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海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心与吴斌物业服务合同纠纷二审民事判决书

时间：2018-08-25 浏览量：17172

海南省海口市中级人民法院

民事判决书

（2017）琼01民终2762号

上诉人（原审原告）：海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心，住所地：海口市龙华区海濂路30号永升华府B1栋一层3号。

负责人：段传佩。

委托诉讼代理人：范灯辉，海南泽田律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁其方，该中心办公室主任。

被上诉人（原审被告）：吴斌，男，1973年1月4日出生，汉族，住海南省海口市。

委托诉讼代理人：陈泽雄，海南维特律师事务所律师。

原审第三人：海南永升达投资有限公司，住所地：海口市龙舌坡415号省口岸办宿舍楼604房。

法定代表人：林香仁，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：林燕民，该司职员。

委托诉讼代理人：林晓兰，该司职员。

上诉人海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心（以下简称富南物业）因与被上诉人吴斌、原审第三人海南永升达投资有限公司（以下简称永升达公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。

上诉人富南物业上诉请求：1.撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初1116号民事判决，改判支持富南物业一审全部诉讼请求；2.判令吴斌承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：

原审判决认定富南物业与吴斌、永升达公司就抵免吴斌应缴纳的物业费已达成了合意这一事实认定错误，适用法律错误，具体理由如下：

一、原审判决根据《违约金补偿确认书》及《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》，认定三方达成合意，富南物业同意抵免吴斌的物业费这一事实是错误的。1.原审法院依据未生效的《违约金补偿确认书》认定抵免达成合意，属于认定事实错误。《违约金补偿确认书》已经载明：”本确认书经各方签字之日起生效（一式三份）。约定了生效条件，属于附生效条件的合同。本案中，吴斌提交的《违约金补偿确认书》，富南物业没有签章，因此《违约金补偿确认书》并没有生效。《违约金补偿确认书》不对富南物业发生约束力，三方没有达成抵免物业费的合意。原审判决依据未生效的《违约金补偿确认书》来认定抵免事实成立，认定事实错误。2.原审判决认定依据《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》认定抵免事实成立，属于认定事实错误。?富南物业与吴斌只有物业服务合同关系，双方的债权债务产生均基于这个法律关系，富南物业与吴斌没有发生物业服务质量纠纷，富南物业没有义务免除吴斌物业费也不可能主动放弃金额不菲的物业费收缴利益；?永升达公司因所开发的小区逾期交房而承担赔偿违约责任，吴斌要求永升达公司赔偿，永升达公司为了减轻因逾期赔偿责任而与富南物业公司协商减免物业费，希望富南物业减免吴斌物业费换取吴斌放弃维权，由永升达公司来支付该笔物业费（前提是永升达公司付完该笔物业费、物业公司才给业主减免物业费）。但永升达公司一直没有支付该笔物业费给富南物业，永升达公司和富南物业公司在法律上没有任何关系。?因该小区原来管理混乱，前后换了五个物业主任，物业公章放在小区物业办公室，且公章也管理混乱，物业公司如果要管理好小区肯定要得到开发商的支持才能更好的开展工作，再加上当时开发商和物业公司关系挺好，可能当时的物业主任私自盖了这么一份明细表。这么重要并且关系到物业公司切身利益的重要文件，物业公司一直没有，并且在法庭上才见到，我们可以证明是开发商和物业公司当时的主任私自盖了这么一份没有时间、没有双方公司法人签字的《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》表。而该明细表也没有业主的签名，是富南物业和永升达公司拟对部分业主减免物业费而达成的意向，该明细表所述内容只停留在协商层面，没有实际实施，富南物业也没有向吴斌宣告，也没有向吴斌送达，即没有向吴斌作出过免除的意思表示，因此，免除债务未实际发生效力。3.吴斌与永升达公司恶意串通，私自签订《违约金补偿确认书》，非法处置富南物业对物业费的收缴权利。《违约金补偿确认书》是永升达公司为化解和吴斌之间逾期交房而产生的违约金矛盾，故意为敷衍吴斌，单方面向吴斌承诺制作的，非法处分了富南物业的物业费债权，富南物业不知情也不认可，该《违约金补偿确认书》不对富南物业发生法律效力。

二、原审判决对富南物业管理系统电脑截图、电话录音两份证据的真实性认定错误。吴斌提供的富南物业管理系统电脑截图并非是真实的，富南物业公司电脑并没有存储，真实性无法核实，原审判决对该证据做了确认是完全错误的。吴斌所提供的电话录音当事人（石金来）并不是富南物业的员工，其是海南富达物业管理有限公司的员工，其对是否存在抵免物业费一事并不知情，其也不能代表富南物业的立场，因此其所说的存在减免物业费事实上是不存在的。综上，《违约金补偿确认书》没有生效，《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》属于富南物业与永升达公司的意向，处于协商阶段，没有向吴斌作出过抵免意思表示，也未生效。《违约金补偿确认书》和《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》均为合同，属于书证，在性质上属于原始证据、直接证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为认定事实的逻辑起点和基本依据。原审判决根据猜测推定，对上述两份证据进行错误关联，将两份均没有效力的证据强行搭配，而否定直接证据、原始证据，属认定事实程序不当。

三、原审判决适用法律错误，富南物业及吴斌和第三人并没有实际达成三方协议，不存在债权人同意抵免债务人物业费的事实。富南物业及吴斌和永升达公司并没有实际达成三方协议，只是富南物业与开发商原有达成三方协议的意向，而开发商资金周转困难，濒临破产，并没有实际将同意代业主缴纳的物业费代交给物业公司，因此富南物业也拒绝签署《违约金补偿确认书》，三方抵免物业费的协议并没有成立，因此不存在债权人同意抵免债务人物业费的事实，事实上富南物业一直都有向业主主张物业费。因此，一审法院依据《合同法》第105条：”债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止”，认为富南物业应免除吴斌的物业费是错误的。

四、原审判决违反公平、公正原则。富南物业是以营利为目的的物业公司，富南物业依法为小区的管理提供物业管理服务，也需要支付保洁人员、保安人员、绿化人员、基础设施维护等管理费用，在没有达成三方协议的情况下，原审判决免除业主3到5年不等物业费违反民法的公平、公正原则。

综上，原审判决事实查明错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法判决,支持富南物业的上诉请求。

被上诉人吴斌答辩称：一、一审关于富南物业自愿免除吴斌物业费债务的法律事实认定非常清楚。（一）富南物业免除吴斌三年物业费有特殊的原因及背景。2013年7月26日，富南物业与永升达公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十二条规定，业主租用的车位，产权人每月享有120元，物业公司收取80元。该条款明确了富南物业所收取业主的停车费中的60%应当转交永升达公司。2013年，吴斌与永升达公司签订《海口市商品房买卖合同》，购买永升达公司的房产。该合同约定，1.永升达公司应当于2013年10月31日之前交房。2.逾期在90日之内，每逾期一天，吴斌有权要求永升达公司每日按已付房价款的万分之三支付违约金。上述交房期限届满后，因综合验收未能通过等原因，导致开发商未能如期交房。根据合同约定，吴斌有权通过诉讼方式追究永升达公司的违约责任。永升达公司上述违约事实发生后不久，吴斌便与其他业主共同维权。正当吴斌准备提起诉讼的2015年初，富南物业向吴斌发出关于永升达公司、吴斌及富南物业三方协议邀请，口头表示希望通过免收包括吴斌在内的153户业主的物业费的方式作为永升达公司的违约赔偿，并以此协调吴斌快速收房，否则不允许吴斌进行装修，其他已经收房的业主则被警告每月只允许缴纳50元水电的断水断电威胁。（二）富南物业以书面方式明确作出免除吴斌物业费债务的行为。富南物业、吴斌、永升达公司三方自愿形成免除吴斌物业费债务书面协议的具体事实：第一，由富南物业及永升达公司共同起草《违约金补偿确认书》（下称确认书），主要内容：经三方协商同意，免吴斌缴燃气入户初装费3000元，免缴有线电视初装费315元，免缴年综合物业费（1.5元/平方米/月），时间从2014年4月1日至201年3月1日，本确认书经各方签字之日起生效（一式三份）。第二，富南物业将空白的《确认书》交由吴斌签字后再由其统一收回。第三，针对《确认书》中有关抵顶免收物业费的协议内容，吴斌将富南物业等153户业主均已签名的实际情况进行确认统计，制作《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费明细》（下称《抵物业费明细》）。第四，富南物业将制作好的《抵物业费明细》交由永升达公司核对，经永升达公司核对无异议后，富南物业加盖公章并确认免除物业费的最终名单。第五，富南物业将《抵物业费明细》中已确认免物业费业主个人信息录入物业管理系统，并以此作为免收物业费备忘及提醒（《抵物业费明细》中部分业主的信息被遗忘录入）。第六，富南物业近两年的时间里不再向吴斌主张物业费，其按《前期物业服务合同》第二十二条规定所收取业主的停车费中的60%也未曾向永升达公司支付。吴斌自此之后也未就没有按期交房的情况向永升达公司提起违约之诉或开展其他的维权活动。以上，富南物业为便于统一管理而制作《抵物业费明细》的行为已经变更了《确认书》所约定的经各方签字之日起生效的签章规则，因此自富南物业在《抵物业费明细》上加盖富南物业印章之日起，吴斌、富南物业及永升达公司三方关于免除吴斌三年物业费的协议《确认书》立即生效。富南物业据此以三方协议的书面方式明示免除了包括吴斌在内的153名业主物业费，客观上也从永升达公司获得了相当于物业费支付的对价。

二、一审法院适用法律并无不当。（一）富南物业免除吴斌物业费债务、放弃对吴斌的债权合乎法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百零五条规定：”债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止”。结合其他法律规定可得知，债务免除行为属于单方、无因、非要式、无偿行为，即债权人凭单方放弃债权的意思表示便可以免除债务人的债务，该免除行为不需要任何原因及解释，也不需要债务人支付相应的对价。于形式上无论是书面的、明示的，还是口头的或是默示的均可为之。由于债务免除系单独行为，因此自债权人向债务人或其代理人作出意思表示后，即产生债务消灭的法律后果，该行为不得撤回。本案中，富南物业免除吴斌的物业费债务符合以上法律规定。（二）富南物业无权单方撤销其关于免除吴斌物业费债务的行为。1.由于债务免除系自债权人向债务人或债务人的代理人作出口头或书面的、明示或默示的意思表示之时即发生法律效力，在没有法律规定或相反约定的情况下，债权人无权单方撤回已经实际发生债务免除法律后果的行为。本案中，在《确认书》已经生效的近两年时间里，富南物业一直未就物业费问题向吴斌进行过主张。该事实也充分证明富南物业对其免除吴斌物业费债务的义务已经切实得以履行。2.富南物业无权以永升达公司尚未支付其相应对价为由撤销其对吴斌的债务承诺。根据《合同法》规定，债务免除是无因及无偿行为，因此在没有明确债务免除因何失效、在何时失效的情况下，富南物业无权仅凭单方意志撤销已经实际发生法律效力的债务免除行为。

综上所述，富南物业明知不存在吴斌拖欠其物业费的事实，在毫无法律依据的情况下，无视其已经作出债务免除行为的法律后果，违背诚实守信的原则，向人民法院隐瞒案件事实，并伪造对吴斌欠费催缴的证据，企图误导人民法院作出对其有利的判决，并从中收取不正当利益。其行为已经严重违反了《中华人民共和国民法通则》第四条规定的诚实信用原则。富南物业滥用诉权恶意诉讼的行为客观上严重耗费了吴斌等诸多永升华府业主人力物力，在如今人民法院案多人少的情况下，更是造成了司法资源的极大浪费。为此，一审人民法院查明事实后，适用关于债务免除的法律规定判决驳回其诉讼请求理据充分，恳请二审人民法院依法维持一审判决，驳回富南物业所有的诉讼请求。

原审第三人永升达公司意见陈述如下：一、永升达公司同意吴斌的意见。永升达公司支付对价给富南物业，经三方同意免除了153户业主的物业费。永升达公司与富南物业的关系为承包经营关系，在承包经营合同期前期物业管理服务协议上，富南物业也没有履行合同的相关条款，没有将合同约定的每年5-8万元承包费支付给永升达公司。富南物业无权就三方同意免除153户业主物业费的案子提起诉讼。

富南物业向原审法院起诉请求：一、判令吴斌向富南物业支付永升华府B栋1单元1601房物业管理费共计4326元；二、判令吴斌向富南物业支付永升华府B栋1单元1601房欠滞纳金共计1881.8元；三、吴斌承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2012年4月7日，吴斌、蔡妹与永升达公司签订《海口市商品房买卖合同》及《海口市商品房买卖合同补充协议》，约定吴斌购买永升达公司位于海口市××区房，面积为96.16平方米，总价款为685428元，并约定永升达公司应在2013年4月30日前交付吴斌使用，合同还约定了永升达公司逾期交房的违约责任等其他内容。

2013年7月26日，永升达公司与富南物业签订了《前期物业服务合同》，委托富南物业对永升达公司开发的永升华府小区进行物业管理。

2014年3月1日，吴斌作为永升华府业主与富南物业签订了《前期物业服务管理协议》接受物业管理。

2014年4月至2016年9月吴斌应向富南物业支付物业管理费3036元。

吴斌认为三方已就2014年4月1日至2019年3月31日吴斌物业费抵免达成了合意，提交了《违约金补偿确认书》及《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》《永升华府缴费通知单》、富南物业管理系统电脑截图、电话录音等证据予以证明。

永升达公司认可吴斌、永升达公司以及富南物业已就2014年4月1日至2019年3月31日物业费抵免达成了合意的事实，提交了《前期物业合同》《永升华府物业管理承包经营合同》《明细表》、收据及资金往来凭证等证明上述事实。

富南物业认为，其未同意对吴斌2014年4月1日至2019年3月31日物业费进行抵免，理由是其未在《违约金补偿确认书》上盖章，该确认书对富南物业不发生法律效力，《明细表》仅为富南物业拟对部分业主减免物业管理费，但未最终达成三方协议，不能作为富南物业同意减免上述物业管理费的依据，电脑截图无原始凭证不能作为认定事实的依据，电话录音是富南物业公司个别员工对业主作出的答复，不能代表富南物业，永升达公司提交的《明细表》不能证明三方达成抵免协议的事实，其余证据与上述争议事实没有关联。

一审法院认为，吴斌主张三方达成抵免合意事实成立，提交了《违约金补偿确认书》及《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》《永升华府缴费通知单》、富南物业管理系统电脑截图、电话录音等证据予以证明，富南物业辩称吴斌所举证的《违约金补偿确认书》上，其并没有签章认可，所以三方的抵免物业费协议不能发生效力。但吴斌、永升达公司提交的富南物业盖章认可的《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》标题为”永升华府已签协议抵物业费户业主”，同时该表中明确吴斌应免缴的物业费的年限和总金额等内容与《违约金赔偿确认书》内容记载相吻合，再结合吴斌与永升达公司均持有该明细表、吴斌提供的富南物业使用的部分电脑收费系统截图上明细表中记载的A1-2-0801业主和B1-1203业主的名下位置处均注明有”免3年3个月”和”免5年”的字样等事实，原审法院认为，吴斌、永升达公司、富南物业就抵免吴斌2014年4月1日至2019年3月31日物业管理费已达成合意。

吴斌与富南物业签订了《前期物业管理服务协议》，双方存在物业服务合同关系，吴斌本应依法依约向富南公司缴纳2014年4月至2016年9月期间的物业管理费，但因富南物业与吴斌、永升达公司已经通过《违约金补偿确认书》《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》就上述物业费的抵免达成合意，上述行为系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第一百零五条”债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分全部终止。”之规定，富南物业已对吴斌2014年4月1日至2019年3月31日物业管理费予以免除，因此，其主张吴斌向其支付合意免除期间欠缴的物业费及滞纳金的诉请没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零五条规定，判决：驳回富南物业的诉讼请求。案件受理费50元，由富南物业承担。

二审中，吴斌向本院提交一份车位使用合同及专用凭证，拟证明富南物业将部分车位售卖给其他业主并收取费用，但未将该费用交给开发商或业主，该收取的费用实际上是作为包括吴斌在内的153户业主的应缴纳的物业管理费。经质证，富南物业认为该证据不属于二审新证据，且证据内容是永升达公司与其他业主签订的车位买卖合同及付款凭证，富南物业不清楚车位买卖的情况，也未在上面签字盖章。车位买卖产生的债权债务也与本案无关，故对该证据的关联性及证明力均有异议。永升达公司认为该证据是真实的，因为车位是开发商所有，车位买卖合同上必须盖开发商的公章，但出售该车位的费用系由富南物业收取，这是富南物业开给业主的收据，经办人是富南物业的财务人员。

富南物业和永升达公司在二审期间均无新证据向本院提交。

本院认证如下：该证据上未加盖富南物业的公章，且车位买卖所产生的债权债务与本案所争议的物业管理费无关，故本院对该证据不予采纳。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。

本院认为，公章是公司意思表示外化的标识。富南物业在《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》加盖了该司印章，代表了富南物业对其对外作出的相关意思表示的民事法律行为的确认。加盖了富南物业公章的《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》对其具有法律效力并对其有约束力。富南物业上诉称因该司公章的使用管理存在管理不善的情况，故《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》不对其发生法律效力的理由不成立，本院不予采纳。

从《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》的名称及内容上判断，可认定明细表中所列业主均是已经签订有相关抵免物业费的协议，再由富南公司作出明细表予以汇总，并盖章确认。在富南物业未能提供其他抵免物业费协议的情况下，结合永升达公司的陈述以及永升达公司同样持有《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》的事实，应对盖有永升达公司公章和吴斌署名的《违约金补偿确认书》予以采信。《违约金补偿确认书》和《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》关于吴斌应免缴的物业费的年限和总金额等内容均相互吻合，据此足可认定吴斌、永升达公司和富南物业就抵免吴斌2014年4月1日至2019年3月31日物业管理费已达成合意。

富南物业上诉称永升达公司未向其支付物业费并据此主张不应减免吴斌的物业费，本院认为，富南物业对其所提出的上述主张，未能提供证据证明三方存在永升达公司应先向富南物业交纳物业费作为减免吴斌物业费的前提条件的约定，故永升达公司是否应向富南物业支付物业费，属于富南物业与永升达公司之间的争议，与本案无关。本院对富南物业此项上诉理由不予采纳。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心负担。

本判决为终审判决。

审判长韩芬

审判员陈桂华

审判员谭晓梅

二〇一七年十一月十日

法官助理王曼娜

书记员周娟

速录员吴虹瑶附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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