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郑州开元物业管理有限公司与杨捷物业服务合同纠纷一审民事判决书

时间:2015-07-16 浏览量:16401

河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)二七民二初字第2255号
原告郑州开元物业管理有限公司,住所地:郑州市。
法定代表人谢利卿,总经理。
委托代理人任彦群、孟豪亮,河南绿城律师事务所律师。
被告杨捷。
原告郑州开元物业管理有限公司诉被告杨捷物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告郑州开元物业管理有限公司的委托代理人孟豪亮到庭参加了诉讼。被告杨捷经本院合法传唤,无正当理由,拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑州开元物业管理有限公司诉称:被告系原告所服务的郑州市开元丽城小区的业主,被告在2004年4月30日与郑州开元物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》,并约定按建筑面积每月每平方米0.38元收取物业服务费。在原告兢兢业业的完成了系列的物业服务工作的同时,被告自2007年7月起一直停交物业服务费。期间虽经原告工作人员多次催促,但被告至今仍拒不缴纳,故提起诉讼,诉至法院,请求判令:1、被告向原告支付所欠(2007年6月30日至2012年12月31日)物业服务费4934.49元,并向原告承担自逾期之日起至实际支付之日止的违约金(至起诉之日暂定为4000元),共计:8934.49元;2、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告郑州开元物业管理有限公司向本院提交的证据有:1、原告与郑州开元房地产有限公司签订的《物业管理委托合同文本》一份;2、原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》;3、原告资质证书副本、收费许可证副本、营业执照、组织机构代码证各一份;4、催费照片。
被告杨捷未到庭。
被告杨亦未提交证据。
本院对原告提交的证据认定如下:原告提交的证据真实合法,与本案有关联系性,本院对该证据的真实性予以认定。
经审理查明,2003年8月10日,郑州开元房地产有限公司与原告签订物业管理委托合同文本。2004年4月30日,原、被告签订前期物业管理服务协议一份,约定:前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。本案涉案房产建筑面积为198.19平方米。原告对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告监督原告的物业管理服务行为,就物业管理有关问题向原告提出意见和建议。被告按原告规定时间交纳管理服务费用,逾期缴纳,原告将按5‰比例收取被告滞纳金并采取限制服务等措施。住宅按建筑面积每月每平方米0.38元收取费用,严格按照物价局定价标准执行。原告违反协议,未达到管理服务质量约定目标的,被告有权要求原告限期改正,逾期未改正给被告造成损失的,原告承担相应的法律责任;被告违反协议,使原告未达到管理服务质量约定目标的,原告有权要求被告限期改正,逾期未改正,原告采取限制服务等措施,给原告造成损失的,被告应承担相应的法律责任。协议签订后,原告提供了物业服务,但存在一定瑕疵,开元小区业主委员会于2009年7月20日向郑州市二七区房管局进行了投诉,二七区物业管理指导中心于2009年7月28日向原告发函要求其对存在的问题进行整改,并于2009年9月29日对开元丽城小区业主委员会发出答复函。被告仅交纳物业费至2007年6月30日,自2007年7月一直停交物业费。故原告诉至法院请求判令:1、被告向原告支付所欠(2007年6月30日至2012年12月31日)物业服务费4934.49元,并向原告承担自逾期之日起至实际支付之日止的违约金(至起诉之日暂定为4000元),共计:8934.49元;2、本案全部诉讼费用由被告承担。
另查明:2005年9月23日,郑州市物价局为原告颁发了收费许可证,收费标准为每月每平方米0.38元。2007年11月19日,郑州市房地产管理局为原告颁发了资质证书,资质等级为三级,有效期至2009年11月19日。2010年2月12日,郑州市房地产管理局再次为原告颁发资质证书,资质等级仍为三级,有效期至2014年2月12日。2005年9月23日,郑州市物价局为原告颁发收费许可证,有效期间自2005年9月23日至2008年9月22日止。2008年5月22日,郑州市二七区物价局为原告颁发了二七2008物业028号收费许可证,收费标准为每月每平方米0.38元。
再查明,2010年5月12日,郑州市二七区人民法院作出(2010)二七民二初字第47号民事判决书,驳回原告要求杨捷支付从2007年7月1日至2009年8月30日的物业服务费1943.9元和违约金3938.22元的诉讼请求。
本院认为:依据物业管理条例的规定,前期物业服务协议是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业并与之签订的协议。本案中原、被告之间签订前期物业管理服务协议,双方均应按约履行合同义务。开元丽城小区业主委员会向郑州市二七区房管局进行了投诉,二七区物业管理指导中心向原告发函要求其对存在的问题进行整改的行为表明,原告提供的物业服务存在一定的瑕疵。《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”,本案中原告提交有效证据证明向被告进行过书面催交,故原告的诉讼请求,本院予以支持。但(2010)二七民二初字第47号民事判决书已驳回原告要求杨捷支付从2007年7月1日至2009年8月30日的物业服务费1943.9元和违约金3938.22元的诉讼请求,故本院仅支持原告从2009年9月1日至2012年12月31日的物业费请求。依据公平原则,原告在履行前期物业管理服务协议时存在一定瑕疵,但被告自2009年9月1日至今未向原告支付物业费也违反了前期物业管理服务协议的约定,故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求本院予以支持,对要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条,《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定,判决如下:
被告杨捷于判决生效之日起十日内支付原告郑州开元物业管理有限公司从2009年9月1日至2012年12月31日物业服务费3012.5元。
驳回原告郑州开元物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,被告杨捷负担16.7元,原告郑州开元物业管理有限公司负担33.3元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本一式十二份,上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长  王香玲
人民陪审员  何保险
人民陪审员  阴彦平

二〇一四年六月三十日
书 记 员  刘彩霞

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