【案情简介】
    2020年9月，陆某从房屋中介了解到一处位于余姚某镇的厂房，在多次现场看房后，陆某决定购买该厂房。同年12月，陆某就购买厂房的细节与房屋所有权人的家属林某进行协商后，于当天通过银行转账汇款20万元作定金。林某在《厂房买卖定金收条》上作为收款人签名，其中载明，“若买方不想买此厂房，此定金归卖家，如卖方不愿意卖此厂房，定金将双倍返还买方，双方约定一周内签订厂房买卖合同。”
    然而，之后双方因厂房出售范围、付款方式等主要合同条款未能形成一致意见，导致房屋买卖合同迟迟未能签订。考虑到双方未能就合同内容达成共识，几天后，林某将20万元定金退回给了陆某。
    买卖“告吹”，买家好不容易看中的房子，定金交了，房款也准备好了。就差“临门一脚”签合同，卖方却不卖了，这让陆某无奈又愤怒。为此，陆某将林某起诉至法院，要求双倍返还定金。
    【判决结果】
    一审判决：
    驳回原告陆某的诉讼请求。
    原告陆某不服一审判决，提出上诉。
    二审判决：
    驳回上诉人陆某的上诉，维持原判。
    【律师解读】
    作为普遍适用的金钱担保，定金在促进双方当事人信守承诺、提高交易效率方面具有积极意义，广泛运用在日常买车、买房等交易过程中。定金惩罚性的法律效果，可能发生在给付定金的一方，也可能发生在收受定金的一方。但是，合同订立方并不是只要签订了定金合同便可“高枕无忧”，定金罚则适用需要条件。
    一、本案定金收条有效，但不适用定金罚则。
    根据《民法典》第五百八十七条规定的精神，定金罚则应当适用于一方当事人存在过错且有违约行为的情形。本案中，陆某无法证明林某存在违约行为和单方过错，理由如下：
    双方最终未能签订合同，无法证明是因林某违约和单方过错造成。适用定金罚则的前提是双方应就房屋买卖的主要条款达成一致，如果双方未就房屋买卖的主要条款达成一致就适用定金罚则，显然违背了《民法典》合同的自愿、公平原则。本案中，《定金收条》未明确记载双方达成一致意见的主要合同条款，包括不动产出售范围、出售价格和付款方式等，难以推定双方已经完全磋商一致。
    在合同磋商过程中，陆某没有尽到审慎注意义务，双方均有过错。陆某作为一个具备常识和理性的市场交易主体，在交易过程中应尽到必要的审慎注意义务。理应知晓林某是房产权利人亲属并非房产权利人，且林某的行为也不足以使原告有充分理由相信其有代理权。
    综上，本案不应适用定金罚则，林某无需承担双倍返还定金的违约责任。
    二、定金罚则适用有条件，双方均需履行相应义务。
    作为合同当事人，双方对合同的订立均有积极、诚信磋商的义务，尽快促成合同。如果怠于履行相应义务，导致合同未能订立，即使签订了定金合同也不能适用定金罚则。同时，如果适用定金双倍返还罚则，还要符合定金已经完成实际交付、定金罚则中主合同须有效、合同未订立系单方违约等情形。

    在交易过程中，买方也应尽到必要的审慎注意义务。在签订合同时，作为买方要尽到必要的审慎注意义务。比如，核实房屋所有权人信息、房屋是否被人占用等相关信息。并在合同中明确关于交付的具体时间、地点，以防履行合同时双方产生争议。

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