河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）开民初字第1219号

原告河南日康物业服务有限公司，住所地郑州市英协路50号。

法定代表人岳联蓉，董事长。

委托代理人吴天阔、王艳慧，河南程功律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被告曹庆安。

委托代理人张保庆、赵世峰，河南荟智源策律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告河南日康物业服务有限公司诉被告曹庆安物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴天阔、王艳慧、被告的委托代理人赵世峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告于2009年8月15日签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定：物业服务费标准按建筑面积0.95元／平方，月收取，不予交纳按日百分之一收取违约金等内容。合同生效后，被告无任何法定或约定的事实理由，仅以不认可地下室收费由从2009年7月1日至今，拒不交纳物业服务费。原告每年多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告支付原告物业服务费11951元及违约金7170.60元；本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称：原告无相应证据证明物业服务资质，原告的物业收费标准无事实法律依据。

原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1.2009年8月15日《前期物业管理服务协议》一份，证明原、被告双方之间存在物业管理合同关系，双方的权利义务，和物业服务收费标准及违约责任的承担方式。2.2010年5月6日物业费催交单三份，证明原告向被告催要物业费用，但被告却一直拖欠物业费至今。3.原告的工商变更登记材料一份，证明原告名称在2009年7月10日由郑州日康居业物业管理有限公司变更为河南日康物业服务有限公司。4.小区业主家庭情况登记表一份，证明曹丽君和曹庆安是姐弟关系。

被告质证如下：对证据1，真实性无异议，证明目的有异议，根据郑州市物业服务收费管理实施办法，（郑价公2004第2号文件）第七条规定，本案涉及的房屋物业收取标准应实行政府指导价，原告有可能构成二级物业标准，二级物业多层住宅是每月0.32元，在此标准可浮动百分之二十，被告即使是二级物业，但标准最高不应超出0.39元。对证据2，编号09111和09083通知的当事人是曹丽君，与本案无关，2010075编号的通知单无业主签名，真实性我方不予认可。且催缴的2009年7月1日起的物业费，双方的物业合同是2009年8月15日才签的，在此前原告不能收取费用。对证据3，是复印件，真实性有异议，原告的注册资本是301万元，仅符合二级物业最低注册资本要求，原告没有提交符合二级物业的其他材料。对证据4，真实性不予认可。

本院经审查认为，原告提交的证据1、3真实合法，与本案有关联性，本院予以采信，可以作为定案证据使用。其中证据3原告已在庭后提交原件，本院已经核对无误。原告提交的证据2，原告不能证明已经送达给被告，本院不予认定。原告提交的证据4，与本案不具有关联性，本院不予认定。

被告未提交证据。

本院依据认定的证据，确认事实如下：原告河南日康物业服务有限公司原名郑州日康居业物业管理有限公司，于2009年7月10日更为现名。

原、被告于2009年8月15日签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：被告房屋建筑面积是299平方米，物业管理服务费用标准按建筑面积0.95元每平方米每月交纳，按季交纳，被告于每季度的第2个月的10-20日内交纳，……，若被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收应缴费用的百分之一的滞纳金，或采取服务限制措施直至诉诸于法律。

上述协议签订后，原告依约履行了合同义务，但被告自2009年8月15日至今未按约定交纳物业费，遂引起本案纠纷。

本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实的意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同有效。现原告已履行其物业管理服务义务，被告应当依据该协议约定按0.95元每平方米每月向原告支付物业管理费，被告自2009年8月15日至今未按约定交纳物业费，被告应支付的2009年7月1日至2012年12月31日止期间（40.5个月）的物业费为0.95元×299平方米×40.5月＝11504元。故对原告诉请被告向原告交纳物业管理费11951元的诉讼请求，本院支持11504元，多余部分不予支持。

关于原告诉请被告支付违约金7170.6元的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的协议明确约定如被告不交纳物业费，从逾期之日起每天加收应缴费用的百分之一的滞纳金，经计算该数额高于原告主张的违约金7170.6元，故对原告主张被告应支付其违约金7170.6元的诉讼请求，本院予以支持。

被告辩称原告未提交证据证明物业服务资质，其收费标准不能按照合同标准收取，应按照政府指导价收取费用。本院认为，原、被告双方签订有物业合同，应当按照合同约定的物业收费标准执行，政府指导价是针对没有签订物业合同的情况下可以执行政府指导价。被告未提交证据证明其签订合同系受欺诈、胁迫而签订，双方当事人应当严格依照合同约定履行各自义务。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

被告曹庆安于本判决生效之日起十日内支付原告河南日康物业服务有限公司物业管理费一万一千五百零四元及违约金七千一百七十元六角。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二百七十八元，由被告曹庆安负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审　判　长　　刘　荷

代理审判员　　牛建军

人民陪审员　　王庆波

二〇一三年五月二十二日

书　记　员　　周红娜