1. 认购书具有以下哪些内容？
2.       房价款、付款时间
3. 你支付过以下哪种形式的款项？
4.       支付过“定金” (请确定是否准确为“定金”二字)
5. 以下哪种情形导致了《商品房买卖合同》无法签订？
6.       房地产调控政策 (如限购、限贷等政府政策)

你好：

非常感谢你对我们的信任与支持。以下法律意见是根据你填写的信息，并参考上千万份法院裁判文书数据，以及业内资深法官、律师、法律专业工作者的集体智慧生成。供你参考！

一、事实及分析

如果你跟开发商有关于发生房地产调控政策时如何处理的相关约定，可以从其约定。如果你和开发商没有约定，那么：
（一） 如果你和开发商在签订认购书时都无法预料到房地产调控政策的出台，最终未能签订《商品房买卖合同》也并非你和开发商的主观原因导致，那么你和开发商互不承担违约责任。你可以和开发商解除认购书，并要求开发商返还你已支付的定金。

（二） 如果开发商存在过错导致《商品房买卖合同》未能订立的，如：明知根据房产调控政策，你已不具备购房资格，仍然与你签订认购书的等。那么开发商构成违约，你可以解除认购书，并要求开发商双倍返还定金。

（三） 如果因为你存在过错导致《商品房买卖合同》未能订立的，那么你的行为构成违约，开发商有权没收你的定金。你存在过错的情况包括：知道或应当知道根据房地产调控政策，已不具备购房主体资格，仍然与开发商签订了认购书的；迟延办理贷款而“遭遇”限购政策的；个人信用问题无法贷款又没有其他方式支付剩余房款导致其无法履行合同等。

（四） 如果你和开发商都有过错导致《商品房买卖合同》未能订立的，双方按照各自的过错责任比例承担相应的违约责任。

提示一：现实生活中，因为调控政策的变更导致《商品房买卖合同》不能签订，你和开发商是否存在过错非常难认定。买房人作为个人对调控政策不清晰情有可原，但开发商作为房地产行业的主体对政府政策一般会有提前预知、预判的能力。如果你认为开发商在《商品房买卖合同》签订过程中存在过错，可以去法院起诉。一般来说，法院认为开发商确实存在过错情形的，会判决开发商向你承担违约责任。

提示二：根据《中华人民共和国担保法》“定金”是有数额限制的，它不能超过主合同总价款的20%。简单来说，当你需要承担违约责任时，如果你向开发商支付了超过购房总价款的20%的定金，开发商只能没收你总价款20%的定金，超过20%的部分你可以依法要求开发商返还。

二、特别提醒

（一） 你签订的认购书不具备《商品房买卖合同》的主要内容，属于《商品房预约合同》不属于《商品房买卖合同》。根据法律规定，认购书具备了《商品房买卖合同》的主要内容，并且购房人按照约定支付了全部或部分购房款的，认购书就能被认定为《商品房买卖合同》。但是在司法实践中，如果开发商和你约定签订认购书之后还要再签订《商品房买卖合同》，那么你和开发商签订的认购书一般就只能被认定为《商品房预约合同》。

（二） 一般来说，认购书只要同时具备以下内容就会被认定为具备了《商品房买卖合同》的主要内容：
1. 当事人名称（或姓名）和住所；
2. 商品房基本状况，如：房屋的建筑面积、房屋的附属设施和房屋位置等；
3. 商品房的销售方式，如：商品房是现售还是预售；
4. 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
5. 交付使用条件及日期。
但在司法实践中，各个地方对主要内容的认定标准会稍有不同，有的地方法院在审理案件的过程中认为即使不具备第（5）项也可以被认定为具备了全部主要内容。

三、购房者签订认购书时的注意事项

（一） 在签订认购书时，应当对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善；
（二） 如果与开发商约定了“定金”，应该尽量详细地约定开发商或销售公司收取“定金”目的，并把销售人员的承诺写入《认购书》中，这样假如一旦开发商出现违反约定情况，可以有更多的依据来维护自己的权利；
（三） 不要与开发商约定购房者违约，预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款；
（四） 不要使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额；
（五） 如果在详细阅读了认购书的相关条款后，认为认购书约定的权利义务不对等，可以选择暂时不签订认购书。

四、诉讼小贴士

（一） 管辖法院

向法院起诉时，如果你和开发商在认购书中有约定管辖的法院，并且该约定有效的话，应当向约定的法院提起诉讼。如果你和开发商没有约定管辖的法院或者约定无效（详见下方提示），可以选择下列法院提起诉讼：
1. 认购书的履行地；
2. 被告住所地（即开发商的主要营业地或者主要办事机构所在地）。
提示：合同中约定管辖法院条款常见的无效情形有：
（1） 约定由两个以上法院管辖的无效；
（2） 约定的法院不是被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地的无效；
（3） 同时约定向法院提起诉讼和申请仲裁机构仲裁的无效。合同双方要么约定向某一法院提起诉讼，要么约定向某一仲裁机构申请仲裁，不可同时约定；
（4） 管辖约定不明确的无效。例如合同中约定发生纠纷由被告住所地处理，但是没有明确约定是向被告住所地法院提起诉讼还是申请仲裁。

（二） 相关诉讼材料

1. 起诉状正本1份，并按对方当事人的人数提出副本（即有几个对方当事人就提交几份，然后再加上给法院的1份）；
2. 证明当事人身份的材料（自然人提交身份证复印件或户口本复印件；法人提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明）；
3. 委托律师代为诉讼的，需要提交授权委托书和律师事务所的公函；
4. 委托非律师的其他人代为诉讼的，需要提交授权委托书和受托人的身份证复印件；
5. 证明诉讼请求的基本证据，如：《商品房认购书》、定金支付凭证、房产政策的相关文本、其他证明材料等；
6. 详细情况请拨打管辖法院的12368诉讼服务热线进行咨询或者自行前往管辖法院进行咨询。

（三） 法律保护期限提示

如果开发商存在违约的情形，你选择向法院起诉要求开发商承担违约责任，需要适用“诉讼时效”的规定。即你需要在知道或者应当知道开发商存在违约情形三年内向法院提起诉讼。若是目前已经届满三年或者在2017年9月30日之前已经届满两年（这里的“两年”是因为新法与旧法关于“诉讼时效”有不同的规定），你向法院起诉，虽然法院也会受理，但开发商以你的请求已过法律保护期限为由拒绝承担违约责任或者赔偿你的损失，法院可能只会支持你仍在诉讼时效内的违约金。

（四） 诉讼费计算

【点击计算诉讼费】

（五） 起诉状模板

商品房买卖合同起诉状

原告：     ，性别：     ，出生日期：     ，身份证号码：               ，民族：     ，住址：               ，联系电话：               。

被告：     有限公司：                         ，详细地址：               ，组织机构代码     ，联系电话：               。

诉讼请求：
1、请求判决原被告双方于     年  月  签订的认购书无效。
2、请求判决被告返还原告向其支付的定金，人民币     元及利息。

事实与理由：
原告于     年  月  日与被告签订认购书，约定购房款人民币     元，未约定付款方式和交房时间。原告于     年  月  日向被告支付购房定金人民币     元。但是被告至今仍未取得该楼盘的预售许可证。
为了保护原告的合法权益，特此请求法院依法支持原告的诉讼请求。

此致
   市     区人民法院