河南省新密市人民法院

民 事 判 决 书

(2017)豫0183民初1048号

原告：郑州市祥宇物业管理有限公司。住所地：新密市溱水路西段北侧（瑞祥花园**号楼）。

法定代表人：马会标。

委托诉讼代理人：孙营，原告郑州市祥宇物业管理有限公司员工。

被告：张雪峰，男，汉族，出生于1971年1月24日，住新密市。

原告郑州市祥宇物业管理有限公司与被告张雪峰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告郑州市祥宇物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙营和被告张雪峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

郑州市祥宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年12月1日至2017年12月1日所欠物业服务费7257元；2、判令被告支付逾期违约金1361元。事实与理由：被告系原告所管理的新密市青屏苑小区2号楼2单元1604室业主，被告在接收物业时按《物业管理条例》与原告签订了《前期物业服务协议》，约定按建筑面积1.5元/m2收取物业管理费。原告提供服务后，被告从2014年12月1日起至今未交物业管理费。

为支持其主张，原告向本院提交如下证据材料：1、原、被告签订的《前期物业服务协议》一份；2、收据一份。（复印件）。

张雪峰辩称：2013年9月，原告强制与被告签订了《交房协议》和《物业管理协议》，并未经被告允许，将被告所缴纳的违约金抵扣为物业管理费。房屋防水质量不过关，屋面渗漏情况严重，导致原告家中财物被泡坏。房屋内部结构裂缝，损坏壁纸。原告擅自在地下车库建造储藏室，增加车位，损害业主权益。电梯频繁故障。因此，请求驳回原告的诉讼请求。

为支持其主张，被告向本院提交照片14张。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月6日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，主要内容为：甲方原告，乙方被告；乙方所购物业位于新密市××小区××楼××单元××号住宅，建筑面积134.37平方米；物业服务费标准：高层、小高层每月1.5元/m2；交费时间：业主办理入住手续时预付半年或与业主约定预付半年以上的物业服务费，此后按半年缴纳，具体时间为每个交费周期前15天到物业服务中心前台交纳；违约责任：甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。甲方违反协议，擅自提高收费标准，乙方有权拒交。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日万分之五交纳违约金；甲方对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；本协议自签字时生效。当日，被告向原告交纳物业费2419元，原告出被告出具收据一份：今收到张雪峰交来物业费2419元，备注2013年8月1日至2014年12月1日。后被告未向原告交纳过物业费。

本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。《国务院物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告没有按约定交纳物业费，对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告未向本院提交损失的相关证据，其实际损失应为利息损失，对原告要求被告支付违约金1361元的诉讼请求，本院不予支持，被告应按银行同期贷款利率的标准向原告支付违约金。被告辩称原告强制被告签订了《交房协议》和《物业管理协议》，但未向向本院提交相关证据，本院不予采信。被告辩称并未经被告允许，将被告所缴纳的违约金抵扣为物业管理费，一是未向本院提交相关证据予以证明，同时，原告如有此项行为也未加重被告交费负担，对被告的该项答辩意见，本院不予采信。被告辩称房屋防水质量不过关，屋面渗漏情况严重，导致原告家中财物被泡坏，这些均不是物业服务协议中约定原告应尽的义务，对被告的该项答辩意见，本院不予采信。物业服务协议中明确约定，原告违反协议擅自提高收费标准，被告可以拒交。被告主张原告擅自在地下车库建造储藏室、增加车位、损害业主权益、电梯频繁故障等，并不是协议中约定的被告拒交物业费的情形，对被告的该项答辩意见，本院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款、《国务院物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告张雪峰于本判决生效后十日内向原告郑州市祥宇物业管理有限公司支付2014年12月1日至2017年12月1日物业服务费7256元；

二、被告张雪峰自2014年12月1日起以所欠物业服务费数额按银行同期贷款利率向原告郑州市祥宇物业管理有限公司支付违约金至物业服务费支付完毕之日止；

三、驳回原告郑州市祥宇物业管理有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，减半收取计25元，由被告张雪峰负担。

本判决为终审判决。

审判员　　吕改丽

二〇一七年三月二十一日

书记员　　罗　超