基本案情

  2023年3月3日，郭某与甲公司签订房屋租赁合同，约定甲公司将一商铺出租给郭某使用，租期10年，并约定租赁期间若甲公司转让房产，承租人郭某享有优先购买权。租赁期间，乙公司与甲公司磋商欲购买该商铺，并多次到该商铺实地查看，在乙公司看房时，郭某多次现场陪同看房。2023年12月，甲公司与乙公司签订《商品房买卖合同(现售)》，将该商铺出售给乙公司。此后，郭某仍租赁使用该商铺，并于2025年2月18日起诉请求确认其对该商铺在同等条件下享有优先购买权。

  法院审理

  法院审理认为，《民法典》第一百三十二条规定，“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”本案中，郭某与甲公司签订房屋租赁合同，虽约定在甲公司出卖该房产时享有优先购买权，但公民权利行使应当恪守诚实信用原则，及时、积极行使权利。在甲公司与乙公司磋商出卖该商铺期间，尤其是在乙公司实地看房过程中，郭某已经知晓该情况但却没有向甲公司表明优先购买的意思表示，而是在甲公司将该商铺出卖一年多后起诉请求享有优先购买权，其行使权利明显存在消极、懈怠情形，且此时因甲公司与乙公司早已完成房屋买卖交易，郭某行使优先购买权的条件已经丧失，应当承担怠于行使权利的法律后果。最终，法院判决驳回了郭某的诉讼请求。

  法官说法

  承租人优先购买权规则，旨在稳定房屋租赁秩序，平衡出租人与承租人双方合法权益。一方面，根据《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，出租人出卖租赁房屋之前，应当主动通知承租人，保障承租人同等条件优先购买的权利。否则，根据《民法典》第七百二十八条“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”之规定，出租人可能要承担相应赔偿责任。另一方面，虽然同等条件下的优先购买权是法律赋予承租人的权利，但该权利也应当在房屋买卖的合理期限内积极行使，否则将导致丧失优先购买权。

  法条链接

  《中华人民共和国民法典》

  第一百三十二条 民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。

  第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

  出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

  第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。