河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终6207号
上诉人（原审被告、反诉原告）王亚旭，男。
委托代理人王宁，河南良达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郑州公建物业服务有限公司，住所地郑州市中原区。
法定代表人王泽新，董事长。
委托代理人肖欢，河南华融律师事务所律师。
上诉人王亚旭因与被上诉人郑州公建物业服务有限公司（以下简称公建公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1866号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王亚旭的委托代理人朱国华、王宁，到庭参加诉讼。公建公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
公建公司诉称：公建公司系郑州市中原区中原西路131号湖光苑小区物业服务公司，王亚旭系该小区业主。公建公司与王亚旭签订有《前期物业服务合同》，合同约定公建公司为湖光苑小区提供物业服务，商业物业服务费标准为每平方米每月1.6元，同时约定王亚旭逾期不交纳物业费应当承担相应的滞纳金。公建公司按照约定提供了物业服务，但王亚旭却拖欠2010年10月1日至2013年12月31日期间的物业费，公建公司多次催要无果，故提起诉讼。请求判令：1.王亚旭支付2010年10月1日至2013年12月31日期间的物业费340000元、滞纳金193059元；2.诉讼费由王亚旭承担。
王亚旭辩称：公建公司主张的费用中2010年10月1日至2013年7月份的部分已经超过诉讼时效，不应受法律保护。因王亚旭房屋长期漏水，给王亚旭造成极大损失，双方协商后公建公司为王亚旭免除了2014年之前的物业费用，在此情况下王亚旭才向公建公司交纳了2014年之后的物业费用。公建公司再次主张2014年之后的物业费，不应支持。公建公司违反物业管理服务等级标准和前期物业服务合同的约定，没有为王亚旭提供符合等级标准及约定的服务，无权收取王亚旭物业费用。公建公司通过业主公共资源获取利益，应将违法所得返还业主。公建公司与王亚旭签订的《前期物业服务合同》早已过期，因公建公司不为王亚旭提供符合标准的物业服务，还侵犯业主的利益获取私利，王亚旭不认可公建公司系涉案物业的合法服务主体。
王亚旭反诉称：王亚旭系郑州市中原西路湖光新苑小区业主，公建公司为该小区提供物业服务。在服务期间，公建公司赚取电费差价，至今未将王亚旭的商业用电管理权移交给电力部门直接管理，并一直以高于市场电价的收费标准向王亚旭收取高额电费。王亚旭多次提出异议，公建公司多次无故停电，致使王亚旭多台机器设备受损，给王亚旭造成了巨大经济损失。公建公司还拒不为王亚旭清理生活垃圾，致使王亚旭自己出资雇人清运垃圾，王亚旭门前道路损坏公建公司拒不维修，王亚旭只得自行出资维修，以上费用均应由公建公司承担。综上，请求判令：1.公建公司将多收取的电费277756.24元退还给王亚旭并支付利息64055.16元；2.公建公司赔偿王亚旭各项损失119199元及利息20790.8元；3.诉讼费由公建公司承担。
公建公司针对反诉答辩称：王亚旭的第一项反诉请求与本诉不属同一法律关系，不是基于同一事实，不构成反诉，王亚旭可另行起诉。公建公司不存在赚取王亚旭电费差价的情形。本案小区商铺电表挂靠在公建公司名下，各商铺不是一表一户，而是共用一个电表，供电局按总电表向公建公司收费，公建公司变压后再向各个商铺收费。因为电流输送过程中会产生损耗包括变压器损耗，因此总表和各商户分表之间的度数不吻合，公建公司将用电损耗依据各商铺用电量分摊，且公建公司还提供变压器维护、清理、保养及抄取电表、代收、代缴电费等服务，这些服务不包含在物业费中，故公建公司收取电费电价是在供电公司电价上适当提高。公建公司为王亚旭清运了生活垃圾，但王亚旭因经营医院产生的医疗垃圾，不属于公建公司清运范围。王亚旭称门前道路损坏没有事实依据。公建公司代收电费的电量和电价是明确的，且多年来一直在进行，王亚旭的反诉请求超出了诉讼时效。
一审法院经审理查明：公建公司系提供物业管理服务的物业公司。2008年10月22日，公建公司与郑州国谊住宅集团有限公司签订《郑州市前期物业服务合同》，约定由公建公司为郑州国谊住宅集团有限公司建设开发的位于郑州市中原区中原西路湖光新苑小区提供前期物业服务，服务期限自2008年12月10日至业主委员会成立。2010年10月20日，王亚旭与公建公司签订《郑州市前期物业服务协议》，约定公建公司为王亚旭所有的湖光新苑1-2栋102号物业提供前期物业服务，物业服务费标准商业物业暂按每平方米每月1.6元收取，服务期限自2008年12月10日至2010年12月9日，合同到期后尚未有新的物业服务企业承接的，公建公司应当继续按合同的约定提供服务或按政府物业服务的有关规定执行，在此期间的物业费仍由业主按合同约定交纳，合同还对物业服务的内容作出了约定。
合同签订后，公建公司为湖光新苑小区提供了物业服务，王亚旭未支付2010年10月1日起至2013年12月31日期间的物业费。2014年11月份，王亚旭向公建公司交纳了2014年度的物业费。湖光新苑小区商业用电户名为公建公司，小区商铺均挂靠于该用户名下，郑州供电公司以抄见总表的方式收取小区电费，公建公司向供电公司交纳电费后，再分别向该小区商业用电户收取电费。公建公司向王亚旭收取电费的标准高于供电公司公布的直供销售电价。
一审法院另查明：王亚旭系中原区中原西路XX小学号所有权人，该房屋建筑面积为5421.97平方米。
一审法院认为：双方签订的《郑州市前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，应受法律保护。合同签订后，公建公司为王亚旭提供了物业服务，王亚旭应当按照约定支付物业费。该协议约定，王亚旭应按其房屋的建筑面积5421.97平方米、每平方米每月1.6元的标准向公建公司交纳物业管理费，由此计算出王亚旭应支付的2010年10月1日至2013年12月31日期间的物业费金额为338330.93元（5421.97×1.6×39）。王亚旭辩称其与公建公司协商一致，公建公司同意免除其上述物业费，但未向法院提供证据证明其主张，对其辩称不予采信。王亚旭主张公建公司提供的物业服务不符合合同约定，也未向法院提供证据证明，不予采信。综上，公建公司主张王亚旭支付物业费用340000元，对其中338330.93元予以支持，对超出部分不予支持。
针对王亚旭的反诉，公建公司代收、代缴电费虽不在双方签订的《郑州市前期物业服务协议》中约定的公建公司提供的物业服务范围内，但代收、代缴电费的实质也是物业服务,是公建公司作为物业服务企业提供物业服务的一种延伸，故王亚旭提起的反诉与本诉系基于同一法律关系，应予受理。公建公司代收电费的标准虽高于供电公司直供电销售电价，但因供电公司对王亚旭供电并非采用直供方式,而是供电公司供给公建公司,公建公司变压后供给王亚旭,公建公司辩称在此过程中产生电力损耗是合理的。公建公司收取商业用电电费的差价，包含了电力的合理损耗及公建公司的人力成本。因代收、代缴电费也是一种服务，故差价中也应当包含公建公司的合理利润。
对于差价的合理数额，因需综合各项损耗、成本及公建公司的利润，故不能简单认定。公建公司自向涉案小区提供物业服务起开始代收、代缴电费，且代收、代缴的对象是整个小区的商业物业，对电费差额，公建公司也一直收取，应视为公建公司与整个小区的商业物业业主对差额部分取得了协商一致，形成了事实上的合同关系。王亚旭对公建公司收取的电费差价有异议，可以解除合同，向供电公司申请由供电公司直接供电。若王亚旭想调整差额，应通过小区业主委员会或业主大会与公建公司协商，王亚旭单方无权变更电价差额。综上，王亚旭请求公建公司返还其电费差额277756.24元及利息64055.16元，不予支持。王亚旭反诉主张公建公司赔偿其各项损失119199元及利息20790.8元，对损失王亚旭分为三部分：门前道路维修费用、机器设备受损费用、清运垃圾费用。其中门前道路维修费用的依据是王亚旭单方委托评估公司做出的评估报告，并不能证明道路损坏的事实以及该费用应当由公建公司承担的依据；机器设备损失同样依据上述评估报告，且该损失系由房屋漏水造成，王亚旭不能证明该费用的实际数额及该费用应由公建公司承担的依据；清理垃圾费用王亚旭没有提供证据证明，综上，对王亚旭主张的各项损失，不予支持。
公建公司主张王亚旭支付物业费用的滞纳金193059元，因王亚旭已经支付了2014年的物业费用，对公建公司主张的物业费用，王亚旭拒绝缴纳的主要理由是房屋漏水给其造成了损失，虽然房屋漏水的责任主体是房屋开发建设方，王亚旭无权以房屋漏水为由拒交物业费，但公建公司作为物业服务方，应当积极协助公建公司与房屋开发商进行沟通，妥善解决房屋漏水问题。王亚旭因房屋漏水长期不能修复拒交物业费，公建公司在物业服务中也存在瑕疵，故公建公司主张王亚旭支付其物业费滞纳金，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十条第一款之规定，一审法院判决：一、王亚旭于本判决生效之日起十日内向郑州公建物业服务有限公司交纳物业费338330.93元；二、驳回郑州公建物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回王亚旭的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的
债务利息。本诉案件受理费9130元，由公建公司负担3335元，由王亚旭负担5795元；反诉案件受理费4263.5元，由王亚旭负担。
王亚旭不服一审法院判决向本院上诉称：一、一审程序违法。1、判决中没有对举证、质证、认证等内容；本院认为部分没有相应的证据支持；判决无说服力、公信力；判决所认定的事实未能以证据为基础。2、一审严重超审理期限。3、本诉超过诉讼时效，不应受法律保护。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定公建公司在签订合同后为王亚旭提供了服务,但一审法院对此认定均系主观臆断，对服务内容、服务资质、管理人员、服务日志等均未查清。事实是公建公司未按合同约定提供相应的物业服务。公建公司不能出具资质证书、相关人员从业资格证书、工作日志等材料，足以认定公建公司未按合同约定向王亚旭提供符合要求的物业服务。根据权利义务对等原则，公建公司无权要求物业费用。2、公建公司所要求的物业费用已经超过法律规定的诉讼时效，不应受到保护。公建公司于2015年7月提起诉讼，要求2010年10月1日至2013年12月31日期间的物业服务费用，已经超过诉讼时效期间，不应受到保护。3、公建公司已经以自己的行为方式作出了免除王亚旭2013年12月31日前未缴纳的物业费用的具体行为，应视为其已经丧失了要求该期间费用的请求权。因涉案房屋自交房以来一直存在漏水、渗水的严重问题，公建公司是建设单位的全资子公司，曾多次代表房屋建造方与王亚旭协商该问题。鉴于房屋漏水、渗水等给王亚旭造成了重大损失，公建公司经理明确承诺免除2013年12月31日前未缴纳的物业费用，在此情况下，王亚旭才缴纳了此后的物业费用。一审法院无视该承诺的事实。4、公建公司无任何依据收取高额电费，赚取差价，应当予以返还并支付利息。前期物业服务协议中并无收取国家规定的电价之外的费用的约定，公建公司也无收取该费用的法律依据。一审法院将公建公司收取高额电费的行为视为一种物业服务的延伸，公建公司从中可以获取合理利润是错误的。一是合同没有约定，二是电力问题应当由电力部门解决，三是合同中已经明确约定了物业费用，不应当在合同之外再收取该费用，四是公建公司未对所称的电力合理损耗、人力成本进行详细列举和举证。同时一审判决中认为“王亚旭对公建公司收取的电费差价有异议，可以解除合同，向供电公司申请由供电公司直接供电。若王亚旭想调整差额，应通过小区业主委员会或业主大会与公建公司协商，王亚旭单方无权变更电价差额。”是错误的。一是双方关于用电问题单独独立存在，完全可以单独解决；二是国家无强制成立业主委员会或业主大会的规定，不能将业主委员会或业主大会作为处理业主与物业纠纷的挡箭牌；三是因王亚旭处于弱势地位，公建公司以停电相要挟，并强制收取高额电费；四是一审法院应当认定公建公司通过立业主委员会或业主大会协商解决物业费用。同时因王亚旭的医院有××人，若停电会造成人员生命安全，因此即使双方存在事实上的合同关系，也是受公建公司胁迫，应属无效合同。5、因公建公司不提供物业服务，造成王亚旭自行支出了广场地面清洁费、垃圾清运费等费用，应由公建公司承担。另外，王亚旭要求公建公司维修公共道路，是公建公司的义务，因公建公司未履行而由王亚旭自行维修，产生的费用应由公建公司承担。王亚旭提交的评估报告是具有鉴定资质的机构做出的，应当作为定案的证据等。请求撤销一审判决，改判驳回公建公司的诉讼请求，支持王亚旭的反诉请求。
公建公司庭后提供书面答辩意见称：一审程序合法。一审二次开庭，给予了双方当事人充分的举证和质证。王亚旭恶意提起管辖异议并提起上诉，拖延时间。公建公司提供的录音证据证明了向王亚旭进行催要的事实。双方签订有物业管理服务协议，公建公司提供了物业服务。王亚旭称公建公司没有尽到合同义务，却没有提供任何证据。王亚旭称公建公司免除了王亚旭的物业服务费系自说自话，没有任何证据。因电力部门未对王亚旭直接供电，公建公司进行变压供电过程中，存在全理的损耗。王亚旭称存在损失却没有提供任何证据等。请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：一、关于公建公司是否给王亚旭提供物业服务的问题。在王亚旭提起反诉的反诉状中称“反诉人系郑州市中原西路湖光新苑小区1-2栋102号业主，被反诉人为该小区提供物业服务。”，且王亚旭已经交纳了2014年度的物业服务费，因此，公建公司为王亚旭提供了物业服务是客观事实，本院予以认定。
二、关于公建公司的起诉是否已经超诉讼时效的问题。公建公司提供的证据六，即2015年7月20日的录音材料，显示公建公司工作人员多次向王亚旭进行了催要，同时也显示王亚旭向公建公司反映漏水等问题。因此，王亚旭的该上诉理由，与事实不符，不能成立，本院不予支持。
三、关于公建公司是否已经承诺免除2013年12月31日之前的物业费问题。王亚旭未提供证据证明其该主张，且公建公司也不予认可，因此，王亚旭的该上诉理由，证据不足，不能成立，本院不予支持。
四、关于公建公司代收电费问题。由于王亚旭未直接与电力部门签订供电合同，而是由电力部门供电给公建公司，再由公建公司变压后供电给王亚旭。公建公司的该变压行为将会产生合理的损耗等问题。若王亚旭不再愿意由公建公司代收电费，可向电力部门申请直供。
五、一审中，王亚旭提出管辖权异议申请，并对驳回其管辖权异议的裁定不服进行了上诉，并提出了反诉。上述行为造成一审的审理期限较长。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13393.50元，由王亚旭承担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一七年五月十七日
书记员 张会敏
