河南省郑州市二七区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）二七民二初字第1528号

原告河南盛世物业管理有限责任公司，住所地郑州市二七区长江中路128号物业会馆1—3楼。

法定代表人张大军，该公司总经理。

委托代理人张锦宏、李艳红，河南帅法律师事务所律师。

被告刘红敏，女，汉族，1980年12月4日生，住郑州市。

原告河南盛世物业管理有限责任公司诉被告刘红敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南盛世物业管理有限责任公司委托代理人李艳红到庭参加诉讼。被告刘红敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告河南盛世物业管理有限责任公司诉称：原、被告双方于2013年11月9日签订前期物业管理服务协议，约定由原告为被告高层住宅提供物业服务，物业服务费为1.8元/月.平方米，每半年交纳一次，逾期交纳的按每天未交金额的5‰交纳违约金。被告自2014年8月份至今水电、物业费均未交纳。原告多次催要，被告分文未付。被告长期拖欠物业费的行为，已构成对原告合法权益的侵犯，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付所欠水电费、物业费共计2141元及违约金1575元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。

被告刘红敏未答辩，未向本院提交证据。

经审理查明：2013年11月9日，刘红敏（甲方）与河南盛世物业管理有限责任公司（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定：本物业名称：亚星盛世郦都甲方所购房屋基本情况：类型：高层住宅坐落位置：郑州市二七区郑密路126号8#—2—10—5建筑面积：78.78平方米；甲方的权利和义务2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向乙方提出意见和建议。4、甲方应按本协议约定标准及时间及时交纳物业服务费用；乙方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务内容包括：物业共用部位的日常维护和管理、物业共用设施设备及其运行的日常维护和管理、环境卫生绿化管理服务、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放场地管理、房屋装饰装修管理、消防管理；物业管理服务费用为甲方按建筑面积每月每平方米1.8元交纳物业管理费；甲方交费时间（每年1月的1—15日、7月的1—15日，分两次，一次6个月）交纳管理服务费用，甲方自接到交房通知书之日起由甲方全额缴纳物业费；违约责任约定：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，由乙方承担相应的责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理相关费用，或以其他任何借口拒绝交纳物业管理相关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天未交金额的5‰交纳违约金，同时乙方可以采取限制服务等措施。该合同还对物业管理服务质量进行了详细约定。该协议签订后，原告即开始为包括被告在内的小区业主提供物业服务。因该小区水、电尚未与相关市政部门对接，故现仍使用临时水、电，由物业公司每月按照业主水、电表读数，按郑州市水、电供应价格代收。被告入住该小区后，交纳物业费至2014年7月31日，交纳水、电费至2014年5月，之后，被告未再向原告交纳物业费和水、电费。

上述事实，由原告提交的前期物业服务协议、欠费明细表、水电费收据、物业费收据、催收物业费和水电费通知书等证据在卷佐证。

本院认为：原告同被告签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。物业服务协议系双务合同，原告作为物业公司，是以业主缴纳的管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不缴纳管理费，将导致物业公司无法正常运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。被告刘红敏作为业主理应及时缴纳管理费，履行合同的义务，且双方签订的物业服务合同对被告有约束力，故原告要求刘红敏支付2014年8月1日至2015年6月30日物业费1560元的诉讼请求，本院予以支持。本案原、被告签订的前期物业管理服务协议约定业主未按时交纳物业费时，应予补交并从逾期之日起按每天未交金额的5‰交纳违约金，该违约金约定过高，根据原告提交的证据，本院确认原告催缴物业费的时间为2014年9月10日，故本院酌定被告应自2014年9月10日起按同期银行贷款利率向原告支付违约金。在该日期之前的违约金请求，本院不予支持。被告应当按照实际使用的水、电数量交纳合理费用，其不交纳水、电费的行为，将导致其他业主权益受损，根据原告提交的有效证据，本院确认自2014年6月至2015年1月，被告共应交纳水、电费581元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告刘红敏于本判决生效之日起十日内支付原告河南盛世物业管理有限责任公司2014年8月1日至2015年6月30日物业费1560元，并支付违约金（自2014年9月10日起按人民银行同期贷款利率支付至款项实际支付完毕之日止）。

二、被告刘红敏于本判决生效之日起十日内支付原告河南盛世物业管理有限责任公司2014年6月至2015年1月水、电费581元。

三、驳回原告河南盛世物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告刘红敏负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审　判　长　　韦亚磊

人民陪审员　　马　勇

人民陪审员　　陈予兰

二〇一五年十一月四日

书　记　员　　冯斌阳