河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终3532号
上诉人（原审被告）：王振方，男，1981年11月10日出生，汉族，现住郑州市管城回族区，身份证住址：郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：刘卓怡，河南千益律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：郑州美华物业管理有限公司，住所地郑州市桐柏路43号。
法定代表人：邵武，总经理。
委托诉讼代理人：韩欣，男，该公司员工。
上诉人王振方因与被上诉人郑州美华物业管理有限公司（以下简称美华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初7370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
王振方上诉请求：1.依法撤销原判，改判王振方不承担自2010年7月1日至2015年11月20日的物业管理服务费4014.72元及违约金994.48元，不服原判金额共计5009.2元；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误；王振方房屋在保修期内出现质量问题，美华物业公司称以物业费抵扣房屋维修费用。后美华物业公司于王振方房屋质量保修期过期后，恶意提起诉讼；2.美华物业公司主张的物业费用已超出法定诉讼时效，不应支持。
美华物业公司辩称，王振方提出的房屋漏水与美华物业公司无关，是楼上漏水造成的，本案与楼上房屋漏水是两个案件；关于物业催收问题，美华物业公司不单一用催缴费通知单催收，美华物业公司也通过上门催缴和电话的方式催缴等多种方式，王振方称2017年之前没有催缴物业费与事实不符，在2014年和2012年美华物业公司分别不止一次通过上门和电话通知催缴物业费，美华物业公司有相关证据可以证明催缴物业费。
美华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王振方支付自2010年1月1日至2017年2月28日拖欠美华物业公司的物业管理费5345.33元、违约金3743.47元，共计9088.8元；2.诉讼费由王振方承担。诉讼过程中，美华物业公司将第一项诉讼请求变更为：判令王振方支付自2010年7月1日至2017年2月28日拖欠美华物业公司的物业管理费4972.4元，并支付违约金3743.47元，共计8715.87元。
一审法院认定事实：2006年12月3日，郑州市振兴物业管理有限公司（以下简称振兴物业公司，甲方）与王振方（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋坐落位置为航海东路2号富田太阳城二期42号楼20号，物业类型为多层住宅，建筑面积为124.31平方米。2.甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业服务费用等。3.乙方的权利义务包括依据本协议向甲方交纳物业服务费用等。4.物业服务内容包括共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序管理。5.多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业服务费，每年12月、6月份分别交纳上半年及下半年的物业管理服务费用，业主逾期交纳物业服务费的，乙方自逾期之日起向甲方支付应缴费用每日千分之三的违约金。王振方入住后，自2010年7月1日起未再继续向美华物业公司交纳物业管理服务费，该公司起诉至法院，要求王振方支付2010年7月1日至2017年2月28日期间的物业管理服务费。
另查明，振兴物业公司于2008年4月6日名称变更为美华物业公司。
一审法院认为：振兴物业公司与王振方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。由于振兴物业公司名称变更为郑州美华物业管理有限公司，故振兴物业公司的权利和义务应由美华物业公司享有和承担。美华物业公司依照约定为王振方入住的小区提供了物业管理服务，王振方作为该小区业主应当根据上述协议的约定向美华物业公司交纳物业管理服务费。王振方拖欠物业管理服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行的责任，故对美华物业公司要求王振方支付物业管理服务费及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。《前期物业管理服务协议》中约定，物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.5元，涉案房屋建筑面积为124.31平方米，以此计算，2010年7月1日至2017年2月28日期间王振方应交纳的物业管理服务费为4972.4元（124.31平方米×0.5元／平方米/月×80个月），故美华物业公司要求王振方支付物业管理服务费4972.4元的诉讼请求，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。《前期物业管理服务协议》约定，王振方逾期交纳物业服务费，应自逾期之日起向美华物业公司支付应缴费用每日千分之三的违约金，但该约定的违约金标准过高，一审法院以美华物业公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，将违约金酌定为王振方未交物业费数额的20%即994.48元。美华物业公司超出该范围部分的诉讼请求，一审法院不予支持。王振方辩称美华物业公司违约在先且未提供合理的物业管理服务，未提供充分证据证明美华物业公司存在违反合同义务的情形，故一审法院对其辩称意见不予采信。王振方辩称美华物业公司立案前2年之前的物业费已过诉讼时效，一审法院认为，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年，现美华物业公司仍在为王振方提供物业服务，故一审法院对其辩称意见不予采信。王振方辩称因美华物业公司过错导致王振方房屋屋顶、墙面及衣柜受损，美华物业公司应赔偿其损失，一审法院认为，王振方仅提交证人证言，证人亦未出庭作证，王振方不能证明其房屋漏水的原因，且房屋漏水问题与本案
物业纠纷并非同一法律关系，故王振方以此为由拒交物业费，缺乏法律依据，一审法院对其辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：王振方于该判决生效之日起十日内支付郑州美华物业管理有限公司2010年7月1日至2017年2月28日期间的物业管理服务费4972.4元，并支付违约金994.48元，合计5966.88元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的
债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王振方负担。
本院二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，振兴物业公司与王振方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。由于振兴物业公司名称变更为美华物业公司，故振兴物业公司的权利和义务应由美华物业公司享有和承担。美华物业公司依照约定为王振方入住的小区提供了物业管理服务，王振方作为该小区业主应当根据上述协议的约定向美华物业公司交纳物业管理服务费。王振方上诉称房屋维修费扣抵其物业费，但其并未提交充足的证据加以证明，美华物业公司对此也不予认可，本院对其该项上诉请求不予支持。根据当事人提交的证据以及本案的具体情况，一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，王振方的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由王振方负担。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 张永军
审判员 姚付良
二〇一八年四月二十八日
书记员 张会敏
