河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第3757号
原告中凯华府业主委员会，住所地郑州市金水东路9号。
负责人王江峰。
被告郑州中凯置业有限公司，住所地郑州市管城区东明路南段58号。
法定代表人王明军，董事长。
被告郑州中凯物业管理有限公司，住所地郑州市郑东新区商务内环路25号楼1单元11层04号。
法定代表人石珂，董事长。
二被告委托代理人樊东辉，河南见地律师事务所律师。
二被告委托代理人王金合，河南见地律师事务所实习律师。
原告中凯华府业主委员会与被告郑州中凯置业有限公司（以下简称中凯置业）、被告郑州中凯物业管理有限公司（以下简称中凯物业）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁龙，二被告委托代理人樊东辉、王金合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，因被告中凯物业不积极履行管理义务且在2012年8月3日擅自撤离中凯华府小区，给小区造成混乱局面。原告于2012年8月26日选聘了郑州万嘉物业。但被告中凯物业撤离后，拒不向原告交接相关材料，在原告多次催促下，被告中凯物业仅移交小部分资料。2012年9月20日，原告和被告中凯物业、郑州万嘉验收、交接消防设施时发现被告中凯物业提供的消防设备不合格，管道根本无法注水，且在被告中凯物业做实验时给部分业主造成了损失。后原告多次催促被告中凯物业进行消防设施设备交接，但被告中凯物业不予理会。2013年1月19日，原告聘请河南鸿达电子技术有限公司对被告提供的消防设施设备进行检测后发现被告中凯置业提供、被告中凯物业管理的消防设备不合格，无法使用。2013年4月29日中凯华府3号楼发生火灾时，因消防设备根本无法使用，耽误救火时间15分钟左右，给3号楼公用设施和业主造成巨大损失。故请求判令二被告向原告交接中凯华府小区所有楼宇消防设施设备的完整资料；判令二被告将中凯华府所有楼宇的消防设备恢复至正常使用状态（以消防部门的验收合格为标准），费用约20万元。
被告中凯置业辩称，被告于2006年11月25日同北京华祺洋消防安全有限公司签订中凯华府消防工程施工合同负责中凯华府项目所有的消防工程施工。2008年底，中凯华府小区全部消防设施设备均依法通过验收合格，并于2008年12月30日报郑州市郑东新区管委会建设局完成竣工备案。中凯华府小区消防工程为小区共用设施设备，属于全体业主共有，质保期内出现质量问题需要维修的，由被告中凯置业通知施工单位进行质量保修，质保期满后被告中凯置业不应再承担责任。被告中凯置业作为建设单位，依法对于开发建设的房屋及共用设施设备承担质保责任，但质保期满后，应当由所有权人依据相关法律法规的规定进行维修、保养，消防工程及相关资料已经移交物业公司管理，且工程已经超出二年质保期，被告中凯置业不应当再承担责任，要求驳回原告对中凯置业的起诉。
被告中凯物业辩称，中凯华府小区消防设施设备已过质保期。中凯华府小区消防设施设备在质保期满后需要进行维修保养的，应该依法使用房屋专项维修资金进行维修，而不应由被告中凯物业承担。原告拒绝接收消防设施设备资料，非被告中凯物业不愿进行交接。中凯华府小区消防设施设备在被告中凯物业撤出小区管理前，早已超过质保期，被告中凯物业已经自筹资金进行了维修和保养，原告对此不予理解，被告中凯物业所管理的档案、资料（包括小区的消防设施设备竣工图纸、被告中凯物业与业主签订的物业服务合同及业主资料等）均在中凯华府小区档案室内无法取出，原告拒不办理交接手续，被告中凯物业对此不应承担责任。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1、2012年8月13日被告中凯物业撤退公告一份，证明物业公司擅自从中凯华府小区撤离；证据2、9月18日消防检查中存在的问题交接单一份，证明二被告建设和管理的中凯华府小区的1到8号楼的消防设施不合格、车库消防不合格；证据3、郑州市郑东新区公安消防大队2013年5月18日责令限期整改通知书一份、罚款专用票据一份、郑州市房管局物业科向万嘉物业下发的整改通知，证明被告中凯物业的消防存在问题，罚款应由被告承担，中凯华府消防不合格；证据4、郑东新区管委会中凯华府新区4.29事故调查报告一份、中凯华府小区18号楼火灾照片一组，证明2013年4月29日中凯华府小区18号楼发生爆炸，由于当时消防管道无法注入水，致使火势延长30分钟，由于被告的消防不合格给小区业主造成损失；证据5、消防系统维修协议、消防主机配件发票、中凯华府维修记录各一份，证明中凯华府的消防系统不合格，维修消防设备支出30000元，河南伟健商贸有限公司于2013年7月对中凯消防部分进行了维修；证据6、中凯华府消防水系统维修协议、消防水系统维修的发票各一份，证明中凯的消防不合格，维修费用应当由被告承担；证据7、证人证言三份，证明在2012年4月29日发生火灾时，因消防设备设施不能使用，致火灾蔓延30分钟，给3号楼业主造成巨大损失；证据8、2013年11月21日向长润公司承办人员任馨和其副总孙少康所做录音及录像材料，证明中凯物业在撤离后即解除了与长润公司的消防维保合同，即中凯物业撤离后未对中凯小区的消防设施设备进行维修检查且将与中凯物业原签订的消防维保合同转移到中凯铂宫；证据9、被告中凯物业工作人员窦祖军向原告移交的业主资料、图纸明细、资料明细、物料明细，证明被告持有中凯华府小区的资料且有移交条件，但未移交；证据10、中凯物业与长润集团签订的保养合同一份，证明中凯物业与长润集团签订了多份保养维修合同，但均未实施，也证明长润集团管理混乱，中凯物业弄虚作假。原告提交的录像资料能够证明原告提交的2012年7月8日的维修合同现存放于长润集团。
二被告质证认为，对证据1真实性无异议，但不能证明中凯物业擅自从小区撤离，仅仅是准备撤离前的一个公告通知；对证据2真实性有异议；对证据3认为与本案无关，其中的整改通知证明原告与新物业公司未履行交接义务；对证据4中的第一项真实性无异议，但不能证明二被告应承担责任，对火灾照片，认为不能证明原告的证明目的；对证据5、6真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，时间均在2013年5月之后，距中凯物业撤离小区已有半年时间；对证据7证人证言真实性无异议，但被告认为截至2013年4月29日，万嘉物业已经进驻小区提供物业服务8个月，却不能依法履行职责，维持消防设备设施的正常运行，不能证明二被告存在责任；对证据8录音录像内容不予认可，其中人员身份无法核实，且其表述内容不够清晰，不能作为本案的证据使用；对证据9部分资料移交清单，虽无法核实其真实性，但对此予以认可，证据中明确显示资料存放于仓库，而不是由中凯物业移交给业主委员会或万嘉物业，每一页显示统计人、见证人、核实人、但并未显示移交人，证明资料存放地点未发生转移，图纸明细和资料明细中均能查到消防设施设备的相关资料；对证据10系复印件，且认为与本案无关。
经审查，原告提交的证据1、2、3、5、6、9及证据4中事故调查报告、真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据7、8、10及证据4中火灾照片因不能证明其所欲证明的内容，且被告不予认可，故本院不予采信。
被告中凯置业为支持其答辩意见向本院提交如下证据：证据1、中凯华府消防工程施工合同，证明被告施工行为合法，消防设施设备已过质保期；证据2、中凯华府项目消防工程施工廉洁协议，证明被告施工严格按照施工合同约定廉洁施工，不存在违法违规行为；证据3、中凯华府项目竣工验收备案表，证明被告项目已依法通过验收合格，并报主管部门备案；证据4、中凯华府建筑工程消防设计审核意见书，证明被告建设的项目消防设施设备设计审核合格；证据5、建筑工程消防验收意见书，证明被告建设的项目消防验收合格。
原告质证认为，对证据1至证据5有异议，原告不予认可，中凯置业应对中凯业主交付合格的消防设施设备，中凯物业撤离后，中凯业主自愿成立业主委员会，业主委员会代表所有业主，有权要求中凯置业交付合格的消防设施设备，中凯物业是中凯置业自己的物业公司，其在没有征得中凯业主同意的情况下把中凯业主房屋管理事项交给中凯物业，在中凯物业私自撤离后，二被告负有共同义务，应向中凯业主交付合格的消防设施设备。
被告中凯物业质证认为，对被告中凯置业证据无异议。
经审查，被告中凯置业提交的证据1、2、3、4、5真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
被告中凯物业为支持其答辩意见向本院提交如下证据：证据1、消防系统维护保养工程合同，证明被告在撤离中凯华府前已委托公司对消防设施设备进行维修和保养；证据2、2012年8月20日证明，证明被告委托长润建设工程公司对中凯华府小区消防设施设备已维修情况；证据3、撤退公告，证明被告经与中凯华府业主委员会多次沟通，无法达成一致意见，撤退时已张贴公告；证据4、关于尽快办理交接手续的函，证明被告曾向中凯华府业主委员会发送办理消防设施设备交接函件，要求其配合交接；证据5、关于中凯华府移交情况说明，证明被告未予以全部移交消防设施设备资料的原因；证据6、工作联系函，证明被告对小区消防维修保养已经完成，且长润建设工程公司要求予以维修和保养验收情况；证据7、关于督促尽快进行消防验收的通知，证明被告再次要求中凯华府业主委员会进行消防验收及配合交接；证据8、消防系统专项维修合同，证明被告对中凯华府小区进行专项维修。
原告质证认为，对证据1真实性有异议，被告中凯物业虽与河南长润建设工程有限公司签订合同，但该合同已经解除，自中凯物业离开中凯华府小区后，从未主动要求向原告交付消防设施设备资料；对证据2真实性有异议，该合同的解除日期比实际解除日期晚；对证据3真实性无异议，证明被告中凯物业于2012年8月3日已撤离中凯小区；对证据4、5、7有异议，不真实，没有原告方签字，系被告单方制作，不能证明其已向原告办理交接手续，在原告起诉后，被告也未向原告要求办理交接消防设施设备手续；对证据6、8真实性有异议，在2012年10月，中凯业主委员会已成立，若长润对中凯的消防设施设备进行检修的话，应当通知业委会，且业委会也应发现该情况。
被告中凯置业质证认为，对中凯物业证据均无异议。
经审查，被告中凯物业提交的证据3真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据1、2、4、5、6、7、8因不能证明其欲证明的内容，且原告不予认可，故本院不予采信。
经审理查明：被告中凯置业系中凯华府小区的建设单位，被告中凯物业系被告中凯置业为中凯华府小区选聘的物业服务企业。2012年8月3日，被告中凯物业出具撤退公告，决定撤出对中凯华府小区的管理。被告中凯物业撤出后，原告与郑州万嘉物业管理有限公司签订物业管理合同。2012年9月20日郑州万嘉物业管理有限公司与被告中凯物业工作人员窦祖军共同出具的9.19日消防检查中存在的问题显示，1-8#楼的外控电源故障（主机显示）、车库消防按钮和烟感等存在问题。2013年1月25日，郑州市住房保障和房地产管理局直属分局物业管理科对郑州万嘉物业管理有限公司出具企业限期整改通知书，载明你公司接管的中凯华府小区，请及时办理消防设施设备交接手续，在消防未交接的情况下，你公司应承担相应的责任，做好小区的消防安全工作，于2013年1月29日前将整改结果书面报郑东新区物业科检查验收。2013年5月27日，郑州市郑东新区公安消防大队对郑州万嘉物业管理有限公司出具责令限期改正通知书，具体问题为消防控制室主机瘫痪、水泵故障、室内消火栓无水，责令于2013年6月21日前改正。
2013年5月30日，郑州万嘉物业管理有限公司与陕西安莱智能科技有限公司河南分公司签订中凯华府消防水系统维修协议，约定对中凯华府消防水系统维修。2013年7月，郑州万嘉物业管理有限公司与河南新广裕楼宇自控工程有限公司签订中凯华府消防系统维修协议书，约定对中凯华府消防自动报警主机、消防泵房二台控制柜及1#喷淋泵、消防自动报警系统存在的所有故障进行维修。
另查明，2006年11月25日，被告中凯置业与北京华祺洋消防安全有限公司签订中凯华府消防工程施工合同，约定质保期为自验收合格之日起二年。2008年7月30日，郑州市公安消防支队出具中凯华府小区建筑工程消防验收意见书，认为该工程符合消防技术规范要求，具备消防安全条件，工程验收合格。
原告提交的被告中凯物业工作人员窦祖军向原告移交的业主资料、图纸明细、资料明细、物料明细中载明有消防工程竣工验收技术资料、小区消防系统（竣工资料）等。
在案件审理过程中，原告称被告中凯物业仅移交了小部分资料，故请求判令二被告向原告移交所有消防设施设备的完整资料；被告中凯物业称2012年8月，中凯华府小区业主与其发生纠纷，被告中凯物业被迫撤出小区，但所有档案、资料、物品（包括竣工资料及图纸等）均存放在物业办公用房的仓库内，无法取出，消防设施设备的资料已经实际转移了占有，被告中凯物业无法正常与原告办理交接手续。
本院认为：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
物业服务合同终止时，物业服务企业应当将设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料交还给业主委员会，业主大会选聘了新的物业服务企业时，物业服务企业之间应当做好交接工作。故对原告请求被告中凯物业移交中凯华府小区所有消防设施设备的完整资料，本院予以支持。被告中凯物业虽辩称消防设施设备的资料已经实际转移了占有，但并未提交有效证据予以证明，故本院不予采信。
原告提交的2012年9月20日郑州万嘉物业管理有限公司与被告中凯物业工作人员窦祖军共同出具的9.19日消防检查中存在的问题显示，被告中凯物业撤出中凯华府小区时，小区的消防设施设备存在问题。依据《中华人民共和国消防法》第十八条规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。故被告中凯物业在其管理中凯华府小区期间对中凯华府小区的消防设施设备负有维护管理义务，对原告请求被告中凯物业将中凯华府小区所有消防设备恢复至正常使用状态，本院予以支持。本案被告中凯置业虽系中凯华府小区建设单位，但本案争议的中凯华府小区消防设施已于2008年7月30日经过郑州市公安消防支队验收合格，且已过二年质保期，故原告请求被告中凯置业承担本案责任证据不足，本院不予支持。依照《物业管理条例》第三十六条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告郑州中凯物业管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告中凯华府业主委员会交接中凯华府小区所有消防设施设备的完整资料。
二、被告郑州中凯物业管理有限公司于本判决生效后六十日内将中凯华府小区所有消防设备恢复至正常使用状态。
三、驳回原告中凯华府业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费一百元，由被告郑州中凯物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 刘冰泉
审 判 员 梁 珍
人民陪审员 曹改红
二〇一四年五月十二日
书 记 员 刘卓怡
