河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2012）开民初字第5828号

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业东路与九如路交汇处宝龙城市广场B3130室。

法定代表人许××，董事长。

委托代理人张翔，北京市大成律师事务所郑州分所律师。代理权限：特别授权。

委托代理人侯文锋，北京市大成律师事务所郑州分所律师。代理权限：特别授权。

被告陈灏。

委托代理人徐勇，河南志晖律师事务所律师。代理权限：特别授权。

委托代理人刘攀忠，河南国赢律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司与被告陈灏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的委托代理人张翔和被告陈灏的委托代理人徐勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司诉称：2010年5月28日，郑州宝龙置业发展有限公司与被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，约定：郑州宝龙置业发展有限公司将其所有的郑州宝龙城市广场A3145号商铺租给被告使用，同时由原告提供租赁房屋的物业管理服务；物业管理费6元／㎡／月；被告应于每月1日前向原告支付当月物业管理费和上月发生的空调使用费、水电费等相关费用；被告每逾期支付一日，应向原告支付应付款项的日千分之三作为违约金。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，而被告却未依约向原告交纳相关费用，后经原告多次催要未果。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，要求判令被告向原告支付物业管理费、水电费合计人民币37363.57元；判令被告按上述欠款数额日千分之三的标准向原告支付自2012年7月6日起至实际支付之日止期间的违约金，并判令被告承担本案诉讼费。

被告陈灏辩称，原告主体不适格，原、被告之间不存在合同关系，原告主张的物业管理费、水电费是基于原租赁合同产生的，上述费用的实际权利人为郑州宝龙置业发展有限公司，原告对上述费用只有代收权利，无诉权，原告并未在租赁合同上签字和加盖公章，对物业管理费和水电费无权向被告主张；根据租赁合同第4条第6款的根据，违约金的权利人为郑州宝龙置业发展有限公司，原告诉请的违约金无事实和合同依据。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司为支持其诉讼请求，提交了如下证据：

第一组证据：《物业服务合同》、《物业服务合同》补充协议原件各一份，证明宝龙城市广场的建设单位郑州宝龙置业发展有限公司与原告签订前期物业服务合同，由原告提供物业管理服务并收取物业管理费；

第二组证据：房产证、《宝龙城市广场商业店面租赁合同》、《收据》（2010年6月17日）原件各一份；证明宝龙城市广场A3145商铺业主郑州宝龙置业发展有限公司与被告签订《租赁合同》，将A3145商铺租赁给被告，合同约定：租赁场所的经营管理公司为原告，物业费为6元／M2／月；被告应于每月一日（最迟不得迟于该月5日）向原告支付当月物业管理费及上月发生的水、电、空调等费用；如逾期支付上述费用，每逾期一日，被告应向原告支付应付款的3‰作为违约金。《租赁合同》合法有效，被告作为物业的实际使用人应按照合同约定的时间和金额向原告支付物业费等各项费用。

第三组证据：《宝龙广场商铺交接确认单》、《规约的遵守承诺书》、《收据》存根（2010年8月2日）原件各一份；证明2010年7月12日租赁场所交付给被告，被告在《宝龙广场商铺交接确认单》、《规约的遵守承诺书》等进场文件上签字确认，并于2010年8月2日日向原告交纳物业费9054.36元。物业费等各项费用应从2010年7月12日起算。

第四组证据：《国内特快专递邮件详情单》、《解约通知书》、《陈灏欠费明细》原件各一份；证明被告长期拖欠租金、物业费水电费等款项，原告与郑州宝龙置业发展有限公司向被告发出《解约通知书》催缴各项欠款。自2010年8月至2012年6月，被告共欠付物业管理费、水费、电费共计37363.57元，违约金应按日3‰的标准自2012年7月6日起计算至实际支付之日止。

被告陈灏对原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的证据发表以下质证意见：对第一组证据中的证据《物业服务合同》补充协议是举证期限外所交，不予质证；对第二组证据中的房产证真实性无异议，但认为证明了合同的主张人应为产权人，对《宝龙城市广场商业店面租赁合同》认为与本案无关，不予质证，对收据的真实性无法确认，且该费用的主张人应为产权人；对第三组证据中的《宝龙广场商铺交接确认单》，显示的日期是7月21日，不能证明原告所述的2010年7月12日，另外该证据承租人意见及经营公司意见均是空白，也并未加盖经营公司的公章，更未加盖原告公司公章，不能证明是经营公司向被告交付，所以不能作为证据使用，《规约的遵守承诺书》该证据与本案不具有关联性，与确认单无法相互印证，不予质证；对第三组证据中的《收据》真实性无法确认，且该费用的主张人应为产权人；对第四组证据《解约通知书》，被告并未收到，且该费用主张人应为郑州宝龙置业发展有限公司，对该证据不予认可，通知书上标明的水电费、物业管理费数额不明确，被告不予认可；《国内特快专递邮件详情单》不予认可，详情单是商业管理公司所发，并非原告所发，解约主体错误，收件人陈灏的通信地址错误，与合同约定不符，对退回原因持有异议，不予认可；对第四组证据的《陈灏欠费明细》，不予认可，系单方制作，被告并未签字。

被告陈灏未向法庭提交证据。

本院根据原、被告诉辩意见，对原告证据作如下认证：原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的第一、二、三组证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的第四组证据不能证明其所要证明的事实，且被告予以否认，本院不予采信。

本院根据认定的证据及庭审查证，对本案事实确认如下：

2008年9月1日和2011年12月25日，郑州宝龙置业发展有限公司与原告郑州宝龙商业物业管理有限公司分别签订《物业服务合同》及其补充协议，约定原告郑州宝龙商业物业管理有限公司为郑州宝龙置业发展有限公司所建物业郑州宝龙城市广场提供物业服务，合同期限至2015年1月1日。商业物业费为6元／月／平方米。后原告与被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，约定：原告将其所有的郑州宝龙城市广场A3145商铺租给被告使用，租赁场所建筑面积为460.04平方米，租赁期限为五年，自2010年11月1日起至2015年10月31日（暂定，该租赁场所实际交付日即为租赁起始日，租赁起始日及租赁到期日如有提前或推迟以租赁场所实际交付日为准相应提前或顺延。实际交付日系指出租方向承租方交付租赁场所且双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日）；免租期为十二个月，首年免租九个月，次年免租三个月，免租期间所产生的一切管理费、水、电、煤气、通讯等相关费用均由承租方自行承担；物业管理费暂定6元／m2／月，按月支付，承租方自用水费、电费、通讯费等费用，由经营管理公司根据实际使用量向承租方收取，或由承租方自行缴付。承租方应于每月一日向郑州宝龙商业物业管理有限公司支付当月租金，并向经营管理公司支付当月物业管理费和上月发生的其他水、电、空调、通讯等费用，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日，但最迟不得迟于该月5日；如逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，承租方应向郑州宝龙物业商业管理有限公司支付应付款项的3‰作为违约金。

2012年7月27日，被告陈灏在《宝龙广场商铺交接确认单》签字确认。2010年8月2日，被告陈灏交纳物业费9054.36元。2012年6月28日，原告与郑州宝龙置业发展有限公司向被告发出解除合同告知函，但被告并未签收。

另查明，位于郑州市郑东新区农业东路33号1号楼3层145号的租赁房屋面积为478.94平方米。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与郑州宝龙置业发展有限公司签订的《物业服务合同》及其补充协议和被告与郑州宝龙置业发展有限公司签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，均系双方真实意思表示，合法有效。被告与郑州宝龙置业发展有限公司签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》中含有物业管理费交纳的约定，被告应当向出租方认可的物业管理公司即本案原告支付物业管理费用，故原告享有对被告主张物业管理费的权利。

原告请求自2010年8月至2012年6月止的物业经营管理费35996.52元，按照双方约定物业管理费为6元／㎡／月，免租期内的管理费、水、煤气、通讯等相关费用均由承租方自行承担，以建筑面积为478.94平方米计算2010年8月至2012年6月的物业经营管理费为63220.08元，扣除被告已交纳的9054.36元，被告应支付的物业管理费为54165.72元。原告请求不超过该数额，本院予以支持。

原告请求2010年5月至2012年6月止的水电费用共计1367.05元，但未能提供证据证明被告发生水电费用的数额。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。

原告请求支付物业经营管理费、水电费用共计37363.57元自2012年7月6日起至判决生效之日止的违约金，因原告未能证明水电费用数额，故对水电费用的违约金部分，本院不予支持。根据双方约定，承租方应于每月一日支付当月租金、管理费和上月水、电、空调、通讯费，不得迟于该月5日，如逾期支付，每逾期一日，承租方应支付应付款项的3‰作为违约金。原告请求的物业经营管理费计算至2012年6月31日，故对原告自2012年7月6日起计算物业经营管理费35996.52违约金的诉讼请求，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告陈灏于本判决生效后十日内支付原告郑州宝龙商业物业管理有限公司物业管理费三万五千九百九十六元五角二分，并按照日千分之三的标准支付上述费用自二○一二年七月六日起至本判决确定还款之日止的违约金。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七百三十四元，由原告郑州宝龙商业物业管理有限公司负担二十七元，由被告陈灏负担七百零七元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　赵宜勇

审　判　员　　崔　敏

代理审判员　　秦海伟

二〇一三年二月十六日

书　记　员　　邢　薇