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郑州舒馨物业管理有限公司与李登月物业服务合同纠纷一审民事判决书

时间:2014-07-18 浏览量:16414

河南省郑州市上街区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)上民初字第364号
原告郑州舒馨物业管理有限公司。
法定代表人张玉敏,经理。
委托代理人张家绪、许瑞峰,郑州市上街区148法律服务所法律服务工作者。
被告李登月,女,1977年4月10日生,汉族。
原告郑州舒馨物业管理有限公司(以下简称舒馨物业)诉被告李登月物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理,原告舒馨物业的法定代表人张玉敏及委托代理人许瑞峰到庭参加诉讼,被告李登月经本院传票传唤无正当理由拒不到庭,本案现已审理终结。
原告舒馨物业诉称,原告于2011年3月20日接受河南康晖置业有限公司聘请,对康晖新天地小区进行了物业管理服务。双方签订了《前期物业管理服务合同书》,对双方的权利、义务进行了约定,原告按约定进行管理服务工作,但被告自2011年6月1日至2013年12月31日未按约定向原告缴纳物业管理服务费,经原告多次催要无果。鉴于上述情况,特诉请人民法院依法判令被告向原告交纳所欠物业管理服务费并按约定向原告支付逾期违约金,以维护原告的合法权益。请求法院依法判令被告向原告交纳所欠交的物业管理费1117.2元,支付逾期违约金930元,两项共2047.2元并承担本案诉讼费用。
被告李登月未作答辩。
经审理查明,2011年4月1日,河南康晖职业有限公司出具《通知函》一份,载明:“康晖新天地业主:康晖置业有限公司原聘郑州大志物业管理有限公司为康晖新天地小区实施前期物业服务,由于其服务不能令业主满意,现已解除聘用。自2011年4月1日起又聘郑州舒馨物业管理有限公司为贵小区业主实施物业服务。原您与大志物业管理有限公司签订的服务合同,转换为郑州舒馨物业管理有限公司接管履行。”。
2011年3月20日,以河南康晖置业有限公司为甲方,舒馨物业为乙方签订《前期物业管理服务合同》一份,载明:“……第一章物业基本情况第一条物业基本情况:物业名称康晖新天地,坐落位置郑州市上街区新安东路166号院;……第六条乙方按照上述标准收取物业服务费,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。收费标准暂按每平方米0.32元,甲方安装全套监控后按每平方0.37收取物业费。第七条业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。物业服务费用(物业服务资金)按半(年)交纳,业主或物业使用人应在4月份、9月份(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定,未能按时足额交纳物业服务费(物业服务资金)的,应按1元/天的标准向乙方支付违约金。第三十五条本合同期限自2011年4月1日起至2013年4月1日止;但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。(法定2年);第三十六条本合同期满前壹个月,业主大会尚未成立的,甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的,甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十八条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同,应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同,即为对接受本合同内容的承诺。第四十二条本合同在履行中发生争议,由双方协商解决,协商不成,双方可选择向人民法院提起诉讼。”。2013年3月20日,以河南康晖置业有限公司为甲方,舒馨物业为乙方签订《前期物业管理服务合同》一份,载明:“……第一章物业基本情况第一条物业基本情况:物业名称康晖新天地,坐落位置郑州市上街区新安东路166号院;……第六条乙方按照上述标准收取物业服务费,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。收费标准按每月每平方米0.37元收取。第七条物业服务费用每半年交纳一次,每次交费时间为1月1日-31日,7月1日-31日,过期每天加收1月滞纳金。第十九条乙方可采取规劝、催缴、在小区明显处张贴未交费业主的名字等必要措施,制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定,未能按时足额交纳物业服务费(物业服务资金)的,应按1元/天的标准向乙方支付违约金。第三十五条本合同自2013年4月1日生效,至新天地小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同生效时本合同自动终止。第三十六条本合同期满前壹个月,业主大会尚未成立的,甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的,甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十八条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同,应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同,即为对接受本合同内容的承诺。第四十二条本合同在履行中发生争议,由双方协商解决,协商不成,双方可选择向人民法院提起诉讼。”。
郑州市上街区房产管理中心出具的“上街区房屋登记簿”显示:“房屋坐落上街区新安东路166号2幢4层1单元107号,建筑面积92.23,权利人姓名李登月”。原告舒馨物业已经采用书面方式向被告李登月催收欠交的物业服务费。庭审中原告称新天地小区内的监控设备于2012年1月开始使用。李登月自2011年6月1日至2013年12月31日的物业费至今未交。
另查明,河南康晖置业有限公司系康晖新天地小区的开发商。
本院认为,2011年3月20日、2013年3月20日,原告舒馨物业与河南康晖置业有限公司签订的两份《前期物业管理服务协议》系双方之间真实意思表示,合法有效,应当受法律保护。被告李登月作为康晖新天地小区的业主,应当与原告舒馨物业一并按照上述《前期物业管理服务协议》的约定全面履行义务。被告李登月未按照协议约定履行缴纳物业费的义务,且在原告舒馨物业书面催缴后无正当理由仍未缴纳是引起本案纠纷的主要原因。原告舒馨物业诉请被告李登月向原告交纳欠交的物业管理费1117.2元,但其计算结果有误,应为1025.69元【92.23×0.32×7个月(2011年6月1日至2011年12月31日)+92.23×0.37×24个月(2012年1月1日至2013年12月31日)】。原告舒馨物业还主张被告李登月迟延交纳上述物业费所产生的违约金930元,原告舒馨物业与被告李登月虽就违约金的计算进行过约定,但原告舒馨物业的上述主张仍显过高,根据被告李登月欠交物业费的数额及持续状态,原告舒馨物业主张的违约金应确定为500元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定,判决如下:
一、被告李登月于本判决生效后十日内向原告郑州舒馨物业管理有限公司支付物业管理费1025.69元及违约金500元;
二、驳回原告郑州舒馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费50元,减半收取25元,由原告原告郑州舒馨物业管理有限公司负担6元;被告李登月负担19元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河
南省郑州市中级人民法院。
代理审判员  石岩岩

二〇一四年六月十九日
书 记 员  时 磊

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