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业主私自搭建、改建、扩建建筑物怎么办

时间:2018-08-24 浏览量:17201 律师: 康智刚

法律咨询问题
  1. 你要咨询的具体问题是什么?
  2.       小区内搭建、改建、扩建建筑物违法吗 (包括占用公共区域违法搭建、楼顶私自搭建阳光房等行为)
  3.       业主私自“住改商”,影响周围业主生活怎么办 (私自将居住性用房改变为经营性用房)

法律咨询意见书
你好:

非常感谢你对我们的信任与支持。以下法律意见是根据你填写的信息,并参考上千万份法院裁判文书数据,以及业内资深法官、律师、法律专业工作者的集体智慧生成。供你参考!

一、业主私自搭建、改建、扩建建筑物怎么办

(一) 应对措施

小区内有人私自违章搭建的,业主可以采取下列措施维护自己的权益:
1. 找违章搭建的人协商,让他自己主动拆除违章搭建的建筑。邻里之间最重要的还是以和为贵,如果对方知错,主动的拆除违章搭建的建筑自然是最好的处理方法。
2. 找相关管理部门投诉。如果对方拒不拆除的话,相关业主有权向城市管理行政执法部门或者规划部门等相关政府部门进行投诉,请求有关部门予以拆除,同时相关业主还有权要求政府部门对违法主体进行罚款等行政处罚。
3. 找物业要求制止,物业公司有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止。物业公司虽然没有强制拆违的权力,但应该对业主进行劝阻,若业主坚持违章搭建,物业公司可以向业主委员会和有关行政管理部门报告,还可以依据《物业服务合同》或业主公约的约定向人民法院提起违约之诉,请求恢复原状、排除妨害并承担违约责任。
4. 找业主委员会要求制止。业主委员会有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止,并及时向有关行政部门进行报告。对于侵害业主共同利益的行为,还可以依法向人民法院提起违约之诉或侵权之诉,请求恢复原状、排除妨害并赔偿损失。
5. 直接向法院起诉。根据《物权法》第83条的规定,业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。由此可知,一旦“私搭乱建”影响了其他业主的通风、采光或居住安全等相邻权益,具有相邻关系或利害关系的业主,也可以积极拿起法律武器,以损害自己居住利益为由向法院提起诉讼,要求“私搭乱建”者排除妨害、恢复原状、赔偿损失等,从而切实保护自己的合法权利。

(二) 特别提示

  1. 由于目前的法律法规对违章搭建并没有权威的定义,一般将违章搭建理解为建造时违反法律、法规、或规章的强制性规定而建造的建筑物或构筑物。违章搭建不能简单的以是否取得产权证书为界定标准,应由规划、城管等政府部门通过法定程序作出认定。
  2. 无论采用哪种方式处理“违章搭建”纠纷,都要注意以下几点:
    (1) 当遇到违章搭建时,相邻业主首先想到的是投诉到物业公司,要求物业公司进行处理。但是需要注意的是,物业公司并不是行政机关,没有法律的授权,无权采取强制措施。因此对违章搭建采取拆除等强制措施必须由行政机关依据行政法规定的程序进行,或者由法院依法强制执行,除此之外其他任何人都不可以进行强拆,否则应当赔偿损失。
    (2) 业主私自搭建违章建筑,其本人是违反行政管理法律、法规的直接责任人,因此相应的行政处罚是针对私自搭建的业主本人的。而物业公司因并非违章建筑的实际行为人,是不应为此而被行政管理机关处罚的。但这并不是说物业公司在业主搭建违章建筑时可以无所作为。
    依据《物业管理条例》第45条规定,对物业服务区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业公司应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。一旦物业公司已经认真履行了《物业服务合同》所约定管理职责及物业管理条例的规定,对小区违章建筑行为进行了告知、劝阻、向政府主管部门举报汇报的程序,就应当视为已经完成了法定义务,那么物业公司就不应再承担相应的赔偿责任,相关业主也不应以此为由拒交物业费。 但如果物业公司怠于履行制止义务的,物业公司就负有管理不当的责任,那么物业公司可能面临相应的民事赔偿责任。

二、业主私自“住改商”,影响周围业主生活怎么办

(一) 应对措施

“住改商”影响你的正常生活,可以考虑从以下几个方面维护自己权利:
1. 当面沟通。享受良好的居住环境是业主理所应当的权利,当权利受到侵害时,自然应该与“住改商”业主进行协商,要求其予以配合。
2. 向物业公司反映。物业公司处理邻里问题有深厚的经验,你可以要求由物业公司出面调解,劝说“住改商”业主整改甚至恢复原状。
3. 向工商管理部门投诉。由工商管理部门对“住改商”业主经营的合法性、合理性进行审查。
4. 报警。如果“住改商”业主不听从邻居和物业公司的劝说,可以考虑报警的方式,让警方协调解决问题。
5. 去法院起诉。有利害关系的业主对未经其同意将住宅改变为经营性用房的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。也就是说,在诉讼过程中,你只要证明有业主将住宅改变为经营性用房这一事实存在,你要求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的请求就可获得法院支持。

(二) 法律分析

“住改商”不一定都是违法的,现在住宅经营户随处可见,除了方便和稳定客源外,租金相对便宜是重要原因。根据《物权法》规定,业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。由此可见,要想合法地“住改商”。需要满足以下几个条件:
1. 不能是法律、法规以及管理规约禁止经营的情形。法律虽然未明确规定可以“住改商”的经营范围,但有些地方规定会对此有所涉及,例如长沙市政府办公厅印发的《长沙市商事主体经营场所禁设区域清单》(以下简称《清单》),对15大类经营项目的禁设区域进行明确规范。酒吧、KTV、电玩城、音乐茶座、网吧等经营活动都禁止进入居民楼。对儿童托管所、艺术培训班等营利性培训活动,虽未被禁止进入居民楼,但也明确不得对住宅进行改建。
2. 合法地“住改商”必须经过全部有利害关系的业主同意。我国司法解释对这一概念进行了明确,“有利害关系的业主”应当认定为本栋建筑物内的其他业主。
3. 我国法律明确规定,将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。言外之意,必须经全部有利害关系的业主同意方可将住宅改变为经营性用房,通俗的说,只要有一名利害关系人向法院主张不同意,就可以终止“住改商”的行为。

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