河南省郑州市惠济区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）惠民二初字第80号

原告郑州豫达物业管理有限公司。

法定代表人杨丽霞。

委托代理人王中伟。

委托代理人梁俊。

被告张保军，男，汉族，1973年3月15日出生。

原告郑州豫达物业管理有限公司与被告张保军物业服务合同纠纷一案，本院2014年1月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王中伟、被告张保军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告系某某小区业主，原告与某某小区业主委员会于2011年5月31日签订物业管理服务合同，约定物业费每平方米0.47元，服务期限2011年6月1日至2014年5月31日，在原告提供物业服务期间，被告拖欠自2011年9月1日至2013年11月1日物业费1272.22元，滞纳金318.05元，原告多次催收未果，起诉至法院要求判令被告支付2011年6月1日至2013年11月1日物业服务费1272.22元及滞纳金318.05元，共计1590.27元；诉讼费由被告承担。

原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：

第一组证据：1、物业服务合同一份，证明原告按合同提供物业服务；2、物业费及滞纳金计算方法一份，证明按合同约定计算物业费及滞纳金；

第二组证据：1、社区证明一份，2、服务治安良好小区牌匾一份，小区现状良好、车辆停放有序照片三张，证明原告从签订合同提供物业服务至今，小区服务状况良好，并得到有关部门赞誉；

第三组证据：原告在某某小区公示栏张贴共同出资更新通知一份，证明原告向业主通知共同出资维修更新单元门；

第四组证据：催费通知一份，证明原告向欠费业主书面张贴欠费通知业主交纳物业费。

上述证据经被告质证，对第一组证据1真实性无异议，在合同落款处签名的人应该是某某小区的业主，但张保军作为业主委员会的成员都不认识，另外被告认为合同是无效的，所谓的业委会代表不了业主大会的决定，合同上约定的五项服务没有一项做到；对第一组证据2认为物业费比周边小区高，费用不认可；对第二组证据1认为证明内容不真实，2013年被告的车被一个醉酒的人砸了，但该人进入小区无人过问，而且2013年8月27日一夜之间小区丢了九个电动车电瓶，这两件事都报过案；对第二组证据2“治安良好小区”不认可，小区的治安很差，对车辆道路的两张照片只是偶尔某一天，被告有连续记录的照片；对第三、四组证据无异议。

被告张保军辩称：首先，按照《郑州市物业管理条例》等法规的有关规定，业主委员会应该由业主大会投票选出，且得票数超过2／3才能当选，被告小区业主委员会的产生程序不合法，选聘物业公司是由业主大会投票决定，而不是由业主委员会决定的，被告小区在没有召开业主大会的前提下，业委会擅自与原告签订物业服务合同，根据合同法的规定，该合同无效，对被告没有约束力；其次，即使按照《物业管理服务合同》约定，原告参照郑州市住宅小区物业管理服务二级标准提供物业服务，服务职责有五点，这条服务标准原告未做到一条，连五级标准都达不到，被告从来都没有拒交过物业费，而是要求原告按照服务和收费对等的原则降低收费标准；第三，按照《郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法》的规定，物业企业收费，应该到物价局办理收费许可证并备案，原告一直没有办理收费许可证，属于乱收费，原告的违法收费行为无效；第四，在没有召开业主大会的情况下，原告入住某某小区以后，自作主张拆除了小区门口三座三角形铁架，并且将拆下来的角铁改建成简易门，剩下的大部分角铁不知去向，侵犯了业主的财产权；第五，同样在没有召开业主大会的情况下，2012年业主委员会和原告向房管局申请动用某某小区维修资金十余万元，并且动手拆除了小区自行车棚的阳光板，在部分业主的强力阻止下才停止，导致小区自行车棚至今无法使用，侵犯了业主的财产权；第六，原告进驻某某小区以来，物业服务做的极差，一直存在种种脏乱差现象，2011年9月2日，原告和某某小区同时受到郑州市房管局通报批评。综上，原告不依法办事，不履行服务合同，多次侵犯业主财产权，原告的行为于法无据。

被告为证明其答辩理由，向法庭提交如下证据：50张照片，13个录像，证明小区内物业管理情况不符合合同约定；

被告提供的证据经原告质证，认为与事实不符，照片及录像中反应的情况是部分业主的临时性行为造成的，被告提供的照片并不能说明原告没有在小区内提供物业服务，也不能说明是原告在服务期间造成的。

鉴于原、被告对原告在某某小区提供的物业服务是否符合合同约定的标准存在争议，本院在庭审后对某某小区进行现场勘验，并照取照片63张。从照片中可以反映出某某存在如下问题：楼道物品堆放问题严重、楼梯扶手灰尘较多、楼梯窗户上粘贴有小广告并且窗纱破损，窗纱上有浮土；楼体外墙堆放有杂物，且小区院内卫生状况差，小区内道路泥泞；电动自行车及自行车停放混乱；小区楼道门铃破损未修理；业主为方便电动车充电，私拉电线现象严重，存在安全隐患，物业未予以有效制止等情况。原告对照片认为路面泥泞是因为小区外面在修路而且刚下了雨造成路面有泥水，有一张是业主家内部的照片不应由物业负责，还有的垃圾是业主早上才扔的垃圾，物业要维修车棚业主不同意；被告认为照片是对小区真实情况的反映。

本院根据原告的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

被告张保军系某某小区某号楼某单元某层的业主，2011年5月31日原告与某某小区业主委员会签订《服务合同书》一份，约定自2011年6月1日至2014年5月31日由原告郑州豫达物业管理有限公司为某某小区的业主提供物业管理服务，原告的管理职责包括五个方面：1、环境卫生，即小区所有的公共场所卫生打扫垃圾清运，日产日清，每日打扫一遍，并保持清洁，消杀蚊蝇；2、公共秩序维护，即车辆凭证出入，来客登记，来院施工、家政送报、过往学生等要办出入证（带照片），其他如收废品、推销、闲逛者严禁入内，门卫24小时值勤，定时巡视小区，主要道路禁止停放车辆；3、绿化管理，即剪修、施肥、灭虫每年3次，适时浇水；4、公共设施运行维修，即消防设备每月检查一次，随时能用，其他设备小修不超过24小时，急修不分昼夜，连续作业，路灯照明保证90%明亮，大中修申请基金；5、车辆管理，即汽车按停车位停放，摩托车、电动车、自行车、三轮车、按规定位置停放（有偿服务），对外来车辆进行有偿服务。物业服务费为每月0.47元／平方米，原告参照二级服务标准进行服务，每月15日前交清当月物业费，逾期不交费的每日1%滞纳金。经原告催交，被告至今未交纳2011年6月1日到2013年11月1日的物业费。

本院认为，2011年5月31日，原告与某某小区的业主委员会签订《服务合同书》一份，被告张保军称根据《物业管理条例》选聘物业公司系业主大会的权利，虽然业主委员会无权选聘物业公司，但自2011年6月1日起至原告起诉被告要求其交纳物业服务费，《服务合同书》履行至今已近三年，被告现在主张业主委员会没有权利签订《服务合同书》，不利于维护合同的稳定性，也不符合诚实信用原则；原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务，即原告应按照合同约定的服务标准为被告提供物业服务，被告则应按时足额交纳物业服务费用，本院对小区现状进行了现场勘验，原告在环境卫生、公共秩序维护、共用设施运行维修及车辆管理等方面均未达到约定的标准，故原告要求被告支付2011年9月1日到2013年11月1日的物业管理费用及滞纳金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告作为为业主提供服务的企业，应严格按照合同约定履行自己的义务，与业主共建和谐小区。依据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”之规定，判决如下：

驳回原告郑州豫达物业管理有限公司的诉讼请求。

本案案件受理费50元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　刘朋飞

审　判　员　　李　岚

人民陪审员　　侯文良

二〇一四年四月三十日

书　记　员　　王　健