河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第399号
上诉人（原审原告）绿地世纪峰会业主委员会。
负责人张宇，业主委员会主任
被上诉人（原审被告）郑州小背篓餐饮管理有限公司。
法定代表人刘晓宇，总经理
委托代理人亢银忠，河南明治律师事务所律师。
上诉人绿地世纪峰会业主委员会（以下简称绿地业委会）与被上诉人郑州小背篓餐饮管理有限公司（以下简称小背篓公司）因租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业区人民法院（2013）开民初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。绿地业委会的委托代理人杨新坡、小背篓公司的委托代理人亢银忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年7月19日，辽宁小背篓餐饮管理有限公司租赁郭法智位于郑州市郑东新区CBD外环世纪峰会大厦三层，建筑面积约为2510平方米的商用楼房，用于其在郑州开办的全资子公司“小背篓公司”商业使用。房屋租赁期限为10年，即自2009年7月20日起至2019年7月19日止。2009年11月9日，小背篓公司发出关于使用电梯与北大堂的请示报告一份，向绿地业委会申请使用世纪峰会北门大堂及两部客梯与靠近建行自助银行的一部货梯的使用。2011年9月19日，绿地业委会向小背篓公司发出工作联络函一份，其主要内容为：在2010年期间，因贵公司增设的养鱼池、洗手间相继发生漏水事故，造成大厦二楼及一楼的公共卫生间遭浸泡，吊顶损坏，墙壁污浊，卫生间内部的用电设施设备断路故障。现大厦二楼业主即将入住，请于2011年9月30日前将漏水遭浸泡的相关公告部位及设施设备恢复原状。上述事项请贵公司能够给予充分的重视限期恢复，否则我委员会将委托绿地·世纪峰会大厦的物业管理单位河南索克物业发展有限公司终止贵司对共用设施设备的使用权利。同日，绿地委员会向小背篓公司发出关于使用地下负二层一间仓库和建行自助银行旁边的一部货梯走廊间收费的函一份，主要内容为：贵公司自2009年11月开业以来，在使用地下负二层一间车库作为储存仓库和一部货梯走廊间已有两年。电梯及地下停车场属于全体业主的公共资源，一切共用设施设备属于全体业主所有，根据业主们的意见及业主委员会讨论决定：一、从10月10日起对上述两处公共场所进行收费管理（如不愿交纳一定费用，视为放弃使用，业委会有权收回）；二、两部客梯及一部货梯的共用设施可以继续使用，但要做到精心维修保养，不得发生人身事故，切实负起责任；三、货梯间要保持清洁、干净，走廊不许堆放杂物。2011年9月20日，小背篓公司向绿地业委会回复关于减免二层仓库和建设银行自助旁边一部货梯走廊间收费的函一份，其主要内容为：关于2011年9月19日发的收费函，我公司已全部阅览，首先对以前我公司工作上的疏忽，对业主们及大厦整体形象造成的损害深表歉意，同时也要对业委会各位领导表示感谢并承诺：关于地下负二层一间车库的使用属于历史遗留问题，可协商处理。一楼货梯走廊间的继续使用，同意缴纳一定的费用，此地方属于非营业区域，随着物价上涨及运营成本的高幅度增长，望绿地业委会考虑其经营的困难减免费用；二、两部客梯及一部货梯会定期精心保养，做到无损害；三、关于第三条我公司会严秉专业态度，坚持做到清洁、干净，无杂物摆放，垃圾清理对外无泄漏。2011年10月24日，小背篓公司又向绿地业委会回函一份，主要内容为：贵公司的函件我们收悉后，公司上下高度重视，先后查找了有关资料并咨询了法律顾问，答复如下：一、绿地·世纪峰会地下负二层的55平方米房屋的使用情况，我们此前已同相关的物业服务企业订立了协议，现贵单位提出不同意见，能够理解。不过，协议中的相关租赁期限及有关条款也请贵单位给予考虑进行确认，以便于我们所用房屋的合理利用。二、鉴于目前大楼四层尚未投入使用，共用部位一层的垃圾房及房内电梯和一层邻商务外环的大厅及厅内电梯均由我们一家在使用的现状，业委会也准备派专人负责监督共用部位的合理使用，为了支持业务会的工作，我公司自愿每年向业委会给予5000元的报酬。三、我们自愿负担一家所用公共区域内的水、电等费用。四、我们也恳请业务会通知现物业服务单位对以上有关事项进行确认。2011年10月28日，绿地业委会负责人左宗强在该函上签注“经征求意见，还是以每月不低于1000元收费为准”。2011年10月1日，小背篓公司与郑州天予伟业电梯工程有限公司签订电／扶梯维修保养合同一份，主要内容为：郑州天予伟业电梯工程有限公司为小背篓公司提供1#货梯、2#客梯的电梯维护保养，期限于2011年10月1日起至2012年9月30日止；在合同期限内小背篓公司每月向其支付电梯维保费700元，2012年10月1日，双方就上述事宜又签订电／扶梯维修保养合同一份，保养期限为2012年10月1日起至2013年9月30日止。
原审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款之规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，故绿地业委会诉讼主体资格合法，小背篓公司辩称绿地业委会不具有诉讼资格理由不能成立。2011年10月，小背篓公司曾鉴于共用部位一层的垃圾房及房内电梯和一层邻商务外环的大厅及厅内电梯均由其一家使用的现状，自愿每年向绿地业委会给予5000元报酬，但绿地业委会回函以每月不低于1000元收费为准，双方未达成一致。小背篓公司对其所使用的厅内1#货梯、2#客梯按约进行保养、维护。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共用部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”之规定，业主郭法智将该大厦第三层、建筑面积约2510平方米商用楼房出租给小背篓公司，应将对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转给小背篓公司，小背篓公司依法对该建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房享有共有和共同管理的权利。风机房、一层货梯间走廊及大堂均属公共场所、公用设施，为业主共有，小背篓公司在不影响其他业主使用、不损害他人合法权益的前提下，基于合理需要使用，不构成侵权。如果小背篓公司的使用，影响了其他共有人，侵害了其他业主的合法权益，小背篓公司应停止使用，绿地业委会也应及时制止其使用、排除妨碍，并可提起侵权之诉，不能因为其交纳使用费允许其使用。且绿地业委会所提交证据不能证明小背篓公司对上述公共场所、公用设施的使用给其造成损失及损失的具体数额。故绿地业委会诉请小背篓公司支付风机房3年使用费43200元、一层货梯间走廊3年使用费43200元、邻商务外环大堂3年使用费228614.4元（自2010年1月1日至2012年12月31日）及起诉之日起至法院判决确定付款之日止的上述公共区域使用费的利息（按银行同期
贷款利率计算），于法无据，该院不予支持。绿地业委会诉请小背篓公司立即将郑州市郑东新区商务外环与众意西路交叉口12号大厦一楼、二楼公共卫生间的吊顶、墙壁、用电设施设备恢复原状，绿地业委会在2011年9月19日发函中要求小背篓公司于2011年9月30日前完成，小背篓公司回函中未予认可，绿地业委会未提交相关证据证明其毁损及毁损程度，故绿地业委会该项诉请证据不足，该院不予支持。依照《《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第八十三条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回绿地业委会的诉讼请求。案件受理费六千零二十五元，由绿地业委会负担。
上诉人绿地业委会不服原审判决，上诉称，一、本案应为侵权责任纠纷，而非租赁合同纠纷。二、原审判决认定“小背篓公司使用风机房、一层货梯间走廊及大堂没有影响其他业主使用，不损害他人合法权益前提下，基于其合理需要使用，不构成侵权”完全错误。三、原审判决适用法律错误，小背篓公司对本案公共区域的占用属于以营利为目的使用共有部分，应当承担侵权赔偿责任，且小背篓公司至今仍在使用，并未支付任何费用。
被上诉人小背篓公司答辩称，一、绿地业委会不是大堂的所有权人，小背篓公司的使用经过物业公司的同意。二、小背篓公司的合理使用并未侵犯全体业主的权利，是经过1-4层业主的同意，而不是经整栋大厦业主同意。三、绿地业委会无权提起诉讼。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，当事人应对自己的主张举证，否则应承担不利的法律后果。风机房、一层货梯间走廊及大堂系建筑物公共通行部分及结构部分，属全体业主共有，任何形式的占用均会影响到建筑物的安全、消防、通行等。绿地业委会所请求的使用费系允许小背篓公司使用所收取的租赁费，而非因占用给全体业主造成的损失，且无充分证据予以证明，本院不予支持。绿地业委会所诉请的小背篓公司立即将郑州市郑东新区商务外环与众意西路交叉口12号大厦一楼、二楼公共卫生间的吊顶、墙壁、用电设施设备恢复原状，因绿地业委会未提交相关证据证明其毁损及毁损程度，本院不予支持。综上，绿地业委会的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6025元，由上诉人绿地世纪峰会业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石红振
代理审判员 王 雷
代理审判员 邢彦堂
二〇一四年七月二日
书 记 员 高 星
