河南省郑州市上街区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）豫0106民初821号

原告郑州吉安物业管理有限公司。

法定代表人徐新明，董事长。

委托代理人白志敏，女，1975年12月20日生，汉族。系该公司员工。

委托代理人张辉，女，1967年5月15日生，汉族。系该公司员工。

被告魏灵敏，女，1971年6月21日生，汉族。

原告郑州吉安物业管理有限公司（以下简称：“吉安物业”）诉被告魏灵敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉安物业的委托代理人白志敏、张辉，被告魏灵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吉安物业诉称，被告系乐福国际5号楼1单元1403号业主，从2014年6月1日至2015年12月31日一直未缴纳物业服务费。依据《物业管理条例》及被告与原告签订的《前期物业服务协议》，被告应及时足额缴纳物业服务费，现被告的行为已严重违反双方签订的协议约定及国家相关物业管理法规，原告和被告沟通多次，被告人都不履行，特向人民法院起诉，请求依法判令：1、人民法院依法判令被告支付原告物业服务费2576.4元，违约金7458.7元，共计10035.1元；2、诉讼费由被告承担。

被告魏灵敏辩称，一、根据《中华人民共和国合同法》最高人民法院关于审理物业纠纷的司法解释格式条款，加重对方责任，该条款无效，业主请求确认物业合同中加重业主责任条款无效的，人民法院应予支持，故物业诉请滞纳金条款无效，应不予支持。二、物业未履行《前期服务合同》约定主要义务。1、第三条物业管理服务质量中约定的“绿化”事项，物业未履行职责。目前，小区内部绿化无人管理，部分死亡，达不到美观协调标准。2、物业未尽绿化义务，还擅自拆除绿化带，破坏绿化美观。3、物业拒不履行维修房屋裂缝、门锁等情况（第三条第8小条）。三、其他事项。1、物业至今未退还装修押金1000元。2、小区广告费、车位租赁费等收入未公示。3、小区后门至今从未开通过。4、物业无故断电、停水，性质恶劣，严重影响业主的正常生活。综上：1、物业未履行合同主要义务，诉请物业费缺乏依据。2、滞纳金条款属无效条款，应不予支持。故请求驳回原告诉讼请求。

经审理查明，2013年5月31日，以魏灵敏为乙方、吉安物业为甲方，签订《前期物业服务协议》一份，主要约定：本物业名称：乐福国际，乙方所购房基本情况：坐落位置及面积：5号楼1单元14层1403户（号），建筑面积：117.04平方米。……第四条物业管理服务费用（本物业管理服务费实行政府指导价，不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、乙方缴纳费用时间：每年度缴纳一次，应在每年度第一个月5号前道小区服务中心缴纳。二、乙方缴纳物业管理服务费用标准：（1）LOFT住宅的物业管理服务费用标准为1.15元／月·平方米；小高层的物业管理服务费用标准为：1.15元／月·平方米；高层的物业管理服务费用标准为：1.15元／月·平方米；……注：以上面积均为建筑面积，“建筑面积”以房产证为准，房产证办理之前如房管局实际测量房屋面积已确定，以实际测量面积为准，实际测量面积未确定以购房合同约定面积为准。……第九条……四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日向甲方支付应交费用总额的0.5%违约金。吉安物业已以书面形式向魏灵敏催缴过欠交的物业服务费。

庭审过程中，吉安物业与魏灵敏共同确认：魏灵敏所有的房屋的物业服务费收费标准为1.15元／月·平方米，魏灵敏所有的房屋建筑面积为117.36平方米，每年度物业费的缴纳时间为每年的6月5日前。魏灵敏自2014年6月1日至2015年12月31日间的物业服务费至今未交纳。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吉安物业与魏灵敏签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律的保护。魏灵敏作为乐福国际的业主，应按照《前期物业服务协议》的约定全面履行自己的义务。吉安物业以魏灵敏未交纳自2014年6月1日至2015年12月31日间的物业服务费为由，主张魏灵敏交纳物业服务费2576.4元。依《前期物业服务协议》载明之内容及庭审中吉安物业与魏灵敏庭审中共同确认的物业费收费标准，及魏灵敏所有的房屋面积117.36平方米之情形，魏灵敏应交纳的物业服务费为：自2014年6月1日至2014年12月31日间的物业服务费为944.75元【计算方式：117.36平方米×1.15元／月·平方米×7个月（自2014年6月1日至2014年12月31日），保留小数点后两位】；自2015年1月1日至2015年12月31日间的物业服务费为1619.57元【计算方式：117.36平方米×1.15元／月·平方米×12个月（自2015年1月1日至2015年12月31日），保留小数点后两位】，共计2564.32元【计算方式：944.75元＋1619.57元】。吉安物业还主张魏灵敏向其支付逾期交纳物业服务费所产生的违约金7458.7元。依上述《前期物业服务协议》的约定及魏灵敏存在欠付物业服务费之情形，魏灵敏应当支付相应的违约金，但吉安物业主张的违约金计算有误，且主张的数额过高，依魏灵敏的违约程度及欠付物业服务费数额，酌定魏灵敏向吉安物业支付违约金1550元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

一、被告魏灵敏于本判决生效后十日内向原告郑州吉安物业管理有限公司支付物业服务费2564.32元及违约金1550元；

二、驳回原告郑州吉安物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费25元（原告郑州吉安物业管理有限公司已预交）由被告魏灵敏负担。

如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

代理审判员　　徐丽叶

二〇一六年五月十六日

书　记　员　　时　磊