1. 你要咨询的具体问题是什么？
2.       住宅专项维修资金如何使用
3.       签订《物业服务合同》时有哪些注意事项

你好：

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一、住宅专项维修资金如何使用

（一） 结论

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金由该小区内的业主共同筹集，业主按照交纳比例享有住宅专项维修资金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的住宅专项维修资金部分。
1. 住宅专项维修资金的使用需要满足下列条件：
（1） 住宅专项维修资金足额交存；或者部分住宅专项维修资金已交存，而未交存的业主补交住宅专项维修资金或者书面承诺按照分摊额承担费用并落实资金。
（2） 需要维修的共用部位、共用设施设备保修期满，并且符合住宅专项维修资金使用范围。
2. 不可以使用住宅专项维修资金的情况：
（1） 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（2） 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（3） 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（4） 根据《物业服务合同》约定，应当由物业公司承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
3. 根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用按照以下程序办理：
（1） 由物业公司提出使用建议，没有物业公司的由相关业主提出使用建议；
（2） 维修资金使用区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议；
（3） 物业公司或相关业主组织实施使用方案；
（4） 物业公司或相关业主持有关资料向业主委员会提出列支申请；
（5） 业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府的房地产行政主管部门备案；
（6） 房地产行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；
（7） 专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

（二） 注意事项

1. 住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
   共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
2. 当房屋所有权转让时，业主应当向买方说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。 买方应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
3. 擅自挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府的房地产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，并没收违法所得，可以并处挪用金额两倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任；物业公司挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前面的规定予以处罚之外，还应该由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

二、签订《物业服务合同》时有哪些注意事项

（一） 注意事项：

1. 明确委托事项。
   （1） 应当在《物业服务合同》里明确物业公司是负责整个小区的全部物业工作还是只是负责某一项服务内容，以及哪些项目允许物业公司分包，明确分包的原则和条件；
   （2） 要将委托的服务项目每一项都写清楚，委托事项所包含的具体内容应该做到越详细越好，特别是对于容易发生争议的部分应该做出明确的约定，例如公共区域出租后的收益问题、保安失职导致业主被盗后由谁承担责任的问题。
2. 明确服务质量与标准。
   委托事项具体内容的服务质量标准应该做到能量化的都尽可能量化，包括工作量的量化和质量检查评定标准的量化，例如垃圾清运是一天一次还是两天一次，在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如“整洁”，因为是否整洁不易作出准确判断。
3. 明确服务费用。
   由于物业服务是分档次的，不同的档次收取的费用存在较大的差异，在确定合理的费用时，要经过详细的内容测算和横向比较。无论是采用包干制付费，还是酬金制付费，双方都应经过一定的测算和对比。各地物价局颁布的指导价应视作一个参考依据，各物业区域的规模大小与构成均不同，对最终付费标准还应详细讨论确定。
4. 明确对物业公司的奖惩。
   由于目前的法律法规主要是对物业公司的违法、违规、违约行为以及由于其工作不负责或失误给业主造成损失或损害的情况有一些惩罚性条款，但缺少对物业公司的奖励性条款，所以在订立合同时，业主可以设立一些奖励条款，以激励物业公司及其员工更好地进行物业服务。
5. 明确《物业服务合同》终止的条件以及终止后的交接工作。
6. 明确违约责任。
   要在《物业服务合同》里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，特别是对提前解聘的物业公司不及时退出或未解聘的物业公司提前撤出的情况。

（二） 特别提示

1. 由于《前期物业服务合同》是由开发商与物业公司签署的，因此购房人购买新建商品房时，应当对《前期物业服务合同》中相关内容予以书面确认。另外，开发商在售房时应明示物业服务费试行标准。试行标准至首次业主大会确定物业公司并签订《物业服务合同》之日终止。
2. 业主个人不可以和物业公司签署或者解除《物业服务合同》。因为物业服务的对象是全体业主而不是某个业主个人，并且业主委员会才是签署《物业服务合同》的当事人，因此业主个人是不可以和物业公司签署或者解除《物业服务合同》的。如果业主确实觉得现在的物业公司服务不好，那么可以将意见反馈到业主委员会，让业主委员会先与物业公司进行沟通，让物业公司进行整改，如果物业公司还是不愿整改的话，可以召开业主大会，经过占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意后可以做出解聘现在物业公司的决定，并且重新聘请新的物业公司。
3. 业主需要特别注意不能因为对物业服务不满而拒交物业费。由于交纳物业服务费是业主的法定义务，因此对物业公司不满，业主采用不交费用的方式并不妥当，而且还有可能因为物业公司向法院起诉拖欠物业费，而这类诉讼的结果往往是拖欠物业费的业主败诉。
4. 如果物业公司存在违反合同约定的行为，业主可以采取以下措施：
   （1） 直接向物业公司反映，告诉他们哪里做得不对，让物业公司整改；
   （2） 直接向业主委员会反映，让业主委员会与物业公司沟通，要求物业公司进行整改，并要求业主委员会加强对物业服务的监督，如果物业公司拒不改正的，也可以召开业主大会解聘物业公司；
   （3） 还可以向住建局的物业管理部门投诉，因为住建局的物业管理部门是物业行业的主管部门，有义务对物业公司的违约行为进行处理；
   （4） 向法院起诉，物业公司不履行或者不完全履行《物业服务合同》约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务，业主委员会可以起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。