河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2012）开民初字第5834号

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业东路与九如路交汇处宝龙城市广场B3130室。

法定代表人许××，董事长。

委托代理人张翔，北京市大成律师事务所郑州分所律师。代理权限：特别授权。

委托代理人侯文锋，北京市大成律师事务所郑州分所律师。代理权限：特别授权。

被告王新海。

委托代理人刘攀忠，河南国赢律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司与被告王新海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的委托代理人张翔和被告王新海的委托代理人刘攀忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司诉称：2011年3月7日，郑州宝龙置业发展有限公司与被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，约定：郑州宝龙置业发展有限公司将其所有的郑州宝龙城市广场A3109商铺租给被告使用，同时由原告提供租赁房屋的物业管理服务；物业管理费6元／㎡／月，空调使用费10元／㎡／月，水电公摊1.5元／㎡／月；被告应于每月1日前向原告支付当月物业管理费和上月发生的空调使用费、水电费等相关费用；被告每逾期支付一日，应向原告支付应付款项的日千分之三作为违约金。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，而被告却未依约向原告交纳相关费用，后经原告多次催要未果。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，要求判令被告向原告支付物业管理费、水电费合计人民币102127.32元；判令被告按上述欠款数额日千分之三的标准向原告支付自2012年7月6日起至实际支付之日止期间的违约金，并判令被告承担本案诉讼费。

被告王新海辩称，原告主体不适格，原、被告之间不存在合同关系，原告主张的物业管理费、水电费是基于原租赁合同产生的，上述费用的实际权利人为郑州宝龙置业发展有限公司，原告对上述费用只有代收权利，无诉权，原告并未在租赁合同上签字和加盖公章，对物业管理费和水电费无权向被告主张；根据租赁合同第4条第6款的根据，主张违约金的权利人非原告，原告诉请的违约金无事实和合同依据。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司为支持其诉讼请求，提交了如下证据：

第一组证据：《物业服务合同》、《物业服务合同》补充协议原件各一份，证明宝龙城市广场的建设单位郑州宝龙置业发展有限公司与原告签订前期物业服务合同，由原告提供物业管理服务并收取物业管理费；

第二组证据：《房产证》、《宝龙城市广场商业店面租赁合同》、《存根》（2011年3月15日）原件各一份；证明宝龙城市广场A3109商铺业主郑州宝龙置业发展有限公司与被告签订《租赁合同》，将A3109商铺租赁给被告，合同约定：租赁场所的经营管理公司为原告，物业费为6元／M2／月，空调使用费10元／㎡／月，水电公摊1.5元／㎡／月；被告应于每月一日（最迟不得迟于该月5日）向原告支付当月物业管理费及上月发生的水、电、空调等费用；如逾期支付上述费用，每逾期一日，被告应向原告支付应付款的3‰作为违约金。《租赁合同》合法有效，被告作为物业的实际使用人应按照合同约定的时间和金额向原告支付物业费等各项费用。

第三组证据：《商户开业承诺书》、《房屋交接确认书》、《收款收据》存根（2011年3月16日）原件各一份；证明原告于2011年3月16日将租赁场所交付给被告，被告在《商户开业承诺书》、《房屋交接确认书》等进场文件上签字确认，并于当日向原告交纳物业费10830元。物业费等各项费用应从2011年3月16日起算。

第四组证据：《国内特快专递邮件详情单》、《解除合同的告知函》、《王新海欠费明细》原件各一份；证明被告长期拖欠租金、物业费等款项，郑州宝龙置业发展有限公司于2012年6月向被告发出《解除合同的告知函》，解除《租赁合同》并催缴各项欠款。自2011年3月16日至2012年6月30日，被告共欠付物业管理费、水费、电费共计102127.32元，违约金应按日3‰的标准自2012年7月6日起计算至实际支付之日止。

被告王新海对原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的证据发表以下质证意见：对第一组证据中的证据《物业服务合同》补充协议是举证期限外所交，不予质证；对第二组证据中的《房产证》真实性无异议，但认为证明了合同的主张人应为产权人，对《宝龙城市广场商业店面租赁合同》认为与本案无关，不予质证，对收据的真实性无法确认，且该费用的主张权利人应为产权人；对第三组证据中的《房屋交接确认书》，该证据承租人意见及经营公司意见均是空白，也并未加盖经营公司的公章，更未加盖原告公司公章，不能证明是经营公司向被告交付，所以不能作为证据使用，《商户开业承诺书》与本案不具有关联性，与确认单无法相互印证，不予质证；对第三组证据中的《收款收据》真实性无法确认，且该费用的主张人应为产权人；对第四组证据《解除合同的告知函》，被告并未收到，且该费用主张人应为郑州宝龙置业发展有限公司，对该证据不予认可，通知书上标明的水电费、物业管理费数额不明确，解除内容是原告单方行为，被告不予认可；《国内特快专递邮件详情单》不予认可，详情单是商业管理公司所发，并非原告所发，解约主体错误，对退回原因持有异议，不予认可；对第四组证据的《王新海欠费明细》，不予认可，系单方制作，被告并未签字。

被告王新海为支持其诉讼请求，提交了如下证据：证据1、办事处反映材料一份，证明在2012年5月，双方在政府部门协调处理此事的事实，原告不应在此期间违约强行收铺，不需支付租金及商铺不适租情况；证据2、视频资料一份，证明2011年、2012年被告就宝龙城市广场的经营状况、收费状况、硬件设施，不符合约定的问题和原告发生矛盾，政府相关部门介入解决此事的事实。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司对被告王新海的证据发表以下质证意见：对证据1，该证据不是原件，真实性不予认可，其次该情况说明系案外人出具，其身份无法确认，且与本案无关联性，情况说明中反映的情况与事实不符，也无相关证据印证，对证据2，被告仅提交视频复制件，真实性不予认可，此外该视频无法确定其拍摄时间及拍摄位置，视频中根本未显示被告租赁商铺的情况，与本案没有关联性，不能作为证据认定。

本院根据原、被告诉辩意见，对原、被告证据作如下认证：原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的第一、二、三组证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的第四组证据不能证明其所要证明的事实，本院不予采信；被告的证据1、2与本案不具有关联性，本院不予采信。

本院根据认定的证据及庭审查证，对本案事实确认如下：

2008年9月1日和2011年12月25日，郑州宝龙置业发展有限公司与原告郑州宝龙商业物业管理有限公司分别签订《物业服务合同》及其补充协议，约定原告郑州宝龙商业物业管理有限公司为郑州宝龙置业发展有限公司所建郑州宝龙城市广场提供物业服务，合同期限至2015年1月1日。商业物业费为6元／月／平方米。2011年3月7日，郑州宝龙置业发展有限公司与被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，约定：郑州宝龙置业发展有限公司将其所有的郑州宝龙城市广场A3109商铺租给被告使用，租赁场所建筑面积为513.26平方米，租赁期限为五年，自2011年5月1日起至2016年4月30日（暂定，该租赁场所实际交付日即为租赁起始日，租赁起始日及租赁到期日如有提前或推迟以租赁场所实际交付日为准相应提前或顺延。实际交付日系指出租方向承租方交付租赁场所且双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日）；免租期为十二个月，首年免租九个月，次年免租三个月，免租期间所产生的一切管理费、水、电、煤气、通讯等相关费用均由承租方自行承担；物业管理费暂定6元／m2／月，空调使用费10元／㎡／月，水电公摊1.5元／㎡／月，按月支付，承租方自用水费、电费、通讯费等费用，由经营管理公司根据实际使用量向承租方收取，或由承租方自行缴付。承租方应于每月一日向郑州宝龙商业物业管理有限公司支付当月租金，并向经营管理公司支付当月物业管理费和上月发生的其他水、电、空调、通讯等费用，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日，但最迟不得迟于该月5日；如逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，承租方应向郑州宝龙物业商业管理有限公司支付应付款项的3‰作为违约金。

2011年3月16日，被告王新海交纳2011年3月16日至2011年6月30日的物业费10830元，同日，郑州宝龙置业发展有限公司将租赁场所交出，被告王新海在《房屋交接确认书上》签字确认。后被告未再支付租金。2012年6月28日，郑州宝龙置业发展有限公司向被告发出解除合同告知函，但被告并未签收。另查明，位于郑州市郑东新区农业东路33号1号楼3层109号的租赁房屋面积为513.26平方米。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与郑州宝龙置业发展有限公司签订的《物业服务合同》及其补充协议和被告与郑州宝龙置业发展有限公司签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，均系双方真实意思表示，合法有效。被告与郑州宝龙置业发展有限公司签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》中含有物业管理费交纳的约定，被告应当向出租方认可的物业管理公司即本案原告支付物业管理费用，故原告享有对被告主张物业管理费的权利。

原告请求自2011年3月至2012年6月止的物业经营管理费36954.72元，按照双方约定物业管理费为6元／㎡／月，免租期内的管理费、水、煤气、通讯等相关费用均由承租方自行承担，以建筑面积为513.26平方米计算2011年3月至2012年6月的物业经营管理费为47784.72元，扣除被告已交纳的10830元，被告应支付的物业管理费为36954.72元。故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。

原告请求2011年3月至2012年6月的空调使用费48516.87元，根据双方约定，空调使用费10元／㎡／月，以建筑面积为513.26平方米计算在2011年3月至2012年6月期间空调使用费为48516.87元。故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。

原告请求2011年3月至2012年6月的水电公摊费用共计9238.68元。根据双方约定，水电公摊1.5元／㎡／月，以建筑面积为513.26平方米计算在2011年3月至2012年6月的水电公摊费用为11948.68元，原告请求水电公摊费用共计9238.68元不超过该数额，故本院予以支持。

原告请求2011年3月至2012年6月止的水电费用共计7416.45元，但未能提供证据证明被告发生水电费用的数额。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。

原告请求支付物业经营管理费、空调使用费、水电公摊费用和水电费用共计102127.32元自2012年7月6日起至判决生效之日止的违约金，因原告未能证明水电费用数额，故对水电费用的违约金部分，本院不予支持。根据双方约定，承租方应于每月一日支付当月租金、管理费和上月水、电、空调、通讯费，不得迟于该月5日，如逾期支付，每逾期一日，承租方应支付应付款项的3‰作为违约金。原告请求的物业经营管理费计算至2012年6月，故对原告自2012年7月6日起计算物业经营管理费、空调使用费、水电公摊费用共计94710.27元的违约金的诉讼请求，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告王新海于本判决生效后十日内支付原告郑州宝龙商业物业管理有限公司物业管理费九万四千七百一十元二角七分，并按照日千分之三的标准支付上述费用自二〇一二年七月六日起至本判决确定还款之日止的违约金。

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千零三十八元，由原告郑州宝龙商业物业管理有限公司负担一百二十元，由被告王新海负担九百一十八元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　赵宜勇

审　判　员　　崔　敏

代理审判员　　秦海伟

二〇一三年二月七日

书　记　员　　邢　薇