河南省郑州市二七区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）二七民二初字第1525号

原告河南盛世物业管理有限责任公司，住所地郑州市二七区长江中路128号物业会馆1—3楼。

法定代表人张大军，该公司总经理。

委托代理人张锦宏、李艳红，河南帅法律师事务所律师。

被告于新锋，男，汉族，1978年11月30日生，住郑州市。

委托代理人李晓荷，女，汉族，1982年6月24日生，户籍所在地广东省连州市，现住郑州市。

原告河南盛世物业管理有限责任公司诉被告于新锋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南盛世物业管理有限责任公司委托代理人李艳红、被告于新锋委托代理人李晓荷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告河南盛世物业管理有限责任公司诉称：原、被告双方于2013年12月7日签订前期物业管理服务协议，约定由原告为被告高层住宅提供物业服务，物业服务费为1.8元/月.平方米，每半年交纳一次，逾期交纳的按每天未交金额的5‰交纳违约金。被告自2014年8月份至今水电、物业费均未交纳。原告多次催要，被告分文未付。被告长期拖欠物业费的行为，已构成对原告合法权益的侵犯，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付所欠水电费、物业费共计3503.04元及违约金1458元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。

被告于新锋辩称：1、原告未履行前期物业管理服务合同约定的义务，业主拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或者履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费。被告是郦都小区的业主，与开发商委托的物业公司即原告签订的前期物业管理服务合同，约定由原告进行小区管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理，但原告没有履行合同义务，物业管理混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被毁损侵占、小区环境卫生恶劣，××运行，经常出现故障，严重危及业主的生命财产安全。由于物业公司没有提供服务，其行为已构成严重违约，原告在履行合同中存在重大瑕疵，故业主基于法律规定依法行使先履行抗辩权合法有据。根据合同相对性原则，原告只有履行了合同约定的服务，才有权要求被告履行付款义务，原告没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，可推定原告并未履行合同义务，实际上，原告也确实没有履行合同义务。2、原告主张违约金于法无据。双方签订的前期物业管理服务合同系物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，原告并未尽到说明义务，根据合同法规定，该格式条款系提供方加重对方责任的条款，应属无效；同时，根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。原、被告签订的合同中约定日千分之五的违约金明显过高，应予调整；业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成的，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，故业主不应承担违约金损失。3、原告诉称水电费被告未交纳，但原告没有提供市政水电收费发票，也没有相关单位的委托书，被告有权不予承认，而且水费的交纳主体不是物业公司而是开发商。4、合同约定物业服务费为每月每平方1.8元，该收费标准为一级物业收费标准，但是原告并不具备一级物业管理资质。综上，被告请求法院驳回原告诉讼请求。

原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1、2013年12月7日原、被告签订的前期物业管理服务合同。2、加盖河南盛世物业管理有限责任公司财务专用章的盛世郦都8—2—501欠费明细。3、原告于2014年10月10日开具的于新锋交纳2014年6至7月份水电费收据。4、原告于2014年2月15日开具的于新锋交纳2014年2月15日至2014年8月14日物业费收据。5、原告在被告房门上张贴的催收物业费、水电费通知单的照片打印件5份。

被告对原告证据的质证意见：1、对原告提交的证据1—4的真实性及证据3、4的证明目的无异议。2、对原告提交的证据1，原告没有一级物业服务资质，按每平方米每月1.8元的标准收取物业费过高。3、对原告提交的证据2，被告使用的水电表均未进行校准，不符合标准。4、对原告提交的证据5，我在我家门上见到过一次催收物业费的催收通知和三次水电费的催收通知。

被告向本院提交如下证据：1、小区院内照片24张。2、电视台采访录音光盘1张。

原告对被告证据的质证意见：1、对被告提交的证据1的真实性无异议，但该证据不能证明原告的物业服务不达标。2、对被告提交的证据2的真实性无异议，但该证据与本案无关，也不能证明物业公司的服务质量。

本院对原告提交的证据认证意见如下：1、被告对原告提交的证据1—4的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以采信。2、对原告提交的证据5，被告对其真实性没有提出实质性质证意见，其陈述确实在其家门口见到过原告张贴的催收通知，故本院对该证据的真实性予以采信。3、对原告提交的证据1，被告认为原告不具备一级物业服务资质，按每平方米每月1.8元收取物业费过高。但根据《河南省物业服务收费管理办法》第三十七条第二项规定，物业管理服务收费项目和收费标准，由双方当事人协商约定，也可以实行政府指导价。具体的收费项目和数额由业主委员会或业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。本案原、双方签订的前期物业管理服务协议中关于物业费标准的约定系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，且被告已经交纳物业费至2014年8月14日，故对被告的上述质证意见，本院不予采纳。4、对原告提交的证据2，系原告单方制作，但被告对其内容及真实性均予以认可，被告提出的其使用的水、电表均未经过校准，不符合标准的质证意见，没有其他证据予以印证，故本院对被告的上述质证意见不予采纳。

本院对被告证据的认证意见：原告对被告提交的证据1、2的真实性均无异议，故本院对被告提交的上述证据的真实性予以采信。

经审理查明：2013年12月7日，于新锋（甲方）与河南盛世物业管理有限责任公司（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定：本物业名称：亚星盛世郦都甲方所购房屋基本情况：类型：高层住宅坐落位置：郑州市二七区郑密路126号8—2—5—5建筑面积：78.28平方米；甲方的权利和义务2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向乙方提出意见和建议。4、甲方应按本协议约定标准及时间及时交纳物业服务费用；乙方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务内容包括：物业共用部位的日常维护和管理、物业共用设施设备及其运行的日常维护和管理、环境卫生绿化管理服务、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放场地管理、房屋装饰装修管理、消防管理；物业管理服务费用为甲方按建筑面积每月每平方米1.8元交纳物业管理费；甲方交费时间（每年1月的1—15日、7月的1—15日，分两次，一次6个月）交纳管理服务费用，甲方自接到交房通知书之日起由甲方全额缴纳物业费；违约责任约定：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，由乙方承担相应的责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理相关费用，或以其他任何借口拒绝交纳物业管理相关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天未交金额的5‰交纳违约金，同时乙方可以采取限制服务等措施。该合同还对物业管理服务质量进行了详细约定。该协议签订后，原告即开始为包括被告在内的小区业主提供物业服务。因该小区水、电尚未与相关市政部门对接，故现仍使用临时水、电，由物业公司每月按照业主水、电表读数，按郑州市水、电供应价格代收。被告入住该小区后，交纳物业费至2014年8月14日，交纳水、电费至2014年7月，之后，因被告认为原告擅自出租公共用房、物业服务不达标以及被告认为原告未对出租房屋商户将空调室外机安装在公共绿地的行为进行管理等行为损害其合法权益，未再向原告交纳物业费和水、电费。

本院认为：原告同被告签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。物业服务协议系双务合同，享受服务是权利，承担服务费是义务。本案原告作为被告所在小区的物业服务公司，应当按照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，不断提升物业服务的品质，从而赢得业主的理解、认同和支持。原告对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，由于原告作为物业公司，是以业主缴纳的管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不缴纳管理费，将导致物业公司无法正常运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。被告于新锋作为业主理应及时缴纳管理费，履行合同的义务，且双方签订的物业服务合同对被告有约束力，被告称原告提供的物业服务没有达到合同约定的标准，物业管理混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被毁损侵占、小区环境卫生恶劣，××运行等答辩意见，因未提供充分证据予以证明，本院不予支持，故原告要求于新锋支付2014年8月15日至2015年12月31日物业费2324元的诉讼请求，本院予以支持。本案原、被告签订的前期物业管理服务协议约定业主未按时交纳物业费时，应予补交并从逾期之日起按每天未交金额的5‰交纳违约金，该违约金约定过高，被告主张予以调整的答辩意见，符合法律规定，本院予以支持。但被告称其拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成的，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，也不应承担违约金损失的答辩意见，于法无据，本院不予支持。根据原告提交的证据，本院确认原告催缴物业费的时间为2014年10月16日，故本院酌定被告应自2014年10月16日起按同期银行贷款利率向原告支付违约金。在该日期之前的违约金请求，本院不予支持。被告称其使用的水、电表均未经过校准，不符合标准的质证意见，没有提供证据予以证明，本院不予采信，该小区建成至今，因水、电未与市政相关部门进行对接，导致业主仍使用临时水、电，原告作为物业管理机构，应当履行自身义务，积极反馈业主意见建议，并协助相关部门尽快保障业主正常用水用电，但在此期间，被告使用水、电，仍应按照合理价格支付费用，其不交纳水、电费的行为，将导致其他业主权益受损，故其辩称原告不能保证其正常用水用电且原告没有代收资质，不向原告交纳代收水、电费的答辩及辩论意见，本院不予采纳。根据被告确认的原告提交的有效证据，本院确认自2014年8月至2015年6月，被告共应交纳水、电费1179.04元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告于新锋于本判决生效之日起十日内支付原告河南盛世物业管理有限责任公司2014年8月15日至2015年12月31日物业费2324元，并支付违约金（自2014年10月16日起按人民银行同期贷款利率支付至款项实际支付完毕之日止）。

二、被告于新锋于本判决生效之日起十日内支付原告河南盛世物业管理有限责任公司2014年8月至2015年6月水、电费1179.04元。

三、驳回原告河南盛世物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告于新锋负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审　判　长　　韦亚磊

人民陪审员　　蒋成梅

人民陪审员　　陈予兰

二〇一五年十一月四日

书　记　员　　刘彦娟