【案情简介】

  秦某系北京市本地户籍居民，社保一直在北京市缴纳。2015年，北京市A房产中介公司(以下简称A公司)推销人员诱导秦某乘车前去河北省兴隆县B房地产公司(以下简称B公司)某尚未完工楼盘的售楼处，秦某当即看中该楼盘商品房期房一套。秦某多次询问B公司对外销售人员，其属于北京市户籍人员是否具备该地商品房的购买资格，B公司销售人员表示北京居民可以购买该地房屋，放心购买即可，并催促秦某签订合同、支付定金。秦某于是向A公司支付“团购费”4000元，向B公司支付首付款10万元并在购房合同上签字，合同相对方为B公司。该合同隐蔽处夹杂《承诺书》一份，印刷体小字注明：“一旦买受人签字，视为对当地限购政策知情并具备购房资格，一切后果由买受人承受”。秦某签字后，B公司售楼处人员以技术原因为由，称没有准备好合同副本，双方签字的合同文件及承诺书立即被B公司工作人员收走，并且不允许秦某留存合同照片。

  至2018年末，虽秦某多次催促，但B公司迟迟不向秦某交付房屋。秦某向兴隆县房管局人员查询得知，因秦某不具备当地购房资格，实际上B公司从未给秦某办理交房事宜。秦某得知后即联系B公司要求退还购房款，B公司拒绝退款并称仍可以履行合同，秦某遂将A公司、B公司诉至法院。

  【判决结果】

  一审判决：

  被告北京市A房产中介公司于判决生效后十日内退还原告秦某团购费4000元;

  被告兴隆县B房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告秦某购房款42万元及利息(其利息计算按合同约定的月息2%从2015年1月25日开始至清偿之日止)。

  被告兴隆县B房地产开发有限公司不服一审判决，提起上诉。

  二审判决：

  驳回上诉人兴隆县B房地产开发有限公司的上诉，维持原判。

  【律师解读】

  限购政策依据政府等行政职能部门制定的房地产调控性文件，属于具备效力性强制性规定的行政法规。根据《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。合同约定突破行政法规效力性规定的，该部分合同应认定为无效。

  本案争议焦点为秦某签具的《承诺书》是否能够排除B公司的合同订立与履行过程中的责任。限购政策具有强制性，又兼具地域特征，秦某从未去过兴隆县当地，只是偶然的机会经他人推销产生购房意向，秦某不应当也不可能对当地限购政策予以足够了解。反观B公司作为当地房地产公司，是合同中强势的一方，其担当审核义务，对于当地限购政策应当推定为知情，故对于违规订立合同以致合同履行不能的违约后果承担直接责任。

  至于《承诺书》本身，其外观为制式印刷文本，仅签名处留有空白，系反复使用;其内容单纯增加买受人责任、减免出卖人义务，故为格式条款。《民法典》关于格式条款的规定包括：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，并且按照对方的要求，对该条款予以说明。在签约过程中，未有证据表明B公司充分提示说明当地正确完整的限购政策内容，且未交付给秦某任何合同原件或副本。这一行为显然不符合一般合同签约规范，具有逃避责任、欺骗缔约方的嫌疑。因当地限购政策，本房屋买卖合同不存在合同履行可能性，B公司拒绝退还购房款、要求继续履行合同的主张没有依据。

  需要强调的是，以下几种情形，买受人会被推定为对限购政策知情，继续签订合同意图购买房屋的，可能会被认定存在过错：一是触犯明显常识，例如购买北京市域内商品房，全国范围内都应知晓北京市限购的政策;二是买受人在房屋所在地具有深刻联系的，例如在此地具有生活工作经历的，可能被推定对当地限购政策知情;三是出卖人有证据表明提示过买受人很可能不具备购房资格加以劝阻而买受人仍强行签约的，合同违约及损害后果应按照过错程度由买受人部分或全部承受。