀玉、杜景山承担相应的赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：赵秀玉、杜景山与张鑫于2011年8月17日签订的房屋买卖合同为无效合同。案件受理费100元，由赵秀玉、杜景山及张鑫负担；财产保全费2000元，由程卫星负担。

赵秀玉、杜景山不服向本院上诉称：一、1、一审认定赵秀玉与程卫星之间存在房屋买卖关系错误。赵秀玉与程卫星自2005年至今就本案诉争房屋的售价、办理过户等合同必备基本条款未达成一致意见，双方之间根本不存在买卖关系；2、一审认定赵秀玉、杜景山将房屋出售给张鑫也与客观事实严重不符。事实为，赵秀玉与程卫星物权保护纠纷案件胜诉并经人民法院强制执行后，赵秀玉将其完全合法拥有的房屋通过中介公司的居间服务出售给郭淑玲。双方支付了房款并交付了房屋，但就房屋过户的手续双方以公证委托的方式作了变通。以上事实有书面证据和证人证言可以印证。而郭淑玲取得房屋的所有权后又将房屋出售给张鑫，并办理了法定过户手续，张鑫现已取得房屋所有权证。故本案客观上的房屋买卖法律关系共两次，即赵秀玉将房屋出卖给郭淑玲；郭淑玲又将房屋出卖给张鑫。赵秀玉、杜景山与张鑫之间并不认识，更不存在任何法律关系；3、原审认定赵秀玉、杜景山与张鑫恶意串通，以2万元的售价出卖房屋错误。赵秀玉是以54万多的价格将房屋卖给郭淑玲，郭淑玲又以约60万的价格卖给张鑫。房管局网签办证时签订的2万元出售房屋的合同是为了满足房管局资金监管要求而制作的“假”合同，签订该合同的目的是为了以最低的成本办理房屋过户手续，合同中2万元的售价仅仅是形式条件，不具有真实性和公示性。故不存在赵秀玉与张鑫恶意串通以2万元低价出售房屋的事实；二、一审判决避重就轻，遗漏案件重要事实和法律逻辑。赵秀玉对房屋享有完整物权，其所享有的处分权完整无瑕疵，对房屋出卖时的定价也是绝对自由的。赵秀玉出售房屋在前，程卫星获得再审判决在后。赵秀玉出售房屋是在程卫星将房屋腾空之后，故赵秀玉无论以何种方式何种价格出售房屋都与程卫星无关。程卫星与涉案房屋的关系仅仅是债权关系，无任何物权关系，承担债权的责任人是赵秀玉。而不是物（房屋）。物的流转与程卫星无直接关系。庭审中，赵秀玉又补充上诉理由称，程卫星不具备诉讼主体资格。首先，程卫星不是房屋的所有权人，其次，程卫星依据（2011）郑民再终字第191号民事判决书申请执行的案件已于2012年12月10日被中原区人民法院裁定不予执行，此时，程卫星对涉案房屋已无任何权益，房屋的处分行为与程卫星无关。庭审中，杜景山又补充上诉理由称，我与赵秀玉是合法夫妻关系，是房子的合法共有人，我没有说过将房子卖给程卫星，赵秀玉与程卫星的房屋买卖关系只是口头意向，没有我的同意，是无效的。我的房子经过中介卖给郭淑玲，在卖给郭淑玲之前，与程卫星的纠纷已经判决完毕，我和赵秀玉与张鑫从未见面也没有联系，没有收张鑫任何钱或者把钥匙给张鑫。综上，赵秀玉、杜景山认为原审判决事实认定错误，适用法律错误，法理逻辑错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回程卫星的诉讼请求，并由程卫星承担本案诉讼费用。

程卫星辩称，一、程卫星是本案适格的原告，程卫星与赵秀玉之间有房屋买卖关系，不仅是中原区法院的判决书对此有认定，郑州中院（2011）郑民再终字第191号判决书也对双方之间的房屋买卖关系进行了认定，且该判决书现已生效；二、一审认定张鑫与赵秀玉、杜景山之间存在房屋买卖关系正确。因为2011年8月17日赵秀玉、杜景山与张鑫签订的房屋买卖合同在房管局有备案，且从合同中可以看出郭淑玲只是接受赵秀玉的委托办理卖房事宜，郭淑玲不是涉案房屋的出卖人，从票据中也可以看出，赵秀玉与张鑫是房屋买卖合同的双方，所以赵秀玉、杜景山所称与张鑫不存在买卖关系的说法与事实不符；三、涉案房屋一直由程卫星居住，杜景山与赵秀玉是夫妻，不可能不知道。其二人与张鑫恶意串通，低价转让房屋，损害了程卫星的权利，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

张鑫不服向本院上诉称，一、一审判决认定事实错误。张鑫与赵秀玉、杜景山之间无房屋买卖法律关系。赵秀玉、杜景山是与将房屋卖给案外人郭淑玲，而郭淑玲又将房屋转让给了张鑫。一审中，张鑫提供了房产证、购房发票和契税证明；赵秀玉、杜景山提供了其与郭淑玲签订的房屋买卖合同、委托售房公证书、郭淑玲的证人证言；上述证据已经形成了完整的证据链，证明张鑫与赵秀玉、杜景山之间无房屋买卖法律关系。因为郭淑玲从赵秀玉、杜景山处购买诉争房屋后，未办理过户手续，后将房屋转让给了张鑫。张鑫办理过户手续时只能从赵秀玉名下办理。在房管局备案的房屋买卖合同并不是真实的交易合同，只是办理房产过户手续时配合房管局履行的一个程序性要求，房产购买合同中显示的2万元购房款并不是真实的房款数额，该2万元只是在房管局的监管资金数额。一审中，张鑫提交的购房发票和契税完税证均证明张鑫购买诉争房屋时计税金额是477571元。而一审判决对上述证据的证明效力予以否定，没有任何依据。发票是国家机关出具的正规发票，无其他证据能否定它的真实性；二、一审判决适用法律不当，张鑫与赵秀玉、杜景山之间不存在恶意串通，三人在本案诉讼前不认识，也不存在房屋买卖关系。张鑫从郭淑玲处购买房屋时不知道该房屋有纠纷，赵秀玉、杜景山和郭淑玲也未告知张鑫，张鑫不可能故意与赵秀玉、杜景山恶意串通。另外，张鑫是以市场价53万元的价格购买诉争房屋，而不是程卫星诉称的2万元，所以，张鑫购买该房屋时属于善意购买者；三、程卫星也不是诉争房屋的合法所有权人，程卫星并未提供证据证明其是诉争房屋的所有权人，其提交的证据只能证明其与赵秀玉、杜景山存在房屋买卖合同纠纷，属于债权债务纠纷，不是物权纠纷，故不存在对程卫星权益的损害。综上，张鑫请求二审法院撤销一审判决，改判驳回程卫星的诉讼请求。

程卫星辩称，一审判决认定事实清楚，张鑫与赵秀玉、杜景山之间存在房屋买卖关系，赵秀玉、杜景山与张鑫签订转让合同的时间是2011年8月17日，而省高院指令中院进入再审的时间是2011年4月22日，再审过程中，原判决应中止执行。赵秀玉、杜景山在诉讼中进行房屋转让，且约定交易价格为2万元，明显存在恶意。房产管理机关备案的合同，其证明效力高于其他合同，张鑫没有证据证明2万元是房屋监管价格。即使按张鑫所说为少交税和避税而签订合同，该合同也是损害国家利益和违背法律规定的，也应是无效合同。张鑫称从郭淑玲处购得房屋是53万元的价格，但郭淑玲从赵秀玉处购买是54万元，显然也不符合常理。郭淑玲只是赵秀玉和杜景山的代理人，与张鑫之间没有买卖关系，张鑫在合同上登记的地址也是假的，说明其不诚信。请二审法院驳回上诉，维持原判。

张鑫对赵秀玉、杜景山的上诉主张无异议。

赵秀玉、杜景山对张鑫的上诉主张亦无异议。

本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院二审认为，赵秀玉收取程卫星房屋转让款12万元，房屋亦实际由程卫星使用管理多年，生效法律文书已经确认程卫星与赵秀玉之间的房屋买卖关系成立，因此，程卫星基于房屋买卖关系所有享有的权利依法应予以保护。

我国法律规定，当事人恶意串通，损害第三人利益所签订的合同无效。本案据查，赵秀玉与杜景山就出售涉案房屋分别与程卫星及张鑫先后形成两份买卖关系，其中，与程卫星形成的买卖关系发生在2005年，程卫星已经支付房款并装修入住。此后，在程卫星与赵秀玉因涉案房屋进行诉讼过程中，赵秀玉、杜景山又于2011年8月17日与张鑫签订买卖合同，将涉案房屋转让给张鑫，并将买卖合同在房产管理部门进行备案，而合同显示双方交易价格仅为2万元，该价格明显低于市场价格，不合常理。郭淑玲的身份在合同中显示系委托代理人，故对赵秀玉、杜景山及张鑫所主张与郭淑玲之间存在房屋买卖关系的上诉理由，不予采信。张鑫称购房价格不是2万元，而是53万元，但并未提供相应的合同及付款证据予以证实，亦不予采信。据此，本院认为赵秀玉、杜景山与张鑫之间恶意串通明显，由此签订的房屋买卖合同应被确认无效，赵秀玉、杜景山及张鑫的上诉理由均不能成立，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵秀玉、杜景山及张鑫负担。

申请再审人张鑫再审称，1.赵秀玉、杜景山于2010年12月16日将本案房屋转让给郭淑玲，郭淑玲于2011年8月17日又转让给张鑫，因郭淑玲未办理过户手续，张鑫只能从赵秀玉名下办理过户手续，故张鑫与赵秀玉在房管部门的买卖合同并不是真实的买卖关系，只是张鑫配合房管部门的一个程序性的要求。上述事实有张鑫提供的房产证、购房发票和契税证明，赵秀玉、杜景山提供的其与郭淑玲的房屋买卖合同、委托售房公证书、郭淑玲的证人证言等证据证明，因此张鑫与赵秀玉、杜景山没有房屋买卖关系，原审认定该部分事实错误；2.郭淑玲与赵秀玉、杜景山签订房屋买卖合同后，将约定的购房款54.8万元支付给赵秀玉，因没有资金办理过户手续，赵秀玉与杜景山才给郭淑玲出具了委托售房公证书，郭淑玲可以全权办理房屋的过户手续，郭淑玲此时已实际控制本案房屋，只是未办理过户登记，因此郭淑玲不是赵秀玉、杜景山的委托代理人，而是本案房屋的购买人和转让人，故原审认定郭淑玲系赵秀玉、杜景山的代理人，属认定事实错误；3.张鑫购买本案房屋的价款不是人民币2万元，该价款只是在房管局的监管资金数额，不是真实的房屋交易价格，张鑫提交的购房发票和契税完税均证明其购买房屋的计税价格是477571元，原审判决否定该组证据的证明效力缺乏依据，因此原审认定购房款是2万元，属认定事实错误；4.张鑫购买本案房屋时，房屋并无人居住，郭淑玲也将房屋钥匙交付给张鑫，张鑫并不知道该房屋有纠纷，张鑫在本案中是善意购买人，并无与赵秀玉、杜景山恶意串通，也未侵犯程卫星的利益，因此原审判决认定该部分事实错误，适用法律错误；5.程卫星仅能证明其与赵秀玉、杜景山之间的房屋买卖纠纷，不能证明其对本案房屋拥有所有权，张鑫已经取得了本案房屋的所有权，且房屋钥匙已交付给张鑫，应视为房屋已交付，根据债权与物权的法理及处理一房二卖的原则，本案应优先保护张鑫的合法权益，排除其他合同的履行。张鑫提供证人郭淑玲出庭证明：郭淑玲是于2010年12月份通过中介从赵秀玉处以54.8万元的价格购得涉案房屋，便于再次出售和减少相关税费，未与赵秀玉办理过户手续，而是要求赵秀玉为其出具了全权处理涉案房产的委托书，后郭淑玲于2011年8月以赵秀玉委托代理人的身份将涉案房屋以53万元的价格卖给了张鑫，张鑫与赵秀玉从未见过面，也不认识，为了最低成本交易，才在房管局存量房备案合同上签订价格为2万元，但张鑫须负责支付房屋交易费用，所有房屋过户手续均是郭淑玲以赵秀玉委托代理人的身份出面协助张鑫办理的。并提供证据如下：1.2011年8月17日张鑫签名的欠条原件一份；2.2011年1月5日赵秀玉签名的收据原件一份。拟证明郭淑玲以54.8万元的价格从赵秀玉处购得涉案房屋，后将该房屋卖给了张鑫，张鑫至今还欠郭淑玲5万元。因郭淑玲与赵秀玉之间有银行转账记录，且张鑫与郭淑玲之间是现金交易并已办理房屋过户手续，因此该证据在原审中未出示。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销原审判决，改判驳回程卫星的诉讼请求。

申请再审人赵秀玉、杜景山再审称，1.赵秀玉与程卫星的物权保护纠纷案件，最终生效的判决为（2009）中民一初字第1431号民事判决，该份判决认定的内容是，因赵秀玉与程卫星之间存在房屋买卖纠纷，在该房屋买卖纠纷问题未解决之前，赵秀玉要求腾房的诉讼请求暂无法支持，该判决并没有认定赵秀玉与程卫星之间的房屋买卖关系成立，故原二审判决中“生效法律文书已经确认赵秀玉与程卫星之间的房屋买卖关系成立”系无中生有。本案程卫星的诉讼请求是要求确认赵秀玉与张鑫之间的房屋买卖合同无效，而不是要求确认赵秀玉与程卫星之间的房屋买卖关系成立，违反民事诉讼法“不告不理”的原则，超出诉讼请求的范围，因此原二审判决部分所认定事实超出案件的诉讼请求范围，且没有任何事实根据和相关证据支持；2.本案中程卫星基于生效判决认定存在房屋买卖纠纷，其享有是债权请求权、而本案的新房屋所有权人张鑫、原房屋所有权人赵秀玉享有的是物权，是程卫星享受的债权无法对抗的；3.赵秀玉、张鑫及证人郭淑玲在两次庭审中陈述了本案的基本事实、本案中赵秀玉通过中介公司将房屋卖给了郭淑玲，两人并不认识且两人之间的买卖协议达成后，并在第三方中介公司签署了房屋买卖协议，郭淑玲向赵秀玉交付了购房款，因郭淑玲当时资金紧张，双方在中介公司的建议下采用了委托公证的方式进行了变通，暂未办理房屋过户，郭淑玲将房屋过户给张鑫是其权利，与赵秀玉无关，赵秀玉也不认识张鑫，并且上述买卖行为全部发生在法院判决生效之后，再审裁定做出之前，因此原二审判决认为赵秀玉与张鑫之间通过恶意串通的方式签订合同并且损害第三人利益与客观事实不相符；4.本案中的存量房交易合同，仅起到备案作用，填写的价格2万元，仅是为了减少被监管的资金，这种做法在实践中很普遍，原审法院不能仅从表象上分析，从而对案件的基本事实进行认定，法院应当探究本案的客观事实，尤其是赵秀玉与证人郭淑玲在中介公司签订的房屋买卖合同、公证书、付款凭据、收据等证据能够证实赵秀玉将本案房屋卖给了郭淑玲，原审法院对该组证据未予认定而作出判决是错误的。赵秀玉、杜景山对张鑫提供的证据质证如下：对证据的真实性无异议，且该证据能够证明赵秀玉与郭淑玲之间的房屋买卖事实以及郭淑玲将涉案房屋卖给张鑫的客观事实。综上，原审认定事实错误，程序违法，适用法律错误，请求依法撤销原审判决，改判驳回程卫星的诉讼请求。

被申请人程卫星再审答辩称，一、程卫星与赵秀玉存在已生效的房屋买卖关系。1.程卫星与赵秀玉虽未签订书面房屋买卖合同，但已存在事实上的房屋买卖关系，且程卫星已实际在房屋居住数年；2.杜景山、赵秀玉购买本案房屋的花费15万元左右，因其与程卫星关系要好，程卫星曾帮助过杜景山，该房屋有些瑕疵，当时的房产市场也不景气，因此程卫星以12万元的价款购买该房屋符合正常价位；3.虽然房屋登记所有权人为赵秀玉，但不影响其与程卫星房屋买卖的效力；4.赵秀玉将本案房屋出售给程卫星，杜景山称其作为房屋共有人不知情、未准许、没有事实根据；二、赵秀玉与张鑫的房屋买卖关系不真实。1.郭淑玲是赵秀玉转让该房屋委托人而非赵秀玉转让房屋的受让人；2.从常识来讲，房屋买卖是为了赚取差价，但本案中赵秀玉、杜景山、张鑫所称的郭淑玲以54万元价格买入本案房屋，后以53万元价格卖出，不符合常识和基本逻辑；3.杜景山、赵秀玉与郭淑玲的房屋房屋买卖合同无证明力；三、赵秀玉将房屋转让给张鑫系恶意串通，侵害了程卫星的合法权益。1.从转让时间看，杜景山、赵秀玉在诉讼中转让诉争房屋；2.从房屋转让价格上来讲，根据房管局备案的《房产购买合同》，杜景山、赵秀玉与张鑫的交易价格为2万元，价格畸低，显然是双方恶意串通，退一步讲，买卖双方按照2万元签订合同来逃避税收，损害国家利益，也应认定为无效。程卫星对张鑫提供的证据质证如下：该证据在原审中从未出示，在发生纠纷过程中完全可以后补，不具有客观真实性，我方不予认可。本案中的公证委托书及现有证据均可认定郭淑玲是赵秀玉与张鑫之间房屋买卖合同的委托代理人。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。

本院再审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院再审认为，程卫星自1999年一直在涉案房屋中居住，并于2005年分两笔向赵秀玉支付了12万元房屋转让款，双方在平等自愿的基础上形成了真实可信的房屋买卖关系，且河南省郑州市中级人民法院（2011）郑民再终字第191号民事判决书亦予以认定，故程卫星基于该房屋买卖关系所享有的权利依法应予以保护。赵秀玉、杜景山、张鑫再审称赵秀玉、杜景山于2010年12月16日将涉案房屋先卖给了郭淑玲，郭淑玲于2011年1月5日将购房款54.8万元支付给了赵秀玉，因郭淑玲资金紧张，无法办理过户手续，郭淑玲又于2011年8月17日将涉案房屋以53万元的价格卖给了张鑫，并且以现金形式支付了48万元房款，原审认定三方系恶意串通签订合同并损害了第三人利益不当，张鑫应为善意购买人的理由，本院认为，郭淑玲在数月之内买卖涉案房屋，而且高买低卖，有悖常理。张鑫与郭淑玲之间买卖涉案房屋却不签订买卖合同，张鑫在原一审中称支付给郭淑玲的购房款为60万元，但在原二审中又改口为53万元，对购房价格陈述前后不一。张鑫再审中提供尚欠郭淑玲5万元房款的欠条在原审中亦从未提交，并称其以现金支付48万元房款，亦不符合现代交易习惯，故赵秀玉、杜景山、张鑫再审称其与郭淑玲系真实的房屋买卖关系，张鑫为善意购买人的理由不足为信，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持本院（2013）郑民三终字第1126号民事判决。

本判决为终审判决。

审　判　长　　胡　涛

审　判　员　　范艳宏

代理审判员　　赵志远

二〇一五年八月七日

书　记　员　　范梦雅