【案情简介】

  吴某与杨某生前系夫妻关系。吴某莲系吴某之女，祁某为吴某莲之子。吴某于2003年去世，杨某于2020年去世。

  北京市某区某胡同12号房屋是吴某向某区房屋土地管理局承租的公租房，吴某、杨某和吴某莲及其子祁某一直共同居住于该房屋。上世纪90年代，因某医院扩大建设用地，该房屋被拆迁。讼争房屋安置给吴某、杨某和吴某莲和祁某四人，所安置房屋的性质仍为公租房。由吴某与北京市某房地产综合开发公司签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，该协议中记载：“正式房口：肆人，应安置人：肆人”。

  1998年，吴某在未告知吴某莲、祁某的情况下，与某区房屋土地管理局签订《某区房地局优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，以32328元的成本价将讼争房屋买断，讼争房屋产权登记在吴某名下。另查明，吴某莲、祁某户口一直在讼争房屋处。

  后吴某莲、祁某与吴某其他子女就讼争房屋产生纠纷，吴某莲、祁某委托韩华律师作为代理人提起诉讼。

  【判决结果】

  确认原告吴某莲、祁某对北京市某区某胡同12号房屋享有居住权。

  【律师解读】

  根据《民法典》的规定，居住权有两种设立方式：合同设立和遗嘱设立。《民法典》第367条第1款规定了当事人应当采用书面形式订立居住权。设立居住权合同属于要式合同，未采用书面形式订立的居住权合同，原则上不发生效力。《民法典》第371条规定：“当事人通过遗嘱方式设立居住权的，参照本章有关规定”。

  在该案审理过程中，被告以吴某莲、祁某诉请的居住权不符合《民法典》规定的设立条件提出抗辩，那么吴某莲、祁某在一无合同设立、二无遗嘱设立的情况下，是否对讼争房屋享有居住权呢?

  公租房是中国特殊历史条件下，为了解决家庭成员居住问题而产生的。承租的公房不仅承租人有权居住，其他家庭成员、共同居住人都有权居住使用。公有房屋承租人所得的房屋拆迁款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其他共同居住人共有。

  拆迁方与被拆迁人签订拆迁安置协议，对被拆迁人及被安置人进行安置的目的就是保障被拆迁人和被安置人的居住权益。依据《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》及各方当事人确认，吴某莲、祁某系协议书项下的被安置人，对属于被安置房屋的讼争房屋享有相应的安置利益，吴某莲、祁某在协议书中的安置利益即体现为有权居住使用被安置房屋。

  1998年，吴某未私下买断讼争房屋的行为，侵犯了吴某莲、祁某的合法权益。吴某只是作为家庭成员的代表与某区房屋土地管理局签订买卖合同，其一人签约的行为，并不能否定吴某莲、祁某对涉案房屋应当享有的权益。吴某莲、祁某作为安置人口具有被安置资格，并获得相应的拆迁利益。

  根据本案拆迁时的相关规定，安置房屋的确定需要综合考虑被拆迁房屋和安置人口的因素。房屋拆迁安置补偿中的被安置人口对指定的安置房屋享有居住权，该居住权不因房屋性质的变化、所有权人的变更等因素而发生变化。从吴某签订的拆迁协议的内容来看，取得讼争房屋实际也体现了对安置人口因素的考虑。因此，吴某莲、祁某作为被安置人口应对安置房屋享有相应权益。吴某莲、祁某对讼争房屋应享有的权益并不因吴某取得讼争房屋所有权而发生改变。

  《民法典》的物权编引入“居住权”制度无疑是该编最大的亮点，居住权这一用益物权被正式确立在中国的《民法典》中。但是在《民法典》正式实施以前，因承租公房及拆迁安置等原因而产生的涉及共同居住人的居住权并不因未采取《民法典》规定的设立方式而丧失。否则，以往大量存在的因分配公房，由承租人买断房屋的共同居住人、拆迁安置人口岂不是任由产权人轰出家门。共同居住人的合法权益又该如何维护?选择由法院确认其对房屋享有居住权也是其实现对房屋合法权益的一种有效途径。