河南省郑州市中原区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）中民二初字第1890号

原告河南盛润物业管理有限公司，住所地郑州市。

法定代表人舒蒲娟，该公司董事长。

委托代理人郑燕，该公司职员。

委托代理人杨洁，该公司职员。

被告张丰祥，男，1986年7月2日出生，汉族，住郑州市中原区。

原告河南盛润物业管理有限公司与被告张丰祥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南盛润物业管理有限公司的委托代理人郑燕、杨洁，被告张丰祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告河南盛润物业管理有限公司诉称，原、被告在2009年12月5日签订《前期物业管理服务协议》，被告为盛润国际空间郑州市金水路219号1-810的业主，建筑面积为254.13平方米。按合同约定，原告已提供了优质的物业服务，履行了自己的义务，被告应向原告支付物业服务费，而被告自2010年7月1日至2013年12月31日已拖欠物业管理费52836元，经原告多次催要，被告拒不缴纳，故诉至法院，请求依法判令被告支付原告物业管理费52836元，滞纳金83602元；诉讼费��被告承担。

被告张丰祥辩称，被告自2009年购买位于郑州市金水路219号1-810后，一直以提前半年的方式按时缴纳物业管理费，直至2010年原告侵害业主权益，在两座写字楼大堂内非法建设以及出租门面用于经营谋取暴利。被告曾多次向大堂物业人员提出强烈抗议，以及要求原告领导来说明情况，可原告一直未有任何回应。直至2010年中，被告不再向原告缴纳物业管理费，物业人员开始向被告催款，劝说。三年来，原告不间断的向被告谈判要求补缴物业费，而另一方面通过违规建设和非法出租门面得到不少的收入。而原告一直强调要求被告拆除非法建设门面房，把多年非法获取的利益平分所有业主作为补偿。

原告河南盛润物业管理有限公司为证明其诉讼主张，向本院提供证据材料如下：

1、2009年12月5日年原、被告签订的《前期物业管理服务协议》一份，用以证明：原��告存在物业服务合同关系，原告依据合同有权向被告收取物业管理费；

2、催费通知单8份、2013年5月7日律师函邮寄证明一份，用以证明：被告未按时交纳有关费用；

被告张丰祥对原告提供的上述证据材料均无异议。

被告张丰祥向本院提供证据材料如下：提交照片七张，用以证明：原告在被告购买的盛润国际空间写字楼大堂内非法利用公共空间建设、出租房屋，严重违反双方签订的物业合同第三条的约定。

原告河南盛润物业管理有限公司对被告提供的上述证据发表质证意见如下：对照片的真实性没有异议，对其证明目的有异议。照片显示的建筑不是被告所建，也不是被告所利用。被告陈述的应属侵权问题，与本案不是同一法律关系。

经庭审质证，本院对当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据1、2真实、合法，被告没有异议，可以证明原、被告双方存���物业服务合同关系以及自2010年7月1日起，被告未向原告缴纳物业服务费的事实，本院予以采信。被告提交的照片，原告对其真实性没有异议，但该组证据与本案缺少关联性，亦不能成为被告拒绝缴纳物业服务费的理由，故本院不予采信。

依上述有效证据，本院确认如下法律事实：2009年12月5日，原告河南盛润物业管理有限公司（甲方）与被告张丰祥（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定，乙方购买盛润国际空间商务1-810号商务写字楼。双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业服务费用；每六个月向乙方公布物业管理费用的收支帐目；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方；甲方利用公共设施及场所取得的收益可用于物业管理费用的不足；二、乙方的权利义务：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方按时足额交纳物业服务费用；不得占用、损坏本物业的公共部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，征得甲方同意后在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。第四条、物业管理服务费用。费用标准：商业用房按建筑面积每月每平方米5.02元；写字楼按建筑面积每月每平方米4.95元；交纳费用时间：每年的1月1-10日，7月1-10日缴纳物业费。第十一条、违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正���乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起每日加收违约金（应交费用的3‰），或采取限制服务措施直至诉诸法律。上述合同还对物业管理服务的内容和质量等进行了约定。上述合同签订后，被告自2010年7月1日开始，不再向原告缴纳物业服务费，期间原告曾多次向被告发出催费通知单催促其缴纳物业服务费。

2013年10月28日，原告起诉来院，要求被告缴纳自200年7月1日至2013年12月31日期间的物业管理费共计52836元，并支付违约金83602元。

本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。被告自2010年7月1日起，不再向原告交纳物业管理费，理由为原告在写字楼大堂内出租门面用于营利，但因原告作为物业管理公司履行的是多项义务，物业管理服务内容包括环境卫生、公共秩序、房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施及其运行的维护和管理、交通秩序和车辆停放等，故即使有其中部分义务的履行不符合约定亦不能作为被告拒绝支付物业管理费的理由；原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第一条中明确规定，被告利用公共设施及场所取得的收益亦可用于物业管理费用的不足，故被告以上述理由拒绝支付物业管理费的抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付2010年7月1日至2013年12月31日期间物业管理费共计52836元的诉讼请求，本院予以支持。因被告未按《前期物业管理服务协议》约定之期限支付违约金，现原告依据上述协议约定向被告主张违约金，《前期物业管理服务协议》约定的标准为从逾期之日起每日加收违约金（应交费用的3‰），因该约定标准过高，不利于平衡双方之间的权益，故本院酌情调整为银行同期贷款利率标准为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

被告张丰祥自本判决生效之日起十日内支付原告河南盛润物业管理有限公司物业管理费52836元，并按下列标准支付利息：以7548元为基数，分别自2010年7月11日、2011年1月11日、2011年7月11日、2012年1月11日、2012年7月11日、2013年1月11日、2013年7月11日起按同期银行贷款利率标准计算至2013年9月30日止。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3028元，由被告张丰祥负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　白　鸽

代理审判员　　乔婉婷

人民陪审员　　高　予

二〇一四年四月二日

书　记　员　　袁　敬