河南省郑州市二七区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）二七民二初字第2256号

原告（反诉被告）郑州开元物业管理有限公司，住所地郑州市。

法定代表人谢利卿，总经理。

委托代理人任彦群、孟豪亮，河南绿城律师事务所律师。

被告（反诉原告）徐培刚。

委托代理人郭国平，河南博之律师事务所律师。

原告郑州开元物业管理有限公司诉被告徐培刚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，被告徐培刚提出反诉，依法组成合议庭，对本诉及反诉公开开庭进行了合并审理。原告郑州开元物业管理有限公司的委托代理人孟豪亮，被告徐培刚的委托代理人郭国平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州开元物业管理有限公司诉称：被告系原告所服务的郑州市开元丽城小区的业主，被告在2005年10月9日与郑州开元物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，并约定按建筑面积每月每平方米0.38元收取物业服务费。在原告兢兢业业的完成了系列的物业服务工作的同时，被告自2007年10月起一直停交物业服务费。期间虽经原告工作人员多次催促，但被告至今仍拒不缴纳，故提起诉讼，诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付所欠（2007年10月8日至2013年12月31日）物业服务费2594.8元，并向原告承担自逾期之日起至实际支付之日止的违约金（至起诉之日暂定为2000元），共计：4594.8元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。

被告徐培刚辩称如下：1、原告是开元公司的一个下属企业，原被告之间的协议不是通过业主大会签订的，物业公司是公司自己选派的；2、协议不具有法律效力，是原告拟定的格式条款，不签字就不给钥匙，是逼迫被告签字的；3、原告没有取得收取物业费的资质；4、原被告签订的是前期物业管理协议，之后并没有再签，协议已经过期；5、该小区的公共部位应属于全体业主所有，原告使用、出租都应经得全体业主同意，收益也应用于全体业主；6、被告交过前期的物业费后，原告并没有履行其职责，原告管理极其不好；请求驳回原告诉请。

反诉原告（被告）徐培刚反诉称，自从购买了原告位于京广南路开元丽城小区的住房后，原告强迫被告与其签订了事先已拟定好的格式条款《前期物业服务管理协议》，胁迫被告缴纳物业管理费用，并在被告领取房产证以及相关证照时，再次逼迫被告缴纳物业管理费用。而原告在收纳被告费用时，并不具备为小区提供物业服务的资质，且原告对被告房屋漏水不予修理，卫生不完全打扫，将物业办公室等地租给他人办理幼儿园，乱占被告（业主）的公共通道，消防通道，将公共绿地建成停车场以收取盈利，严重侵害了被告的合法权益。为此被告特提起反诉，反诉请求：1、依法判令解除原、被告双方之间的物业服务合同；2、依法判令原告退回被告收取的物业服务费1850.6元；3、反诉费用由原告承担。

反诉被告（原告）郑州开元物业管理有限公司辩称，1、协议系双方真实意思表示，真实有效；2、原告按合同履行义务，被告也应履行其义务；3、本案费用应由被告承担。

原告郑州开元物业管理有限公司针对本诉和反诉向本院提交的证据有：1、原告与郑州开元房地产有限公司签订的《物业管理委托合同文本》一份；2、原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》；3、原告资质证书副本、收费许可证副本、营业执照、组织机构代码证各一份；4、催费照片。

被告徐培刚针对本诉和反诉向本院提交的证据如下：1、物业费收据一张；2、测绘费收据一张（复印件）；3、（2010）二七民二初字第47号部分卷宗材料。

经原被告双方质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据1，被告表示与被告之间没有关系，真实性、合法性无法核实，经审查，该证据真实、合法，本院对该证据的真实性予以认定；原告提交的证据2，被告虽认为在签订协议时，原告不具有相应资质，但并未明确表示对该证据的真实性有异议，本院对该证据的真实性予以认定；原告提交的证据3，被告表示对资质证书的真实性无法核实，认为收费许可证时间为2011年，而原告收费是从2006年开始，经审查，该资质证书和收费许可证也真实合法，且原告的收费许可证最早取得时间为是2005年9月23日，故本院对该证据的真实性予以认定；对原告提交的证据3中的组织机构代码证，被告未明确表示有异议，对营业执照的真实性无异议，故本院对组织机构代码证及营业执照的真实性予以认定；对原告提交的证据4，被告虽表示所拍位置无法显示，催费条上也没有章，但该证据客观的证明了被告欠交物业费的事实，故本院对该证据的真实性予以认定。被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定；被告提交的证据2，为复印件，原告不予质证，因没有原件进行核对，故本院对其真实性不予认定；被告提交的证据3，原告提出异议，但并未否认其真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。

经审理查明，2003年8月10日，郑州开元房地产有限公司与原告签订物业管理委托合同文本。2005年10月9日，原、被告签订前期物业管理服务协议一份，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。本案涉案房产的建筑面积为91.21平方米。原告对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告监督原告的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向原告提出意见和建议。被告按原告规定时间交纳管理服务费用，逾期缴纳，原告将按5‰比例收取被告滞纳金并采取限制服务等措施。住宅按建筑面积每月每平方米0.38元收取费用，严格按照物价局定价标准执行。原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正，原告采取限制服务等措施，给原告造成损失的，被告应承担相应的法律责任。协议签订后，原告提供了物业服务，但存在一定瑕疵，开元小区业主委员会于2009年7月20日向郑州市二七区房管局进行了投诉，二七区物业管理指导中心于2009年7月28日向原告发函要求其对存在的问题进行整改，并于2009年9月29日对开元丽城小区业主委员会发出答复函。被告仅交纳物业费至2007年10月8日，自2007年10月9日一直停交物业费。故原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付所欠（2007年10月8日至2013年12月31日）物业服务费2594.8元，并向原告承担自逾期之日起至实际支付之日止的违约金（至起诉之日暂定为2000元），共计4594.8元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告以双方签订的前期物业管理服务协议系受原告胁迫为由提出反诉，要求解除该协议，并返还被告交付的物业服务费1850.6元。2007年，被告徐培刚向原告交纳从2006年10月9日至2007年10月8日的物业费416元。

另查明：2005年9月23日郑州市物价局为原告颁发了收费许可证，收费标准为每月每平方米0.38元。2007年11月19日，郑州市房地产管理局为原告颁发了资质证书，资质等级为三级，有效期至2009年11月19日。2010年2月12日，郑州市房地产管理局再次为原告颁发资质证书，资质等级仍为三级，有效期至2014年2月12日。2005年9月23日，郑州市物价局为原告颁发收费许可证，有效期间自2005年9月23日至2008年9月22日止。2008年5月22日，郑州市二七区物价局为原告颁发了二七2008物业028号收费许可证，收费标准为每月每平方米0.38元。

本院认为：依据物业管理条例的规定，前期物业服务协议是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业并与之签订的协议，本案中原、被告之间签订的协议，虽然名称为前期物业管理服务协议，但从内容可以反映其性质是原、被告双方就物业服务达成的协议，被告称原告以不给钥匙相要挟，强迫原告与其签订协议，未提交有效证据证明，且被告未在法律规定的时间内提出解除之诉，故该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。原、被告双方均应按约履行合同义务。开元丽城小区业主委员会向郑州市二七区房管局进行了投诉，二七区物业管理指导中心向原告发函要求其对存在的问题进行整改的行为表明，原告提供的物业服务存在一定的瑕疵。《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，本案中原告提交有效证据证明向被告进行过书面催交，故原告的诉讼请求本院予以支持，但被告反诉要求解除原、被告签订的前期物业管理服务协议和返还交付的物业服务费1850.6元，缺乏相应的证据和法律依据予以支持，故本院对被告的反诉请求不予支持。对形成本案的纠纷，双方均有一定的责任。依据公平原则，原告在履行前期物业管理服务协议时存在一定瑕疵，但被告自2007年10月9日至今未向原告支付物业费也违反了前期物业管理服务协议的约定，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求本院予以支持，对要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条，《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款，第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：

一、被告徐培刚于判决生效之日起十日内支付原告郑州开元物业管理有限公司从2007年10月9日至2013年12月31日物业服务费2583.5元。

二、驳回原告郑州开元物业管理有限公司的其他诉讼请求。

三、驳回被告徐培刚的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费50元，由原告郑州开元物业管理有限公司负担；反诉案件受理费25元由被告徐培刚负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审　判　长　　王香玲

人民陪审员　　何保险

人民陪审员　　阴彦平

二〇一四年六月三十日

书　记　员　　刘彩霞