河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终2047号
上诉人(原审被告)：陈亮，男，汉族，1984年10月16日出生，住郑州市中原区。
被上诉人(原审原告)：河南升龙物业管理有限公司，住所地，郑州市金水区金水路288号。
法定代表人：林江海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：魏家珅，河南并智律师事务所律师。
上诉人陈亮因与被上诉人河南升龙物业管理有限公司(以下简称升龙物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初8018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
陈亮上诉请求:陈亮购买入住升龙物业公司服务的小区房子之日起,缴纳物业费,陈亮对房屋及小区服务存在的问题一一均向升龙物业公司及时反映,升龙物业公司未及时处理或未提供服务,对陈亮造成极大的经济损失和生活和精神上的伤害。陈亮请求升龙物业公司进行赔偿。主要有以下问题：1、从交房时入户门锁松动严重。2、卫生间窗户外侧未贴瓷片。3、客厅墙体裂缝严重。4、厨房窗户玻璃无故碎裂。5、陈亮居住期间阳台下水反水，把陈亮家的家具浸泡损毁。6、陈亮需要开具居住证明，升龙物业公司不给办理。7、缴纳取暖费未能使用暖气。8、电梯经常坏了很久也没有修理。9、车棚充电桩损坏未及时修理。10、小区楼下饭店制造噪音并营业至凌晨影响居民休息。11、小区停车场都让外边商铺使用导致本小区业主无处停车，以上问题升龙物业公司均未履行相关未修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院（关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）第二条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修，养护，管理、维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。物业管理服务存在诸多问题，一审仅以“可以看出原告在提供物业管理服务时存在瑕疵”，使升龙物业公司逃避了违约责任。为业主提供物业管理服务时物业管理单位应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。任何一个业主拒交物业费都是不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足，使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。综上，请求，二审法院撤销一审判决，依法改判升龙物业公司对陈亮提出的问题予以解决，并作出经济损失和精神损失等赔偿，一、二审诉讼费用由升龙物业公司承担。
升龙物业公司辩称：陈亮上诉状中1-4部分是房屋质量问题，应找工程部解决与本案无关联性。5、升龙物业公司在排水设施方面仅有维护以及及时疏通的义务。6、陈亮未提交证据。7、根据陈亮的说法升龙物业公司已经帮其解决该问题。8、陈亮没有证据支持其证明目的。9、升龙物业公司已经解决该问题。10、与本案无关联性。11、小区停车收费部分在陈亮一审提交的物业服务合同第五条中已由详细的约定。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
升龙物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令陈亮支付物业管理费4139.8元，滞纳金2788.8元，合计人民币6928.6元；2、本案诉讼费由陈亮承担。
一审法院经审理查明：2012年12月17日，升龙物业公司（甲方）与陈亮、田甜（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：物业名称为中原新城，建筑面积为85．98平方米，坐落位置为中原新城观澜小区8号楼601室。乙方交纳费用时间：季首5日内缴纳每季物业管理费用。高层住宅按建筑面积每月每平方米1．37元。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐所欠费用，有权要求乙方补交从逾期之日起按每日收取应交纳总费用千分之一的滞纳金。双方还就其他权利义务进行了约定。后升龙物业公司向陈亮名下的上述房屋所在的中原新城提供了物业服务至今。
诉讼中，升龙物业公司称按陈亮建筑实测面积85．79平方米、从2014年开始按照1．094元／每月每平方米收取物业费（含监控设施维护费），并自2013年5月1日起主张陈亮应付物业费用。2017年1月8日、7月28日，升龙物业公司先后在陈亮入户门张贴《催费通知单》、《律师函》，书面催告陈亮交纳2013年5月1日至2016年12月31日期间物业费4139．8元及滞纳金2788．8元。
一审法院认为，升龙物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了升龙物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。2012年12月17日，升龙物业公司、陈亮签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，符合相关法律规定，对升龙物业公司、陈亮均有约束力，双方之间已形成了物业服务合同关系，升龙物业公司应提供全面的物业服务，陈亮应履行交纳物业服务费的义务。协议签订后，升龙物业公司履行了提供物业服务的义务，陈亮也应按照合同约定向升龙物业公司交纳物业费。陈亮仅交纳物业费至2013年4月30日，之后的费用未按约定交纳，陈亮的行为构成违约。根据上述物业费收取标准，经计算，陈亮应向升龙物业公司交纳2013年5月1日至2016年12月31日期间的物业费用为4319元（85．79㎡×1．37元／每月每平方米×8个月＋85．79㎡×1．094元／每月每平方米×36个月），故升龙物业公司主张物业费的诉求，于法有据，该院予以支持。
《物业管理服务合同》中约定的逾期交费违约金标准为日1‰，该标准过分高于升龙物业公司的实际损失。综合升龙物业公司与同小区其他业主物业服务合同纠纷中该院查明的情况，该院认为升龙物业公司提供的物业服务仍存在瑕疵，但基于物业服务合同具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，该部分瑕疵不能成为免除或降低物业费的适当理由，不足以作为陈亮拒交物业费的抗辩依据，但应当据此酌减违约金。此外，违约金的认定，既要客观评估升龙物业公司未按时获取陈亮应交物业费产生的损失，也要全面审查升龙物业公司及时催告并积极主张权利的程度，更要提醒督促陈亮按约交纳物业费，将陈亮与同小区按约交纳物业费的业主的义务内容公平合理区分。综上，该院酌定将陈亮未按时交纳物业费的违约金标准调整为年利率12％，以陈亮应当支付的物业费为基数，自升龙物业公司书面律师函催告陈亮之日即2017年7月28日起计算至陈亮实际清偿物业费之日止。
本案及升龙物业公司与本案同小区业主
物业纠纷诉讼过程中，小区业主对升龙物业公司的物业服务提出了多条建议及要求，对不属于升龙物业公司提供物业服务范围内的问题，小区业主可另行主张权利；对属于升龙物业公司服务范围内的安保、保洁、公共区域维护及物业服务工作人员态度等问题，升龙物业公司已作出承诺进行整改。在今后的物业服务合同履行过程中，升龙物业公司、陈亮均应严格按照约定履行自己的义务，升龙物业公司作为物业服务企业，应积极听取业主意见、吸取合理建议，不断提高物业服务质量、提高物业服务水平；陈亮作为业主，也应合理行使业主权利，不应消极拒交物业服务费用，陈亮可协同小区其他业主积极成立业主委员会，对升龙物业公司的物业服务进行监督。陈亮经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证的权利，应承担对其不利的法律后果。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、陈亮于本判决生效之日起十日内向河南升龙物业管理有限公司支付2013年5月1日至2016年12月31日期间物业费4139．8元，并支付违约金；二、驳回河南升龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的
债务利息。案件受理费25元由陈亮负担。
本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，陈亮与升龙物业公司签订《前期物业管理服务合同》合法有效，双方应依约履行。本案中，升龙物业公司作为物业服务企业提供了物业管理服务，陈亮作为接受服务的业主应承担给付物业费的义务，故陈亮应按合同约定向升龙物业公司支付物业服务费。原审中陈亮未到庭，二审中陈亮提出物业服务存在管理不善，没有及时维修、保养、维护等问题，未提供相应书面证据，但原审法院结合升龙物业公司与同小区其他业主物业服务合同纠纷中该院查明的情况，认为升龙物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故在今后的物业服务合同履行过程中，升龙物业公司、陈亮均应严格按照约定履行自己的义务。本案中原审判决对升龙物业公司主张的违约金已经予以酌减，原审判决实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由陈亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 陈贵斌
审判员 陈 赞
二〇一八年二月二十日
书记员 黄莉敏
