河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)豫0191民初15479号

原告：郑州市深航物业服务有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路北、心怡路东1号楼2单元10层1005。

法定代表人：封盛，董事长。

委托代理人：郑中聚，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。

委托代理人：岳晓楠，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。

被告：李禁，女，1986年1月23日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。

委托代理人：张兵建，河南大河律师事务所律师。

委托代理人：张铭，河南大河律师事务所律师。

原告郑州市深航物业服务有限公司（以下简称物业公司）诉被告李禁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托代理人郑中聚，被告李禁委托代理人张兵建、张铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告给付原告2017年1月1日至2017年6月30日的物业服务费1257.12元和滞纳金305.48元，共计1562.6元；2、因本案诉讼产生的所有费用由被告承担。事实和理由：被告与深航（郑州）置业有限公司（以下称“深航置业”）签订商品房买卖合同，深航置业于2015年3月10日向被告实际交房。原告即向被告提供物业服务，双方签订《前期物业管理服务协议》和《业主管理规约》，按照《业主管理规约》关于违约责任部分第二条的约定，业主不按规定缴纳物业管理费等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金。现原告按照合同约定履行了物业服务的义务，被告入住小区后仅交纳了2016年12月31日前的物业服务费，对之后的物业费用，原告多次催收至今未交纳，为维护原告合法权益，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼。

被告李禁辩称：一、原告不是建设单位或业主委员会选聘的物业服务企业，不是物业服务合同当事人，不具有原告主体资格。二、前期物业管理服务协议第5条物业管理服务费“二普通住宅按建筑面积2元/月，如有变化以最新批准费用为准”，该2元约定依法和法释〔2009〕8号第2条无效。物业服务费按照政府指导价不应超过一级物业服务费1.73元，请法院在此之下予以酌定。三、本案原告起诉主张违约滞纳金的《业主规约》包括“三违约责任2----处以每日千分之三的滞纳金”，根据合同法第39条第40条以及45条依法无效并不具有法律约束力，原告主张滞纳金无合同条款和法律依据，诉请不应支持。四、金鹏时代小区目前物业服务达不到行业规范的维修、养护、管理和维护标准，服务质量低下，法院应依法减少物业服务费。李禁缴纳物业费和物业提供业主委员会成立所需资料属于同时履行抗辩。五、物业不提供业主委员会成立所需资料，李禁以及数百名业主有权拒绝缴纳物业费，法院不应支持欺凌业主仅享受权利不履行义务的物业。六、物业服务企业和深航郑州地产有限公司恶意串通规避金鹏时代小区基础设施验收损害业主权益；业主在郑东新区管委会、郑东新区房管局、祭城街道办等协调下主张成立业主委员会，物业服务企业拒绝提供业主资料恶意阻碍业主委员会成立；郑东新区管委会成立的金鹏时代工作组明确，业主委员会没有成立前，暂停物业费缴纳并责成物业和开发商提供资料。七、根据最新的《河南省物业管理条例》第四十条第三款之规定“物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

经审理查明：被告李禁系郑州市郑东新区金水东路北、中兴路西2幢4单元32层3202号房屋的业主，房屋建筑面积为104.16平方米。

原告物业公司（作为乙方）与被告李禁（作为甲方）签订有《前期物业管理服务协议》一份，约定甲方参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权、监督权；监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议，依据协议向乙方交纳物业服务费、以及物业运作中各种规定的费用等；乙方需对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安交通等项目进行维护、修缮、管理与服务……，依据本协议向甲方收取物业费、停车费、装修垃圾清运费等物业管理服务相关的费用；物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理……，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……，环境卫生、绿化养护、楼宇清洁、环境消杀、中转站及公共场所清洁；交通秩序与车辆停放等；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位设备设施大中修、更新、改造的费用），1、甲方交纳费用时间为每季度第一个月（即1月、4月、7月、10月）的5日前；2、普通住宅按建筑面积（房产证上标记的面积）2.00元/平方米.月计算（如有变动以最新批准费用为准）；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方未按期足额交纳物业管理服务费的物业管理企业可书面通知其限期交纳，并按照合同约定加收滞纳金，物业管理企业也可以依法向人民法院起诉。

被告李禁还向原告出具《承诺书》，载明：确认已详细阅读郑州市深航物业服务有限公司制定的“业主管理规定”，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本管理规约，本人同意承担违反本管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。业主管理规约第三条第2款约定，业主不按规定交纳物业管理服务费等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳的，物业管理服务公司可采取停水、停电、停办智能卡等催缴措施。

2016年3月21日，郑东新区深航金鹏时代小区业主针对阻挠小区成立业主委员会、擅自更改地面及地下车位规划、违规出售人防车位、小区南园区产权不明晰、物业公司单方面制定停车收费标准不合理、更换物业公司、建管不分留下后遗症、物业公司乱收费、不作为、侵犯业主权利、向外出租车位、每平方米2元的物业费与实际服务严重不匹配、物业公司经理高特权等书写信访材料。2016年3月23日，东区管委会信访办、办事处、社区、郑东新区房管局物业科、业主代表、深航置业代表等在金鹏时代物业二楼办公室召开会议，议题为：借据金鹏时代小区业主委员会成立过程中遇到的问题；解决物业捆绑收费的问题；明确现有物业公司身份是否合法问题。2016年4月1日，郑东新区祭城路街道办事处出具《信访事项处理意见书》，处理意见为：在成立业主委员会之前物业公司暂不收费、待房管部门提供材料后按照相关程序进行、建议并函告房管部门加大对业委会成立的指导、责令中兴路社区依法引导业委会成立、业主要依法按照程序反映个人诉求。

另查明，被告自2017年1月1日起未缴纳物业费。

再查明，原告称，其系三级资质。

以上事实有原告提交的前期物业管理服务协议、郑州市中级人民法院终审判决书一份、深航.金鹏时代交付单一份、业主缴物业费收据复印件；被告提交的建设单位和李禁签订的商品房买卖合同、前期物业服务协议，郑东新区管委会信访答复一份及会议纪要三份，照片九张及开庭笔录在案佐证。

本院认为，被告李禁系郑州市郑东新区金水东路北、中兴路西2幢4单元32层3202号房屋的业主。原、被告签订有《前期物业管理服务协议》，该合同系双方真实意思表示内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告依据该合同为被告提供了物业服务，双方形成物业服务合同关系，被告应当向原告交纳物业费。该协议约定普通住宅按建筑面积（房产证上标记的面积）2.00元/平方米.月计算（如有变动以最新批准费用为准）。本院认为，《郑州市物业服务收费管理办法》第六条规定“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价”。通知附表1．郑州市住宅小区物业服务收费政府指导价标准载明：三级资质、高层住宅标准为1.23元/平方米.月。《前期物业管理服务协议》关于物业费收费标准的约定违反了《郑州市物业服务收费管理办法》的规定，收费标准本院按1.23元/平方米/月计算。被告李禁房屋建筑面积为104.16平方米，原告诉请判令被告给付原告2017年1月1日至2017年6月30日的物业服务费，按上述标准计算，物业管理费共计768.7元。原告诉请被告支付1257.12元，本院予以部分支持。原告诉请被告支付滞纳金305.48元，本院认为，因原告提供的物业管理服务未能达到合同约定标准，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告李禁于本判决生效之日起十日内向原告郑州市深航物业服务有限公司支付自2017年1月1日起至2017年6月30日的物业费768.7元；

二、驳回原告郑州市深航物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告李禁负担。

如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审判员　彭　磊

二〇一七年十一月二十四日

书记员　张亚萍