河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）开民初字第175号

原告河南大地物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区。

法定代表人赵哈尔，董事长。

委托代理人刘亚平，河南豫都律师事务所律师。代理权限：特别授权。

委托代理人任苏娟，河南豫都律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。

被告杨华。

委托代理人李鑫。代理权限：特别授权。

原告河南大地物业管理有限公司与被告杨华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南大地物业管理有限公司的委托代理人刘亚平、被告杨华的委托代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告河南大地物业管理有限公司诉称，被告是原告提供物业服务、管理的东方名都小区3-2-7西的业主。2008年3月31日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，对双方权利义务、服务范围、收费标准和违约责任均作出了明确约定。但被告在接受服务开始便一直拖欠物业费，截止到2012年12月31日，被告共欠费用3211元（未含滞纳金）。被告自2011年6月起至今连续书面督促被告和物业使用人，均遭婉拒。故诉至法院，请求法院依法判令被告支付拖欠的物业费2439元，公摊费772元，以及拖欠期间的滞纳金2266.79元（物业费计算至2012年12月31日，公摊费计算至2012年9月18日）。

被告杨华辩称，原告提出的事实和理由不成立，原告诉称被告在接受服务开始就一直拖欠物业费与事实不符，被告并没有一直拖欠物业费；原告连续书面督促交费，滞纳金及公摊费用无依据；对原告是否具有管理资质和收费许可被告存有异议，认为前期物业管理服务协议无效。

原告河南大地物业管理有限公司为支持其诉讼请求向法庭提交如下证据：证据1、原告河南大地物业管理有限公司营业执照和物业管理资质证书各一份，证明原告是依法成立的物业管理企业；证据2、《前期物业管理服务协议》一份，证明双方存在物业服务合同关系，合同有合法性，以及物业费、公摊费及滞纳金的收取标准；证据3、缴费通知单三份，证明原、被告多次通知被告缴纳相关费用；证据4、小区公摊电费发票复印件八张及公摊费用明细表一份，证明原告收取公摊费用的标准和依据。

被告杨华对原告河南大地物业管理有限公司的证据提出以下质证意见：对证据1真实性无异议，但三级管理资质证书系复印件，该证据的发证时间明显晚于原、被告双方签订合同的时间；对证据2真实性无异议；对证据3没有见过，也没有通知到；证据4不能证明其证明目的，小区公摊电费发票及公摊费用明细表中有其他用电。

被告杨华未向法庭提交证据。

本院根据原、被告的诉辩意见，对原告的证据作如下认证：原告河南大地物业管理有限公司的证据1、2真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告河南大地物业管理有限公司的证据3、4，不能证明原告的证明目的，且被告不予认可，故本院不予采信。

本院根据原、被告诉辩意见和庭审查证，对本案事实确认如下：2008年3月31日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业管理企业依据本协议向业主收取物业管理费用（业主或物业使用人、空置物业所有权人未按期足额交纳物业管理服务费的，物业管理人可书面通知其限期交纳，并按合同的约定加收滞纳金）、公摊费和其他费用；业主所购建筑面积为148.33平方米；业主交纳费用时间按季度交纳，并于每季度的第一个月5-10号交纳；住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.87元收取，智能设施运行维护费按建筑面积每月每平方米0.05元收取；双方还约定业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，或采取服务限制等措施直至诉诸法律。另查明，原告河南大地物业管理有限公司被准予从事物业管理业务时间为2005年4月14日。

本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照协议全面履行各自义务。根据双方约定，原告提供物业服务，被告应当缴纳物业服务费，被告房屋建筑面积为148.33平方米，以物业管理服务费及智能化运行维护费每月每平方米0.92元计算2011年7月1日至2012年12月31日的物业费为2456元，原告要求被告支付物业费2439元不超过上述数额，故本院予以支持。双方约定，购房人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求购房人补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。原告要求被告支付滞纳金2266.79元实际为违约金，且不超过按照协议计算的违约金，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。原告请求判令被告支付公摊电费772元，但未能举证证明该数额计算依据，且被告提出异议，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告在签订前期物业管理服务协议时不具备管理资质和收费许可，与事实不符，故对被告该辩称，本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告杨华于本判决生效之日起十日内支付原告河南大地物业管理有限公司物业费及违约金共计四千七百零五元七角九分。

二、驳回原告河南大地物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五十元，由原告河南大地物业管理有限公司负担七元，由被告杨华负担四十三元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审判员　　崔敏

二〇一三年二月二十日

书记员　　邢薇