1. 认购书具有以下哪些内容？
2.       销售方式 (包括预售、现售)
3. 你支付过以下哪种形式的款项？
4.       支付过其他名称的款项 (如：保证金、押金等)
5. 以下哪种情形导致了《商品房买卖合同》无法签订？
6.       你或开发商对认购书中还未约定的事项不能协商一致

你好：

非常感谢你对我们的信任与支持。以下法律意见是根据你填写的信息，并参考上千万份法院裁判文书数据，以及业内资深法官、律师、法律专业工作者的集体智慧生成。供你参考！

一、事实及分析

你和开发商签订了认购书，并且已经支付了相关款项，但是你与开发商就认购书中未约定的内容或事项未能协商达成一致，导致商品房买卖合同未能订立，这属于不可归责于当事人双方的事由，你与开发商互相不承担违约责任。因此你可以和开发商解除认购书，并要求开发商返还你已支付的全部款项。

提示：有些开发商在签订认购书时会把将来要签订的《商品房买卖合同》范本拿出来对你进行公示。公示过程中你未提出任何异议，表明你已经接受公示内容作为《商品房买卖合同》的条款。若你之后因公示内容和开发商协商不成，可以看作你在一定程度上存在过错，应当承担违约责任。

二、特别提醒

（一） 你签订的认购书不具备《商品房买卖合同》的主要内容，属于《商品房预约合同》不属于《商品房买卖合同》。根据法律规定，认购书具备了《商品房买卖合同》的主要内容，并且购房人按照约定支付了全部或部分购房款的，认购书就能被认定为《商品房买卖合同》。但是在司法实践中，如果开发商和你约定签订认购书之后还要再签订《商品房买卖合同》，那么你和开发商签订的认购书一般就只能被认定为《商品房预约合同》。

（二） 一般来说，认购书只要同时具备以下内容就会被认定为具备了《商品房买卖合同》的主要内容：
1. 当事人名称（或姓名）和住所；
2. 商品房基本状况，如：房屋的建筑面积、房屋的附属设施和房屋位置等；
3. 商品房的销售方式，如：商品房是现售还是预售；
4. 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
5. 交付使用条件及日期。
但在司法实践中，各个地方对主要内容的认定标准会稍有不同，有的地方法院在审理案件的过程中认为即使不具备第（5）项也可以被认定为具备了全部主要内容。

三、购房者签订认购书时的注意事项

（一） 在签订认购书时，应当对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善；
（二） 如果与开发商约定了“定金”，应该尽量详细地约定开发商或销售公司收取“定金”目的，并把销售人员的承诺写入《认购书》中，这样假如一旦开发商出现违反约定情况，可以有更多的依据来维护自己的权利；
（三） 不要与开发商约定购房者违约，预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款；
（四） 不要使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额；
（五） 如果在详细阅读了认购书的相关条款后，认为认购书约定的权利义务不对等，可以选择暂时不签订认购书。

四、诉讼小贴士

（一） 管辖法院

向法院起诉时，如果你和开发商在认购书中有约定管辖的法院，并且该约定有效的话，应当向约定的法院提起诉讼。如果你和开发商没有约定管辖的法院或者约定无效（详见下方提示），可以选择下列法院提起诉讼：
1. 认购书的履行地；
2. 被告住所地（即开发商的主要营业地或者主要办事机构所在地）。
提示：合同中约定管辖法院条款常见的无效情形有：
（1） 约定由两个以上法院管辖的无效；
（2） 约定的法院不是被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地的无效；
（3） 同时约定向法院提起诉讼和申请仲裁机构仲裁的无效。合同双方要么约定向某一法院提起诉讼，要么约定向某一仲裁机构申请仲裁，不可同时约定；
（4） 管辖约定不明确的无效。例如合同中约定发生纠纷由被告住所地处理，但是没有明确约定是向被告住所地法院提起诉讼还是申请仲裁。

（二） 相关诉讼材料

1. 起诉状正本1份，并按对方当事人的人数提出副本（即有几个对方当事人就提交几份，然后再加上给法院的1份）；
2. 证明当事人身份的材料（自然人提交身份证复印件或户口本复印件；法人提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明）；
3. 委托律师代为诉讼的，需要提交授权委托书和律师事务所的公函；
4. 委托非律师的其他人代为诉讼的，需要提交授权委托书和受托人的身份证复印件；
5. 证明诉讼请求的基本证据，如：《商品房认购书》、付款转账记录、 其他证明材料等；
6. 详细情况请拨打管辖法院的12368诉讼服务热线进行咨询或者自行前往管辖法院进行咨询。

（三） 诉讼费计算

【点击计算诉讼费】

（四） 起诉状模板

商品房买卖合同起诉状

原告：     ，性别：     ，出生日期：     ，身份证号码：               ，民族：     ，住址：               ，联系电话：               。

被告：     有限公司：                         ，详细地址：               ，组织机构代码     ，联系电话：               。

诉讼请求：
1、请求判决原被告双方于     年  月  签订的认购书无效。
2、请求判决被告返还原告向其支付的定金，人民币     元及利息。

事实与理由：
原告于     年  月  日与被告签订认购书，约定购房款人民币     元，未约定付款方式和交房时间。原告于     年  月  日向被告支付购房定金人民币     元。但是被告至今仍未取得该楼盘的预售许可证。
为了保护原告的合法权益，特此请求法院依法支持原告的诉讼请求。

此致
   市     区人民法院