河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第939号
上诉人（原审被告）张慧丽，女，汉族，1977年4月21日出生。
委托代理人汤田，男，汉族，1977年1月20日出生。（系张慧丽的丈夫）。
被上诉人（原审原告）河南先锋物业管理有限公司。
法定代表人张中林，总经理。
上诉人张慧丽因与被上诉人河南先锋物业管理有限公司（以下简称先锋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第685号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张慧丽的委托代理人汤田，先锋物业公司的委托代理人李五洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：先锋物业公司与郑州市中方园东区业主委员会分别于2009年10月1日、2010年9月30日、2012年10月16日签订三份中方园东区物业服务委托合同，合同主要约定，由先锋物业公司向郑州市金水区中方园小区提供物业管理服务，先锋物业公司对房屋共用部位、公共设施设备、附属建筑物、构筑物的日常维修养护，对公共绿地、园林的养护，清洁服务，对物业管辖内的交通、车辆行驶及停泊秩序进行规范管理等；合同期限分别为自2009年10月1日至2010年9月30日，自2010年10月1日至2012年9月30日，自2012年10月1日至2015年10月31日；张慧丽每季度第一个月15目前缴纳本季度的物业服务费，2009年10月1日至2010年9月30日多层住宅的物业费收费标准为0.39元／月／平方米，2010年10月1日至2012年9月30日多层住宅的物业费为0.39元／平方米／月（其中包含业委会经费0.03元／平方米／月），2012年10月1日至2013年9月30日多层住宅的物业费为0.43元／平方米／月；业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，先锋物业公司将收取滞纳金，从逾期之日按欠费总额每天1%的标准缴纳。三份中方园东区物业服务委托合同另约定了其他内容。合同签订后，先锋物业公司向张慧丽提供了物业服务，张慧丽自2009年10月1日起至2012年12月31日，未向先锋物业公司交纳物业费。另查明，张慧丽房屋位于郑州市金水区北环路116号中方园小区东区4号楼2单元6层东户，房屋建筑面积为133.41平方米。
原审法院认为：先锋物业公司与郑州市中方园东区业主委员会自愿签订的物业管理服务协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行。先锋物业公司向张慧丽提供了物业服务，张慧丽作为郑州市中方园东区业主，接受先锋物业公司提供的物业服务后，应向先锋物业公司交纳物业服务费。先锋物业公司要求张慧丽给付物业服务费1961.17元符合合同约定，予以支持。张慧丽未按时交纳物业费，违反了合同约定，应当承担违约责任，先锋物业公司主张的违约金过分高于损失，应以不超过欠交物业费为限，超出的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，该院判决：一、张慧丽于判决生效后十日内先锋物业公司支付物业费1961.17元并支付违约1961.17元。二、驳回先锋物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由先锋物业公司负担30元，张慧丽负担20元。
上诉人张慧丽不服原审判决，向本院上诉称：1、2009年11月份，上诉人所居住的房屋外墙水管漏水，致使房墙体被水侵蚀，墙体涂料严重脱落，上诉人找被上诉人多次反映，被上诉人却拒不修理，上诉人无奈，只好自费修理。由于被上诉人服务严重不到位，上诉人不应当向被上诉人支付物业费。2、被上诉人于2013年1月4日起诉，起诉之前被上诉人未向上诉人催缴过物业费，被上诉人2011年1月5日之前的物业已超出了诉讼时效，依法不予支持。被上诉人只能主张自2011年1月5日至2012年12月31日物业费共计632元，被上诉人超出部分的诉讼请求依法不应支持。3、被上诉人收取滞纳金没有法律依据，即使认定滞纳金为违约金，一审法院判决违约金数额超出法律规定。依据《中华人民共和国合同法》解释第二十九条第二款规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之二十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”上诉人支付的违约金最多为应付物业费632元的30%，即189.6元。4、一审法院事实认定错误，上诉人与被上诉人之间的物业合同约定的滞纳金为O.5%，一审法院认定滞纳金为1%，属于事实认定事实错误。请求二审依法改判或发回重审。
被上诉人先锋物业公司答辩称：一、上诉人列举的2009年11月份的房屋漏水的事情，答辩人没过错，更没有违反《物业服务合同》的约定义务。上诉人以此为不交物业费的抗辩，不能成立。l、上诉人并未提供任何证据证明其叙述的事情，因此不能认定是否属实。2、按照2009年10月11日答辩人与中方园东区业主委员会签订《中方园东区物业服务委托合同》第八章第十七条甲方的权利义务第6项“按照相关规定申请、使用和续筹专项维修基金”的约定，答辩人既没有使用维修基金的权利，也没有该项义务，如业主认为应当用维修基金维修房屋，就应当向业委会申请。3、依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳存在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主文付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，和《合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，一审法院判决上诉人支付物业费，适用法律正确，并无不当。二、上诉人以部分物业费己超出诉讼时效为抗辩事由，不能成立。1、答辩人从上诉人欠物业费起，就一直向其催交，但上诉人均以各种理由拒交，甚至侮辱、辱骂催交人员。且答辩人有业委会《物业费督促缴纳单》为证，证明在诉讼时效内向上诉人催交过。2、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。”上诉人在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，在二审中却以此为由抗辩，不应得到支持。三、一审法院判决的违约金并不过高。1、上诉人在一审中并未主张违约金过高请求适当减少，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金己作出了大幅减少，完全符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法如干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，并无不当。2、上诉人的物业服务费按日计算为1.734元，一审法院判决的违约金计算下来是每日0.15%，上诉人每期（一季度）应交物业费为156.09元，计每日的违约金为156.09元乘以0.15%，为0.234元，远低于1.734元的30%（0.520元），因此，一审判决调整后的违约金并不过高。3、上诉人从答辩人进入该小区服务起，就没有交过物业费，欠费长达四年零七个月之久，主观恶意明显，在小区内影响巨大，给答辩人正常开展物业服务造成了很大阻力和经济损失。从这些方面分析，一审判决的违约金并不过高。四、一审法院并未认定滞纳金为1%。一审法院认定合同中约定的滞纳金为每天1%的标准。一审中答辩人向法院提供的《物业服务合同》第九条有明确约定，一审法院的认定并非与其实认定错误。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：先锋物业公司与郑州市中方园东区业主委员会自愿签订的物业管理服务协议，符合法律规定，合法有效，受法律保护。张慧丽作为郑州市中方园东区业主，接受先锋物业公司提供的物业服务后，应向先锋物业公司交纳物业服务费。张慧丽自2009年10月1日起至2012年12月31日，未向先锋物业公司交纳物业费。先锋物业公司要求张慧丽给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。张慧丽未按时交纳物业费，应当承担违约责任。张慧丽的上诉称：“居住的房屋外墙水管漏水，致使房墙体被水侵蚀，墙体涂料严重脱落，先锋物业公司的服务严重不到位，不应支付物业费及部分费用已超诉讼时效”的上诉理由，不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20元，由张慧丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳修文
审判员 崔凤茹
审判员 刘富江
二〇一四年五月九日
书记员 解鹏飞
