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成立小区业主委员会的方式、程序、好处及应当具备的条件

时间:2018-12-04 浏览量:15594 律师: 法旅

如何成立业主委员会,成立业务委员会有什么好处?业委会职责有哪些?
法律咨询问题
  1. 你要咨询的问题具体是什么?
  2.       如何成立业主委员会
  3.       业主委员会的职责有哪些
  4.       如何增补或罢免业主委员会成员
  5.       业主委员会及其成员侵害业主权益怎么办

法律咨询意见书

一、如何成立业主委员会

(一) 成立业主委员会的方式

  1. 一般情况下,由业主或者业主大会会议选举5到11人(人数为单数)组成业主委员会;
  2. 较大的小区,业主也可以按照单元或者楼栋选举各自的业主代表,由业主代表再选举代表组成业主委员会。

(二) 成立业主委员会的程序

  1. 一般情况下,需要一定人数的业主联名向物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请,并提供必要的证明材料。
  2. 组建成立业主大会的筹备组。筹备组成员可以由业主代表、街道办事处、小区办、居民委员会、建设单位、前期物业服务企业和原房屋管理单位等组成。
  3. 筹备组需要草拟业主委员会章程、管理规约,制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单、人数,审核参选业主委员会的业主资料等。
  4. 确定业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式。
  5. 组织业主大会的召开,业主通过选举产生业主委员会委员,由业主委员会委员组成业主委员会。
  6. 业主委员会自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任,然后就可以开展工作了。
  7. 业主委员会自选举产生之日起30日内,持相关文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。
  8. 主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

(三) 成立业主委员会的好处

  1. 能够更好的行使业主的权利;
  2. 可以监督物业公司更好的为业主服务;
  3. 可以更好的维护业主的合法权益;
  4. 可以更好的处理业主的集体事务。

(四) 成为业主委员会委员应当具备的条件

  1. 应当是该小区的业主;
  2. 需要具有完全民事行为能力;
  3. 遵守国家有关法律、法规;
  4. 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;
  5. 有一定组织能力和必要工作时间;
  6. 热心公益事业,责任心强,公正廉洁等。
    提示:18周岁以上的成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动的,是完全民事行为能力人。十六周岁以上的未成年人,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。

二、业主委员会的职责有哪些

业主委员会的具体职责如下:
(一) 执行业主大会的决定和决议;
(二) 召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(三) 与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五) 监督管理规约的实施;
(六) 督促业主交纳物业服务费及其他相关费;
(七) 组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八) 调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九) 业主大会赋予的其他职责。

三、 如何增补或罢免业主委员会成员

(一) 增补或罢免业主委员会成员的方式

增补或罢免业主委员会成员由业主共同决定,一般是通过召开全体业主大会或授权业主代表大会(业主人数较多时)进行表决。而业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

(二) 业主委员会委员资格自行终止的情况有

  1. 因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
  2. 丧失民事行为能力的;
  3. 依法被限制人身自由的;
  4. 法律、法规以及管理规约规定的其他情形;

(三) 可能会被终止委员资格的情况有

  1. 以书面方式提出辞职请求的;
  2. 不履行委员职责的;
  3. 利用委员资格谋取私利的;
  4. 拒不履行业主义务的;
  5. 侵害他人合法权益的;
  6. 法律、法规以及管理规约规定的其他情形;
    业主委员会委员有以上情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格。

四、业主委员会及其成员侵害业主权益怎么办

(一) 应对措施

  1. 业主委员会及其成员做出的决定侵害了业主的合法权益,受侵害的业主可以去法院起诉,请求法院予以撤销,但是权益受侵犯的业主应当在知道或者应当知道决定作出之日起一年内向法院提起诉讼;
  2. 业主委员会及其成员违反相关法律法规做出侵害业主权益的决定,受侵害的业主也可以到当地的房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府进行投诉,要求限期改正。

(二) 业主行使撤销权的法定事由

  1. 业主委员会及其成员做出的决定直接侵害了业主的合法权益,如剥夺了业主利用公共设施的权利等;
  2. 业主委员会及其成员做出的决定虽然内容不违法,但是程序违反了法律、法规的强制性规定;
  3. 业主委员会及其成员做出的决定超越了法定权限。

(三) 业主撤销权行使的主体资格

  1. 根据业主遭受侵害的程度或大小来看。如果业主委员做出的决定兼顾了大多数业主的利益,只是对少数业主的利益在忍受限度内造成了一定的损害,那么就算这少部分业主向法院提起了撤销权之诉,也得不到法院的支持。
  2. 贯彻平等保护理念。为避免和防止多数业主的决议侵害少数业主合法权益的“多数人暴政”现象发生,不论业主建筑面积的大小及住宅套数的多少,只要能够提供充分证据证明其合法权益受到业主大会或业主委员会决定侵害的,就可以单独或联合其他业主向法院提起撤销权之诉。
  3. 参与了业主委员会决定的投票表决,并且明确表示了反对意见的业主,可以依据法定事由提起撤销权之诉;如果业主明确表示了赞同意见,并且对业主委员会的决定没有表示异议,以后也就不能针对该决定提起撤销权之诉。原因在于,这种“出尔反尔”的行为,不符合诚实信用和允诺后禁反言的原则,也不利于维护业主委员做出的正当性决定的法律效力。

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