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建设房屋的层高不符合合同约定,是否构成根本违约?

2022-08-01

由于某地产中心未能在合同中对层高问题作出具体说明,致使阳台层高不符合合同的约定,但违约程度较轻,未造成实质性损害,故原审法院酌定某地产中心赔偿3000元。

  【案情简介】

  2014年5月22日,黄某与某地产中心签订了《商品房买卖合同》一份,约定:某地产中心将其开发的位于某市南京路北、海兴路西侧第××幢××××号房屋出售给黄某,层高为2.8米。某地产中心于同日向黄某交付了房屋。之后,黄某以案涉房屋阳台层高仅2.4米,多次向建筑工程质量监督站及某地产中心投诉、反映,并诉至法院,要求判令某地产中心赔偿违约金5万元。

  【判决结果】

  一审:

  1、某地产中心于判决生效之日起10日内向黄某支付违约金人民币3000元。

  2、驳回黄某的其他诉讼请求。

  二审:

  驳回黄某的上诉,维持原判。

  【律师解读】

  一、某地产中心构成违约。

  双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,应属合法、有效,均应当按照合同约定全面履行义务。因合同约定案涉房屋的层高为2.8米,且不违反国家强制性标准,某地产中心应当依照合同约定交付房屋。《房屋测量规范》(GB/T17986.1-2000)8.1.2房屋建筑面积规定:“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑”,可见,作为计算建筑面积的阳台应当计算层高。根据建设部发布的《民用建筑设计通则(GB50352-2005)》的规定,层高是指建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离,层高=净高+楼面厚度。

  根据上述标准进行测量后,案涉房屋阳台净高为2.4米,阳台顶板厚度为0.12米,阳台层高实际为2.52米。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定,商品房的层高为2.8米。对是否可以局部降低层高的问题未作约定,应视为全部建筑面积均应满足2.8米的层高。案涉商品房的阳台实际层高为2.52米,不满足层高2.8米的约定,故某地产中心已构成违约。

  根据《商品房买卖合同》的约定,商品房的层高为2.8米。对是否可以局部降低层高的问题未作约定,应视为全部建筑面积均应满足2.8米的层高。根据规定,层高指完成面的垂直距离。案涉商品房的阳台顶板完成面与地面的距离为2.52米,不满足层高2.8米的约定,故原审认为某地产中心违约,合法有据。某地产中心认为层高应以梁顶标高为准,与现有规定相悖,不予采纳。

  二、某地产中心的违约行为不构成根本违约。

  因《住宅设计规范》规定,卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.4米、局部净高不应低于2.1米,且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3;厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2米。虽然该规范未对阳台的净高作出明确规定,但案涉房屋阳台净高已达房屋主要功能区卧室、起居室(厅)净高要求,符合国家标准,不影响阳台功能的正常使用,某地产中心的违约行为不构成根本违约。因《商品房买卖合同》未对层高不符合约定的违约责任予以约定,且未能达成补充协议,确定赔偿数额时,应考虑下列因素:

  1、阳台净高2.4米符合现有设计规范。

  2、在施工图与设计图不一致的情况下,经各方图纸会审,决定按结构图施工。某地产中心不存在主观的故意或者过失。

  3、阳台的现状不影响黄勐杰的实际使用。

  4、设计单位曾提出修改方案,因黄勐杰认为不能达到原有安全标准而拒绝。

  由于某地产中心未能在合同中对层高问题作出具体说明,致使阳台层高不符合合同的约定,但违约程度较轻,未造成实质性损害,故原审法院酌定某地产中心赔偿3000元。

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