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郑州美华物业管理有限公司与王振方物业服务合同纠纷一审民事判决书

时间:2018-08-25 浏览量:17234

河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0104民初7370号
原告:郑州美华物业管理有限公司,住所地郑州市桐柏路43号。
法定代表人:邵武,总经理。
委托诉讼代理人:韩欣,男,该公司员工。
被告:王振方,男,1981年11月10日出生,汉族,无业,住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人:申书豪,河南千益律师事务所律师。
原告郑州美华物业管理有限公司(以下简称美华物业公司)与被告王振方物业服务合同纠纷一案,本院于2017年11月21日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告美华物业公司法定代表人的委托诉讼代理人韩欣、被告王振方及其委托诉讼代理人申书豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美华物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付自2010年1月1日至2017年2月28日拖欠原告的物业管理费5345.33元、违约金3743.47元,共计9088.8元;2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中,原告将第一项诉讼请求变更为:判令被告支付自2010年7月1日至2017年2月28日拖欠原告的物业管理费4972.4元,并支付违约金3743.47元,共计8715.87元。事实和理由:被告购买并居住的富田太阳城小区42号楼4层20号、合同面积为124.31平方米的商品房一套,于2007年11月19日办理了商品房入住手续,被告自入住后至2010年1月1日之前都能按时缴纳物业服务费,但2010年1月1日起至今未缴纳物业费,截止目前所拖欠的物业服务费及违约金共计9088.80元。原告已履行了正常的物业服务义务,进行了日常的物业管理工作,被告不缴纳物业服务费没有法律依据。为维护自身合法权益,故原告诉至本院。
王振方辩称:1.原告违约行为在先,并未提供合理的物业管理服务,其主张的违约金不应支持;2.原告立案前2年之前的物业费用已超出法定诉讼时效,不应支持;3.因原告过错导致被告房屋内屋顶、墙面及衣柜受损,原告应赔偿被告损失。综上,法院应当依法驳回原告诉讼请求,被告无需向原告支付相关费用。
本院经审理认定事实如下:2006年12月3日,郑州市振兴物业管理有限公司(以下简称振兴物业公司,甲方)与王振方(乙方)签订《前期物业管理服务协议》一份,约定:1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋坐落位置为航海东路2号富田太阳城二期42号楼20号,物业类型为多层住宅,建筑面积为124.31平方米。2.甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理,依据本协议向乙方收取物业服务费用等。3.乙方的权利义务包括依据本协议向甲方交纳物业服务费用等。4.物业服务内容包括共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序管理。5.多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业服务费,每年12月、6月份分别交纳上半年及下半年的物业管理服务费用,业主逾期交纳物业服务费的,乙方自逾期之日起向甲方支付应缴费用每日千分之三的违约金。王振方入住后,自2010年7月1日起未再继续向美华物业公司交纳物业管理服务费,该公司起诉至法院,要求王振方支付2010年7月1日至2017年2月28日期间的物业管理服务费。
另查明,振兴物业公司于2008年4月6日名称变更为美华物业公司。
本院认为,振兴物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示,合法有效,双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。由于振兴物业公司名称变更为原告公司,故振兴物业公司的权利和义务应由原告公司享有和承担。原告依照约定为被告入住的小区提供了物业管理服务,被告作为该小区业主应当根据上述协议的约定向原告交纳物业管理服务费。被告拖欠物业管理服务费的行为已经构成违约,应当承担继续履行的责任,故对原告要求被告支付物业管理服务费及违约金的诉讼请求,本院予以支持。《前期物业管理服务协议》中约定,物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.5元,涉案房屋建筑面积为124.31平方米,以此计算,2010年7月1日至2017年2月28日期间被告应交纳的物业管理服务费为4972.4元(124.31平方米×0.5元/平方米/月×80个月),故原告要求被告支付物业管理服务费4972.4元的诉讼请求,证据充分,理由正当,本院予以支持。《前期物业管理服务协议》约定,被告逾期交纳物业服务费,应自逾期之日起向原告支付应缴费用每日千分之三的违约金,但该约定的违约金标准过高,本院以原告的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素,将违约金酌定为被告未交物业费数额的20%即994.48元。原告超出该范围部分的诉讼请求,本院不予支持。被告辩称原告违约在先且未提供合理的物业管理服务,未提供充分证据证明原告存在违反合同义务的情形,故本院对其辩称意见不予采信。被告辩称原告立案前2年之前的物业费已过诉讼时效,本院认为,物业公司作为提供物业管理服务的一方,因其提供的服务具有连续性,诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年,现原告仍在为被告提供物业服务,故本院对其辩称意见不予采信。被告辩称因原告过错导致被告房屋屋顶、墙面及衣柜受损,原告应赔偿其损失,本院认为,被告仅提交证人证言,证人亦未出庭作证,被告不能证明其房屋漏水的原因,且房屋漏水问题与本案物业纠纷并非同一法律关系,故被告以此为由拒交物业费,缺乏法律依据,本院对其辩称意见不予采信。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,判决如下:
被告王振方于本判决生效之日起十日内支付原告郑州美华物业管理有限公司2010年7月1日至2017年2月28日期间的物业管理服务费4972.4元,并支付违约金994.48元,合计5966.88元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,减半收取计25元,由被告王振方负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。
审 判 员 徐苗苗

二〇一七年十二月二十九日
法官助理 魏智斌
书 记 员 张振宇

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