河南省郑州市二七区人民法院

民 事 判 决 书

（2012）二七民二初字第1132号

原某万山府院业主委员会，住所地：郑州市。

负责人张琨，系万山府院业主委员会主任。

委托代理人刘军政、张鹏翔，均系河南国是律师事务所律师。

被告郑州金海物业管理有限公司，住所地：郑州市。

法定代表人卫苏杭，系郑州金海物业管理有限公司经理。

原某万山府院业主委员会（以下简称万山府院）诉被告郑州金海物业管理有限公司（以下简称金海物业）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原某万山府院的负责人张琨及其委托代理人张鹏翔，被告金海物业的法定代表人卫苏杭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原某万山府院诉称，2010年6月28日，原某与被告签订《物业管理服务合同》及补充协议，双方就物业服务内容与质量、服务费用等事项做出了明确约定。合同签订后，原某按照合同约定积极履行义务，而被告违反合同约定，拒不返还原某10%的物业管理费，服务质量大打折扣。更为严重的是，被告擅自提高物业费遭拒后，于2012年1月8日撤走员工，仅留一人值班，使小区物业管理处于瘫痪状态。由于万山府院80%以上的业主对被告的物业服务极为不满，原某于2012年5月12日召集业主召开业主大会，根据合同补充协议第一条约定，大会一致决定解除与被告所签物业管理服务合同，并要求被告返还、支付原某相关费用，但被告拒不返还，原某向本院提起诉讼，请求判令：1、被告按照合同约定返还原某人民币17898元；2、被告向原某支付清污费6000元、购买公共垃圾桶费用1995元；3、本案诉讼费用由被告承担。

原某万山府院提交的证据有：1、《物业管理服务合同》及补充协议一份；2、投标文件一份；3、照片20张；4、李永胜、于春安证人证言各一份；5、出库清单、收据各一份。

被告金海物业辩称，一、以张琨为首的此届业主委员会未在房管部门备案，不具备诉讼主体资格。二、依据原、被告签订的《物业管理服务合同》第二十二条以及补充协议第一条的规定，双方达成一致协议的，任何一方不得终止合同，所以原某强行赶走物业公司单方解除合同，已构成违约。三、补充协议第二条属无效条款，该条款违反了《郑州市业主大会和业主委员会指导规则》的规定，故原某的诉讼请求第一项不应得到支持。四、双方签订的合同中并未规定被告必须清理化粪池，原某也未提供证据证明化粪池必须清理，所以原某单方自行主张进行的清理与被告无关，费用不应由被告承担。五、垃圾桶属于小区的公共设施，根据合同第五条第（2）项规定，共用设施的更新费用应从维修基金中支付。

被告金海物业提交的证据有：席国成、慕献忠出具的证明复印件各一份。

经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：原某提交的证据1，被告没有异议，本院予以采信。原某提交的证据2，被告认为与本案不具有关联性，不予质证。因该证据中的部分内容与原某提交的证据1能够相印证，对该部分，本院予以采信。原某提交的证据3，被告认为无法证明是本案争议的小区环境，但未能提供证据支持自己的反驳意见，对该组证据，本院予以采信。原某提交的证据4，被告认为证人与原某之间有利害关系，证言内容不真实，但未提供证据支持自己的反驳意见，对该组证据，本院予以采信。原某提交的证据5，被告认为与本案不具有关联性，因该组证据能够与原某提交的证据4相印证，本院予以采信。被告提交的证据系复印件，席国成、慕献忠未能出庭接受质询，且其证明内容与原某提交的证据3相矛盾，对被告提交的证据，本院不予采信。

根据有效证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：2010年6月28日，原某作为甲方、被告作为乙方签订《物业管理服务合同》。双方约定甲方选聘乙方对坐落于郑州市二七区淮河路38号的万山府院提供物业管理服务，该物业的建筑面积为25128.2平方米。合同第二章第二条规定：“在物业管理区域内乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位及共用设施、设备的维修、养护和管理；2、集中供暖费的代收及供暖设施设备的运行、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运及共用雨、污水管道的疏通；……”。第三章第五条规定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅：0.38元／月．平方米；物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用〈其中共用设施设备的中修、大修、更新费用及其它符合动用维修基金的费用从维修基金中支付〉；（3）物业管理区域清洁卫生费用；……”。第四章第七条规定：“机动车停车场收费分别采取以下方式：1、停车场由物业公司统一管理；区域内机动车辆的停放管理，依据先入为主的原则进行管理，按以前的登记顺序做到按位停放、进出有序；车辆按位停车，车位使用人应按露天车位40元／个．月的标准向乙方交纳车位占用费（或按政府的指导价收取车位占用费）……”。第七章第十九条规定：“专项维修资金的使用按相关规定执行或由双方协商决定”。第九章第二十四条规定：“本合同期限自2010年6月30日上午8：00起至2012年6月30日上午8：00止”。当日，双方就未尽事宜达成补充协议，约定：1、乙方的服务如造成80%以上业主不满意甲方有权提前终止合同；2、乙方应将服务费总费用的10%提供给甲方作为办公费用；

在被告履行合同的过程中，2011年1月23日，于春安、李永胜接受原某的委托，为万山府院小区购买垃圾桶19个，金额共计1995元。2011年8月5日，于春安、李永胜接受原某的委托，为万山府院小区支付清理化粪池、阴井疏通费用6000元。

2012年5月20日，因原某认为被告未能按照合同约定向业主提供物业服务，双方发生矛盾，被告撤离万山府院小区。

本院认为，原、被告之间签订的《物业管理服务合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。

对于“张琨负责的万山府院业主委员会未在郑州市住房保障和房地产管理局进行登记备案，是否具备诉讼主体资格”的问题，我国现行的法律法规均没有对行政备案进行强制性规定，业委会的成立是业主召开业主大会临时会议后选举产生，而并非必须以房管部门的备案为成立条件，所以万山府院业主委员会虽然未在房管部门登记备案，但并未影响其依照法定程序成立后所产生的权利义务，故被告辩称原某不具备诉讼主体资格，理由不充分，本院不予支持。

对于原某是否存在“强行赶走物业公司，单方解除合同，已构成违约”的问题，因本案的物业服务合同期限自2010年6月30日上午8：00起至2012年6月30日上午8：00止，被告确实于2012年5月20日提前撤离万山府院，但依据原某提供的有效证据能够证明被告在万山府院工作期间，其所提供的物业服务存在不符合合同约定的情形，并由此导致原、被告之间的矛盾产生，被告虽辩称是原某强行赶走物业公司，但未提供有效证据证明其辩称理由成立，故对该辩称意见，本院不予支持。

对于补充协议第二条是否“属无效条款”的问题，因该条款是双方真实意思表示，且并未违反法律、法规的强制性规定，故被告辩称该条款属无效条款，无法律依据，本院不予支持。

对于垃圾桶的购置、化粪池的清理资金是否应从维修资金中支付的问题，《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字（1998）7号），维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：“本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”，且原、被告双方签订的《物业管理服务合同》明确约定物业管理区域清洁卫生费用从物业服务费用开支，故被告辩称“垃圾桶的购置费1995元、化粪池的清理所产生的费用6000元，均应当从维修资金中产生”，没有依据，本院不予支持。1995元＋6000元=7995元，应由被告从收取的物业费中支付。

综上所述，按照原、被告签订的补充协议的约定，被告应当返还原某2011年度以及2012年1月至5月物业服务费总费用的10%，否则即构成违约。至于物业服务费总费的金额，被告辩称“物业公司只收取80%业主的物业费，车位费既非物业费，且只收取60个车位的停车费”，因双方在合同中并未约定如果被告未能全额收取物业费，则可以只按照已收取物业费的比例返还其中的10%，且收取物业费是物业公司的义务，如果未能按时收取，可由物业公司向业主主张相应的权利，这与物业公司和业主委员会约定按比例返还物业费系不同的法律关系，故原某向被告主张返还2011年度以及2012年1月至5月物业服务费的10%，本院予以支持。但双方在《物业管理服务合同》第七章中已约定停车场由物业公司统一管理，并明确了该费用为“车位占用费”，而在补充协议中，双方并未约定物业服务费总费用包括“车位占用费”，故原某向被告主张返还车位占用费的10%，理由不充分，本院不予支持。扣除该费用在原某向被告主张返还17898元的组成金额3840元（40元／个．月×80个×12月），剩余14058元，应由被告返还原某。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告郑州金海物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告万山府院业主委员会14058元；

二、被告郑州金海物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告万山府院业主委员会清污费6000元、垃圾桶购置费1995元，共计7995元；

三、驳回原告万山府院业主委员会的其他诉讼请求。

如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费447元，由原告万山府院业主委员会负担96元，由被告郑州金海物业管理有限公司负担351元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。

审　判　长　王　蕾

人民陪审员　李　艾

人民陪审员　李淑珍

二〇一三年二月二十六日

书　记　员　何　艳