河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终14187号
上诉人（原审原告）河南广源物业管理有限公司，住所地郑州市二七区南屏路69号金牛水岸国际花园13号楼2单元110室。
法定代表人张敏，董事长。
被上诉人（原审被告）ＸＸＸ，男。
上诉人河南广源物业管理有限公司（以下简称广源公司）因与被上诉人ＸＸＸ物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初7749号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。广源公司的委托代理人梁宇宙，ＸＸＸ，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
广源公司诉称：ＸＸＸ系广源公司所提供物业管理服务的金牛水岸业主，建筑面积112.51平方米。2012年10月1日，广源公司与开发商河南金牛置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定广源公司为金牛水岸国际花园小区提供物业管理服务，住宅业主需按建筑面积1.15元／㎡／月的标准每月向广源公司交纳物业管理费，业主需每半年交纳一次物业费。如业主逾期交纳物业费，应承担应交总费用每日千分之三的违约金。广源公司进驻金牛水岸国际花园小区后，均依合同约定为ＸＸＸ提供了各项物业管理服务，但ＸＸＸ未依约交纳物业管理费。自2014年7月1日至2016年12月31日，ＸＸＸ共欠物业费3885.6元，欠费期间广源公司多次对ＸＸＸ进行催交，ＸＸＸ至今仍不履行交费义务。依据相关法律规定，广源公司与开发商签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，业主享受物业服务应当按时交纳物业费。ＸＸＸ拒不交纳物业费的行为已构成违约，故广源公司诉至法院，请求判令：1、ＸＸＸ向广源公司支付2014年7月1日至2016年12月31日的物业管理费3885.6元；2、ＸＸＸ按照合同约定的每日千分之三的标准向广源公司支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费之日止，截止2016年9月30日暂计为6110元；3、ＸＸＸ承担全部诉讼费。
ＸＸＸ辩称：1、ＸＸＸ暂时拒交物业费是因为广源公司物业服务存在众多问题，未提供质价相符的服务。如损坏的公共设施常年没有修复或更换，存在很大安全隐患；垃圾清运不及时，夏天垃圾收集点异味扑鼻、蚊蝇横飞；小区管理混乱，多次发生偷盗事件等。2、业主拒交物业费是物业公司违约在先，业主不应当承担违约金。3、诉讼费由广源公司承担。
原审法院经审理查明：2012年10月1日，河南金牛置业有限公司与广源公司签订《前期物业服务合同》，约定甲方将ＸＸＸ所购房屋所在的金牛·水岸国际花园（位于二七区××、××、××、××翠路北，总建筑面积299994.94㎡）委托广源公司实行物业管理，物业服务价格为每平方米每月1.15元，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、公共部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费，由广源公司按半年向业主收取，物业服务费价格的调整，按政策规定／市场行情调整。业主逾期缴纳物业服务费的，广源公司可以从逾期之日起每日加收应交纳费用的千分之三执行，物业服务期限为自2012年10月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同还对物业服务质量标准、双方权利义务等作出约定。ＸＸＸ所购房屋位于二七区××、××、××、××北××楼××单元××号，建筑面积112.51㎡。
合同签订后，ＸＸＸ交纳了2014年7月之前的物业费，因广源公司未完全按合同履行义务，存在卫生脏乱、对电梯等基础设施的维修不及时等问题，履行合同义务有瑕疵，之后的物业费广源公司未予交纳。广源公司认为，ＸＸＸ应交纳2014年7月1日至2016年12月31日的物业管理费，并承担违约金，双方为此发生争议，故广源公司诉至法院。
原审法院认为：广源公司与河南金牛置业有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性的规定，为有效合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案前期物业服务合同签订后，ＸＸＸ向广源公司交纳了2014年7月之前的物业费，之后的物业费未予交纳。因合同约定物业费由广源公司按半年向业主收取，故广源公司要求ＸＸＸ支付2014年7月1日至2016年6月30日的物业费的诉讼请求，本院予以支持，ＸＸＸ的房屋面积为112.51平方米，每平方米每月1.15元，每月物业费为129.39元。根据我国合同法的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确又不能达成补充协议，亦不能按照合同有关条款或交易习惯确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担减少价款或报酬等违约责任。据此，广源公司要求2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业管理费3105.36元，因其服务存在瑕疵应当予以减少。根据本案事实酌定减少25％，为2329.02元。关于2016年7月至2016年12月的物业费，未到履行期限，本院不予支持。因广源公司提供的物业服务存在瑕疵，导致业主未按期交纳物业费，形成了本案纠纷。广源公司行为已构成违约，因此广源公司要求ＸＸＸ支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条之规定，原审法院判决：一、ＸＸＸ于判决生效后十日内向河南广源物业管理有限公司支付2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业费2329.02元。二、驳回河南广源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的
债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，广源公司负担6元，ＸＸＸ负担19元。
广源公司不服一审法院判决向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定广源公司提供的物业服务存在卫生脏乱、对电梯维修不及时等问题，认为广源公司的服务存在瑕疵，并以此酌减了25%的物业服务费，完全没有事实依据。ＸＸＸ根本没有提交有效的证据证明广源公司的服务不到位，其提交的所谓证据根本不具备证据的形式要件，真实性无法确认，且法院并非专业的物业服务质量评判机构，不能准确判定物业服务质量，完全系个人主观想象，明显与事实不符。二、一审判决适用法律错误。一审判决机械的适用合同法第111条，仅依据物业服务存在卫生脏乱、对电梯维修不及时等问题就判决欠费业主打折支付物业费，有违物业管理的基本常识，判决影响法律和司法的权威性。依据一审判决认定的“卫生脏乱、对电梯维修不及时”等问题，首先需要测算出该两项在物业服务支出中所占的比例，然后再根据《物业服务合同》判断广源公司所应承担的违约责任比例。一审判决的酌减比例完全是个人主观想象。三、一审判决侵害了小区其他业主合法权益。物业费用主要用于物业服务支出，因物业服务的公共性，判决个别业主物业费减免，将导致物业服务经费开支减少，服务降低，其损害的是全体业主的利益，这对正常交物业费用业主来说也是不公平的。四、原审判决扰乱市场经营秩序，属于司法干预行政。一审判决势必会造成物业费收入的减少，依据公平原则，广源公司也可以对合同约定的服务进行打折，因物业服务的持续性、公共性特点，小区必将陷入恶性循环。因此，一审判决的本质是对《前期物业服务合同》的强行修改，是司法干预市场经济。五、一审判决危害小区社会稳定。评价小区的物业服务应依据大多数业主的意见，个别业主不能代表众多业主。一审判决未考虑其他大部分业主的评价，违背了《物权法》、《物业管理条例》设立“建筑物区分所有权制度”和“业主大会业主委员会制度”的立法精神和立法目的，必将影响小区的和谐稳定，最终损害全体业主的利益。请求撤销一审判决，依法改判。
ＸＸＸ答辩称：一、一审判决认定广源公司未完全按合同履行义务，提供的物业服务存在瑕疵，事实清楚，证据充分。1、广源公司为涉案小区提供的物业服务应按照一级标准执行；2、一审中ＸＸＸ对广源公司提供的物业服务进行逐条评价，指出在ＸＸＸ正常交费期间，广源公司并未提供符合一级物业服务收费标准相应的服务；3、广源公司存在恶意侵占业主权益的严重行为；4、广源公司存在恶意隐瞒广告收入、未完成管网对接、违规收费、拒不开具收费发票等行为；5、ＸＸＸ提供的照片、媒体报道截图、证人证言等足以采信；6、广源公司对ＸＸＸ提供的证据仅以不符合形式要件为由予以反驳；7、广源公司无法证明其已经实施的服务达到法定的最底标准；8、广源公司始终未能提供物业收费许可文件。二、一审判决适用法律正确，程序合法，广源公司的上诉理由不能成立。1、合同法第111条有明确约定；2、广源公司以《前期物业服务合同》为由提起诉讼，一审法院以合同法相关条款做出判决，适用法律正确；3、广源公司以所谓的行业规则对抗法律条文；4、ＸＸＸ在答辩时明确提出了广源公司的违约行为；5、一审主办法官多次组织调解，但广源公司以各种理由不予配合；6、广源公司片面理解一审判决，对小区存在管理混乱、偷盗频发、安全隐患等问题选择性忽视，居心叵测；7、应当由广源公司按照其一级服务的标准对具体服务指标进行举证，再对其违约责任进行量化等。三、一审判决彰显了法律的公平与正义，保护了合同双方的合法权益，维护了社会稳定。1、广源公司绑架法院判决；2、造成物业费收入减少的根本原因是广源公司未完全履行合同义务所致；3、一审判决未对《前期物业服务合同》进行任何调整；4、ＸＸＸ只是缓交诉讼费用，其目的是为了敦促广源公司积极改进服务；5、广源公司将收费作为其追求的唯一目标，阻挠业主委员会的选举；6、小区的和谐、社会的稳定，须由大家共同努力等。请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审一致外，另查明：
二审中，广源公司提供了：1、前台值班日志、电梯保养维修记录表、派工表，用以证明广源公司在接到维修信息，第一时间派出了维修工人，提供了完善的基础设施维修服务；2、生活垃圾清运签到表、保洁作业记录、绿化养护记录，用以证明广源公司提供了完善的小区保洁服务；3、秩序巡查签到表、机动车辆出入登记表、来访人员登记表，用以证明广源公司提供了完善的小区安保服务；4、实收物业费清单，用以证明该小区95%的业主对广源公司提供的物业服务表示满意认可，且87.2%的业主已经足额交纳了物业费；5、广源公司作为原告诉被告李国清物业服务合同纠纷案件的判决书，用以证明广源公司的服务到位，法院全额支持物业费用。
对以上证据，ＸＸＸ认为证据一至四是不真实的，字体是一样的，是新的；同时证据也只能证明广源公司做了这些事，不能证明按一级标准做好了，对于证据四，广源公司在近期有交物业费送东西的活动，有不少业主交了物业费。证据五是因为被告方缺席了。
ＸＸＸ二审中提供了：1、视频资料，证明广源公司提供服务存在瑕疵；2、照片五张，证明广源公司将所有楼顶的琉璃瓦拆除，破坏防水层，导致顶层屋面有严重隐患。3、证人朱某、翟某出庭作证，证明广源公司服务存在瑕疵的情况。
对以上证据，广源公司认为不在广源公司诉请求的物业费期间，不能证明广源公司服务不到位，与本案无关；ＸＸＸ不交物业费，存在根本违约，广源公司不存在违约的情况。
本院认为：ＸＸＸ与广源公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，各方均应按约定履行各自的义务。广源公司有义务按照其收费标准提供相应的服务，ＸＸＸ在享受到广源公司服务后，应当按照合同约定向广源公司支付相应的物业费用。根据ＸＸＸ提供的证据，可以证明广源公司的服务存在瑕疵，在此情况下，ＸＸＸ是否可以要求广源公司减收物业费用，是双方争议的问题。
广源公司在收取了包括ＸＸＸ在内的业主交纳的物业服务管理费用后，应当按照约定提供相应的服务，以保障包括ＸＸＸ在内的业主有一个良好的居住环境；同时，提供优质的服务，也是广源公司自身发展的需要和物业服务企业的责任所系。ＸＸＸ在交纳了相应的物业服务费用后，有权要求广源公司提供符合合同约定的服务。广源公司提供物业服务的同时，需要支付人员工资和相应的水电等费用以及自身生存的合理利润，这些资金均来源于业主所交纳的物业服务管理费用。
根据权利义务相一致的原则，广源公司在服务中存在瑕疵，造成ＸＸＸ对广源公司的服务存在不满并产生拒交物业费的情况，同时根据庭审中ＸＸＸ的答辩意见，其是缓交物业费用，目的是为了督促广源公司改进服务。由此可见，ＸＸＸ对于应当交纳物业费用也是认可的；提供令大部分业主感到满意的服务，也是广源公司的职责所系。一审认定广源公司服务存在瑕疵，相应物业费用予以酌减并无不妥。但酌减的幅度为25%，幅度较大，判决结果会使广源公司的物业费收入减少较多，不利于广源公司改进服务工作、提高服务标准和质量，最终也会导致广源公司的服务质量得不到根本的提高和改进，业主也最终得不到受益。本院本着为企业自身发展的需要、考虑业主心理承受能力的限度、权利义务相一致的原则，将一审判决酌定减少的25%变更为10%。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，实体处理不当之处，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初7749号民事判决第二项；
二、变更河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初7749号民事判决第一项为：ＸＸＸ于本判决生效后十日内向河南广源物业管理有限公司支付2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业费2794.82元。
一审案件受理费25元，由河南广源物业管理有限公司负担5元，ＸＸＸ负担20元；二审案件受理费50元，由河南广源物业管理有限公司负担10元，ＸＸＸ负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一六年十二月二十六日
书记员 李 冉
