河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）郑民四终字第784号

上诉人（原审被告）申子杰，男，汉族，1967年12月17日生。

被上诉人（原审原告）郑州国恒物业管理有限公司。

法定代表人关晓冰，经理。

委托代理人朱文忠，该公司经理。

上诉人申子杰因与被上诉人郑州国恒物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服郑州市上街区人民法院（2013）上民初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人申子杰，被上诉人的委托代理人朱文忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，被告于2008年购买了郑州市上街区济源路88号院（上尚品小区）1憧1层3单元M6号的门面房一套，用于百货经营，后于2009年12月取得该商业用房的房屋所有权证（郑州市房权证上街区字第0374**号，建筑面积143.89平方米）。原告为2011年1月7日依法成立的物业管理服务有限公司，物业服务的资质等级为三级。2011年10月6日，被告所在郑州市上街区上尚品小区业主委员会作为甲方与乙方即原告签订了《上尚品小区物业管理委托合同书》一份。约定甲方将上尚品小区委托乙方实行物业管理。其中约定的委托管理事项第八条，包含”附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、商业门面房”，委托管理的期限为2011年11月1日0时至2012年11月1日0时止。物业管理服务费约定门面商业用房按建筑面积每月每平方米O.50元，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金，物业费每半年交费一次，每次交费时间为每年的1月1日至1月31日、6月1日至6月30日。也可以每交一年；另约定了甲乙双方的违约责任等内容。后原告于2011年11月1日进驻该小区进行物业管理服务。2012年10月28日，原告又与该小区业主委员会签订了补充协议，约定将期限延长至2015年12月31日及其他补充、变更等内容。原告在从事物业服务中，该小区门面房的多家物业使用人均向原告交纳了物业服务费。原告也曾多次向被告催要物业费，被告以未与原告签订合同、未得到物业服务为由拒绝支付。原告遂于2012年11月30日、12月4日、12月8日、2013年10月5日以公告形式向被告送达物业费催欠通知单，被告仍未予交纳。

另原告自述关于门面房的物业服务包含门前花坛的花卉修剪、卫生清理、夜间巡逻、公共部位的破损维修。

原审法院认为，国务院《物业管理条例》第十二条规定”业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第十五条规定”业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”。本案上尚品小区的业主委员会与原告签订《上尚品小区物业管理委托合同书»，约定将该小区的物业服务管理交原告实施，该小区的所有业主应当依照该合同按期支付物业费。《上尚品小区物业管理委托合同书》约定了门面房也属于委托物业服务的范围，故被告作为门面房的所有人即业主，应当按照该合同按期支付物业费。被告经原告催要未支付物业费，应当承担继续履行的违约责任，故原告诉请支付物业费，本院予以支持。原告诉请被告支付的物业费1726.68元，数额计算正确，本院予以支持；«上尚品小区物业管理委托合同书》明确约定”从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金，物业费每半年交费一次，每次交费时间为每年的1月1日至1月31日、6月1日至6月30日，也可以每交一年”，但原告诉请的系违约金，因无合同依据，对该诉请，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告既未提交其非该小区业主的证据，也未提交该小区未选举成立业主委员会的证据，更未提交原告未提供物业服务的证据，故其辩解理由，本院不予采信。判决被告申子杰应于本判决生效后十日内支付原告郑州国恒物业管理有限公司2011年11月1日至2013年10月31日的物业费1726.68元。案件受理费五十元，由被告申子杰负担。

申子杰不服一审判决，向本院提起上诉称，1、2011年10月6日，被告所在郑州市上街区上尚品小区业主委员会作为甲方与乙方即原告签订了《上尚品小区物业管理委托合同书》一份。约定甲方将上尚品小区委托乙方实行物业管理。从而认为上诉人与被上诉人存在物业管理委托合同关系是错误的。2、被上诉人在从事物业服务的过程中，该小区门面房的多家物业使用人均向原告交纳了物业服务费也是错误的。一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实后依法改判，支持上诉人的诉讼请求。

上诉人申子杰二审提交新证据有：1、环卫工人证明一份、清理垃圾照片一组。2、电费收据一组、水费收据三张。3、门面房屋内照片两张。4、门面房外景照片一张。

本院经审理查明的事实与一审法院一致。

本院认为，本案上尚品小区的业主委员会与原告签订《上尚品小区物业管理委托合同书»，约定将该小区的物业服务管理交被上诉人实施，该小区的所有业主应当依照该合同按期支付物业费。《上尚品小区物业管理委托合同书》约定了门面房也属于委托物业服务的范围，故上诉人作为门面房的所有人即业主，应当按照该合同按期支付物业费。另上诉人提交新证据1、“环卫工人证明一份、清理垃圾照片一组”，据此证据可看出环卫工人清扫的是道路垃圾，不属被上诉人的职责范围。2、“电费收据一组、水费收据三张”并不能证明被上诉人没有为上诉人提供服务，物业合同并没有约定水电费由物业公司代收。3、“门面房屋内照片两张”，“门面房外景照片一张”，房屋内外的修缮与物业公司的管理并不冲突。故此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人申子杰负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　怡

审判员　闫天文

审判员　魏　飞

二〇一四年六月二十五日

书记员　解鹏飞