河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）豫01民终8905号

上诉人（原审被告）河南德金房地产有限公司。

法定代表人刘国勇，该公司执行董事。

委托代理人徐会展、赫中奎，河南鼎荣律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）郑州美豪物业管理有限公司。

法定代表人符雪，该公司经理。

委托代理人苏婧，该公司员工。

上诉人河南德金房地产有限公司（以下简称德金地产）因与被上诉人郑州美豪物业管理有限公司（以下简称美豪物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初1675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

河南德金房地产有限公司上诉请求：1、撤销（2016）豫0108民初1675民事判决第一项，驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律错误。一、《物业管理条例》第十条规定，选聘物业服务企业是应由全体业主共同决定的重大事项。社区居民委员会和业主代表协调委员会均无职权决定物业服务企业和签订《物业管理服务合同》，该合同是无效的，其约定的收费标准和方式不能作为收费依据。原审判决按《物业管理服务合同》的标准计算物业费是错误的。二、原审中上诉人提供的证据及庭审中被上诉人自认的事实，可以证明被上诉人提供的物业服务没有达到其《物业管理服务合同》的约定和行业标准，对假日御园小区的公共资源和业主权益造成了严重损害。根据《河南省物业管理条例（2010修订版）》第46条的规定，业主可以要求扣减相应的物业管理费及要求承担违规责任，原审判决以缺乏法律依据为由未支持上诉人的合理诉求是错误的。三、根据《河南省物业管理条例（2010修订版）》第36条第3款的规定，对于未出售房屋，收费标准应在50%以上由双方协商确定，被上诉人从未与上诉人协商过，上诉人有权要求减按50%的标准收费。四、被上诉人违规进驻假日御园小区后，并未得到上诉人和部分业主的认可，前期物业服务合同并未解除，前期物业服务企业河南好时光物业管理有限公司（以下简称好时光物业公司）至今仍在为上诉人尚未出卖的房屋提供物业服务。上诉人未接受被上诉人的物业服务，因此无需支付物业服务费用。综上，请求贵院查明事实，依法作出公正的判决。

郑州美豪物业管理有限公司答辩称，一、美豪物业与业主代表协调委员会签订的物业管理合同不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。《郑州市住宅小区业主代表协调委员会指导意见》规定了业主代表协调委员会的适用范围，全市城市建成区具备业主大会成立条件的住宅小区，应当成立业主大会筹备组，组织召开业主大会，选举产生业主委员会。没有召开业主大会选举产生业主委员会的住宅小区，应当成立业主代表协调委员会。所以美豪物业与业主代表协调委员会签订的物业管理服务合同不违反法律法规的强制性效力，应为有效协议。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款“已经竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”德金地产在假日御园小区未出售的房屋，应按照合同约定向美豪物业管理有限公司交纳物业费。二、原审中德金地产提交的证据并不能证明美豪物业提供的物业服务没有达到《物业管理合同》的约定和行业标准，亦不能证明对假日御园小区的公共资源和业主权益造成了严重损害。因此德金地产要求扣减物业服务管理费用是不合理也是不合法的。三、德金地产上诉称被上诉人从未与上诉人协商过物业费是不合理也是不合法的。四、美豪物业是合法进驻假日御园小区并为该小区提供物业服务的。郑州好时光物业管理有限公司于2014年12月突然撤离假日御园小区，给小区业主的生活造成了许多不便，居住环境差，安全无保障。在小区业主、桂圆社区及业主代表协调委员会的要求下，美豪物业在2015年1月1日进驻到假日御园小区，并在2015年3月24日签订了物业管理服务有限合同。上诉人德金地产应向美豪物业全额交纳物业管理费132224元。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

郑州美豪物业管理有限公司向一审法院起诉请求：德金地产系“假日御园”小区19、24、26、28、33、34、36、37号房屋（建筑面积均为430㎡）的所有人。自2015年1月1日起，美豪物业受社区居委会的聘请，开始为该小区提供物业服务。美豪物业与业主协调委员会于2015年3月24日签订了物业管理服务合同，约定美豪物业为该小区提供物业服务，物业管理费用为每平方每月3.2元。合同签订后，美豪物业积极履行合同约定的义务，依约对小区进行规范完善的物业管理服务，但德金地产自2015年1月1日至2015年12月31日未交纳物业服务费用，欠12个月物业费共计132224元。后经美豪物业催要，德金地产拒绝交纳。美豪物业诉至法院，请求依法判令：1、德金地产支付美豪物业“假日御园”小区19、24、26、28、33、34、36、37号房屋物业管理费共计132224元；2、德金地产承担本案的诉讼费用。

河南德金房地产有限公司向一审法院辩称：1、业主代表协调委员会无权选聘物业服务企业，所签订的物业管理服务合同无效。美豪物业进驻“假日御园”小区未经业主共同决定，系个别业主的擅自行为。该小区已具备召开业主大会和选举业主委员会的条件，不应再成立业主代表协调委员会；2、2015年1月1日后“假日御园”小区是两个物业公司并存的状态，被告名下的房屋一直由河南好时光物业管理有限公司提供服务，并未接受美豪物业的物业服务；3、美豪物业向其他业主提供的物业服务未达到物业管理服务合同约定的标准，对公共资源和业主权益造成了严重损害。美豪物业物业人员少，保安人数不足，保安工作不到位，小区曾多次发生入室盗窃事件。且美豪物业未经业主同意擅自将小区30余棵栾树卖掉，并对小区擅自搭建、随意占用场地、绿地的行为听之任之，不予制止。美豪物业的管理不善大大降低了小区的品质，直接影响了被告名下8套待售别墅的销售进度和售价，故美豪物业无权主张物业费。

一审法院认定事实：被告系“假日御园”小区的建设单位。2006年12月10日，被告与好时光物业公司签订前期物业管理委托合同，由好时光物业公司对该小区提供物业服务。2014年12月31日，好时光物业公司撤离“假日御园”小区。2015年2月10日，“假日御园”小区成立业主代表协调委员会。2015年3月24日，该小区业主代表协调委员会与美豪物业签订物业管理服务合同一份，约定由美豪物业公司对“假日御园”小区提供物业管理服务，合同期限一年，自2015年3月25日起至2016年3月24日止，物业管理费用为每平方每月3.2元。该小区19、24、26、28、33、34、36、37号房屋（建筑面积均为430.43㎡）目前尚未售出，所有人为被告。自美豪物业进驻“假日御园”小区至2015年12月31日止，被告未向美豪物业交纳上述8栋房屋的物业服务费用。2015年12月26日，美豪物业向被告发出律师函，通知被告交纳所欠物业管理费用，被告拒绝交纳。上述事实，有原、被告陈述、物业管理服务合同、房屋所有权证存根、庭审笔录等在案为证，足以认定。

一审法院认为：没有召开业主大会选举产生业主委员会的住宅小区，应当成立业主代表协调委员会。美豪物业与“假日御园”小区业主代表协调委员会签订物业管理服务合同，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。物业管理法律关系中，物业公司有为小区和业主提供优质物业服务的义务，享受物业公共服务的业主有按约定积极交纳物业费用的义务。本案被告虽非“假日御园”小区业主，但本案涉及的19、24、26、28、33、34、36、37号房屋目前尚未售出，被告作为建设单位应当积极配合物业管理公司的工作，履行交纳物业费的义务。美豪物业作为物业服务企业，也应认真听取业主的意见和建议，积极解决业主反映的问题，不断改进物业服务水平。同时，被告作为建设单位，对物业管理公司在工作中存在的问题有权提出建议，可以通过合法渠道予以解决，拒交物业费不符合合同约定和法律规定。因此，美豪物业要求被告支付物业费的诉讼请求，该院予以支持，但过高部分该院不予支持。被告辩称美豪物业无权主张物业费的辩解意见，证据不足，且以此理由拒交物业费缺乏法律依据。关于物业费的计算，该院认为，美豪物业于2015年3月24日与“假日御园”小区业主代表协调委员会签订物业管理服务合同，约定的服务期自2015年3月25日起算，故物业费应自2015年3月25日起，计算至美豪物业主张的2015年12月31日止，共计9个月零7天。根据物业管理服务合同约定，物业管理费用为每平方每月3.2元，按照美豪物业主张的每栋房屋面积430㎡计算，物业费为（430㎡×3.2元×9月×8栋）﹢（430㎡×3.2元÷31天×7天×8栋）﹦101557.68元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求，所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：一、被告河南德金房地产有限公司支付郑州美豪物业管理有限公司物业服务费101557.68元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2944元，减半收取1472元，原告负担306元，被告负担1166元。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，《郑州市住宅小区业主代表协调委员会指导意见》规定了业主代表协调委员会的适用范围，全市城市建成区具备业主大会成立条件的住宅小区，应当成立业主大会筹备组，组织召开业主大会，选举产生业主委员会。没有召开业主大会选举产生业主委员会的住宅小区，应当成立业主代表协调委员会。郑州美豪物业管理有限公司与业主代表协调委员会于2015年3月24日签订的物业管理服务合同不违反法律法规的强制性效力，应为有效协议，双方均应依约履行义务。上诉人河南德金房地产有限公司上诉称被上诉人郑州美豪物业管理有限公司违规进驻假日御园小区，前期物业服务合同并未解除，至今仍在提供物业服务。河南好时光物业管理有限公司已于2014年12月31日撤离假日御园小区并不再提供物业服务。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款“已经竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”河南德金房地产有限公司在假日御园小区未出售的房屋，应按照合同约定向郑州美豪物业管理有限公司交纳物业费。因此，上诉人河南德金房地产有限公司称未接受被上诉人郑州美豪物业管理有限公司的物业服务，无需支付物业费的意见，本院不予支持。关于物业费的收费标准问题，上诉人河南德金房地产有限公司上诉称被上诉人郑州美豪物业管理有限公司从未与上诉人河南德金房地产有限公司协商过，上诉人河南德金房地产有限公司有权要求按50%的标准收费。郑州美豪物业管理有限公司在假日御园小区提供的物业服务收费标准为3.2元／月／平方米，参照该标准，一审法院判决的数额正确，本院予以维持。综上所述，上诉人河南德金房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2331.10元，由上诉人河南德金房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　于岸峰

审判员　　成　锴

审判员　　陈启辉

二〇一六年九月二十一日

书记员　　钱梦阳