河南省郑州市金水区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）金民二初字第1260号

原告河南轩合物业服务有限公司，住所地郑州市金水区。

法定代表人朱全胜，经理。

委托代理人付龙飞、晋泽（实习），河南中州律师事务所律师。

被告孙杰。

原告河南轩合物业服务有限公司（以下简称原告）与被告孙杰（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人付龙飞、晋泽，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告与原告于2009年10月11日签订了《前期物业管理服务协议》，2009年10月11日，原告开始为被告提供物业服务。按照协议约定，被告逾期交纳物业服务费的，应该缴纳应付金额的5%的滞纳金，并按照违约责任条款应当缴纳日5%的违约金。自2009年10月11日起被告未按时支付物业费，截至2013年6月30日，被告拖欠原告物业费累计人民币5692.726元；同时被告还应向原告支付滞纳金元，违约金183611.6701元。经原告多次催要，被告仍然没有缴纳上述款项。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业费5692.726元（暂计至2013年6月30日）；2、被告支付原告滞纳金284.6363元（暂计至2013年6月30日）；3、被告赔偿原告7344.47元；4、被告承担本案全部诉讼费用。

原告为支持其诉请所依据的事实，向本院提交以下证据：一、业主欠费明细，证明依据协议约定，被告应当向原告缴纳物业费，逾期缴纳的，应当缴纳违约金；

二、楼宇交接表，证明原告已将涉案房屋交付被告使用；

三、《前期物业管理服务协议》，证明原、被告双方签订了该协议，约定了涉案房屋的物业费和违约金的缴纳方式；

四、物业费催缴函的邮寄及回执单复印件各一份，证明原告于2014年1月向被告邮寄送达了物业费催缴函。

被告答辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、原告未履行物业服务协议第一条中约定的权利义务，违反了对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、公共秩序、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理的约定，导致其服务不及时或不到位；2、事实是门禁系统给社区居民造成诸多不便��不能保证消防设施的正常运转，小区公共停车场管理不到位及楼道等公共区域的清扫、保洁工作不达标；3、小区安保形同虚设，未尽到保障居民义务；4、绿化管理不善，影响小区环境；5、小区物业收费信息未公开；6、消防通道堵塞，社区居民的人身财产安全不能得到保障；7、业主委员会至今不能成立，业主正当权益无法得到维护。二、依据法律规定，在原告拒绝纠正其违约行为时，被告有权拒付物业费，这也是原告行使先履行抗辩权的理由。故原告进驻不合法，其服务水平与协议不符，请求驳回诉请。

被告为支持其答辩，向本院提供如下证据，1、商品房预售许可证（存根）及原告的物业服务资质电脑截图；2、违章建筑照片；3、小区公共设施不符管理的照片；4、消防通道堵塞的照片；5、空调安装不合理的照片；6、绿化不符约定的照片；7、小区房门及设施不���理的照片；8、进出小区通道不顺畅的照片；9、原告在小区从事经营活动的照片；10、环境卫生质量差的照片；11、原告提供设施不合格及服务不到位的照片；12、小区监控不到位的照片；13、市长信箱电脑截图；14、电视台报道；15、视频影像。

经审理查明，2009年10月11日，原、被告及六和苑小区开发商签署《楼宇交接表》，约定本表作为楼宇交接的有效凭证，文字材料部分包含有《业主手册》、《前期物业服务协议》、《商品住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。《前期物业管理服务协议》主要约定，由原告为被告位于郑州市北环路南、劳动路东7号楼1单元31层东南户的房屋提供物业管理服务，被告的物业建筑面积为91.69平方米，物业管理服务内容为：一、共用部位的日常维护和管理；二、共用设施设备及其运行的日常维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩��的维护；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理。物业管理服务费用为住宅按建筑面积每月每平方米1.39元，每季度首月五日前定期交纳。房屋业主（使用人）不论房屋是否空置，出租使用，住户应于当月二十五日前交清各项费用，对逾期不交者，每次处以应交款额5%的滞纳金；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告要求被告补交从逾期之日起按每天5%交纳违约金。除上述内容外，双方还在协议中对双方的其他权利义务做了约定。合同签订后，原告向被告提供物业服务。原告主张被告自2009年10月11日起，未向原告交纳物业费，到2013年6月30日，按双方的合同约定计算，被告欠5692.726元物业费未付。

另查明，2011年6月28日，郑州市物价局就关于六合苑住宅区物业服务收费标准作出郑价公函（2011）20号批复，该批复载明：河南轩��物业服务有限公司服务的六合苑住宅区，物业服务按一级收费标准执行，基准价为高层住宅1.10元／月／㎡，浮动幅度不超过20%，具体收费标准，有物业服务企业与业主在物业服务合同中约定，电子监控运行维护费标准为高层0.05元／月／㎡。金水区物价局依据该批复向原告颁发了《收费许可证》。

因被告未按时足额交纳物业费，原告遂于2014年1月23日诉至本院。

本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，主要条款合法有效，当事人双方均应履行自己的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业费，原告诉请被告支付自2009年10月11日起至2013年6月30日止的物业费5692.726元，对原告主张的物业费起算时间和标准，参照郑州市物价局的批复，本院酌定从郑州市物价局的批复下发之次日起计费，即2011年6月29日，缴��标准为1.37元／月／㎡（1.10＋1.10×20%＋0.05），故被告应支付原告物业费为3014.77元（1.37元／月／㎡×91.69㎡×24个月），原告诉请超过部分，本院不予支持。被告拖欠物业费的行为构成违约，应向原告承担违约责任，考虑到原、被告之间的物业服务关系及该类案件并非单独个案等因素，被告应从2013年7月1日起向原告支付违约金为宜，但原告主张的违约金及滞纳金标准过高，本院酌定以人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：

一、被告孙杰应于本判决生效之日起十日内支付原告河南轩合物业服务有限公司自2011年6月29日至2013年6月30日的物业费3014.77元及违约金（违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2013年7月1日计算至判决确定的付款之日止）。

二、驳回原告河南轩合物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费133元，由原告负担100元，被告负担33元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院检查，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　杨　警

人民陪审员　　李小娜

人民陪审员　　杨巧云

二〇一四年六月三日

代理书记员　　陈晓威