河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终3787号
上诉人（原审被告）张凤见。
被上诉人（原审原告）郑州三和物业管理有限公司。
法定代表人陈磊，该公司总经理。
上诉人张凤见与被上诉人郑州三和物业管理有限公司（以下简称三和物业）物业服务合同纠纷一案，三和物业于2015年7月24日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求：依据张凤见建筑面积138.76㎡，以1.1元每平米每月，从2011年1月计算至2015年6月，是8242.34元；因滞纳金标准过高，三和物业要求按银行同期
贷款利率的四倍计算，即月息2分的标准计算，从所欠月份依次递减。河南省郑州市中原区人民法院于2015年12月29日作出（2015）中民二小字第101号民事判决。上诉人张凤见不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人张凤见，被上诉人三和物业的委托代理人张崇晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年4月9日，三和物业、张凤见签订《前期物业管理服务协议》一份，协议主要约定由三和物业向张凤见所购置的世纪?豫花园28号楼1单元19楼93户，建筑面积为138.76平方米的房屋提供物业管理服务，服务内容包括房屋公用部位的��护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。物业管理服务收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.1元，若因张凤见原因空置房屋物业服务费用全额缴纳，物业费每半年缴纳一次，上半年费用1月25日之前缴纳；下半年费用7月25日之前缴纳。张凤见违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，三和物业有权要求张凤见补交并从逾期之日起按每天1‰缴纳滞纳金。该协议签订后，三和物业向张凤见提供物业服务，2015年8月21日，郑州市中原区豫花园小区业主委员会出具《物业服务证明》一份，证明内容为：郑州市中原区豫花园小区从2005年7月6日至今一直由郑州三和物业管理有限公司提供物业服务。且该物业管理有限公司履行了保安、保洁、绿化设备维护等物业服务义务，尽到了物业服务职责。张凤见自2011年1月1日至2015年6月30日期间，未向三和物业缴纳物业费，三和物业于2015年6月26日，向张凤见进户门粘贴《物业费催费通知单》，向张凤见催要物业费并主张滞纳金。
审理中，张凤见认为三和物业提供的物业服务存在瑕疵，列举三和物业所聘用保安年龄偏大，无法保证为张凤见提供到位的安全保障，保洁效果未达到以及其居住的单元前后安全门无法使用等问题，小区绿化区域违规种菜，三和物业对此予以认可。
上述事实，有当事人陈述以及有效证据在案佐证，足以认定。
原审法院认为，三和物业、张凤见双方签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，应受法律保护。三和物业依照合同约定向张凤见提供物业服务，郑州市中原区豫花园小区业主委员会出具《物业服务证明》对此予以认可，张凤见享受原告提供的物业服务，应当向三和物业交纳物业费。经查，三和物业房屋的建筑面积为138.76平方米，物业收费标准为1.1元／每月每平方米，拖欠时间为54个月，物业费共计8242.34元，三和物业的该部分诉讼请求，该院予以支持。同时，张凤见对该拖欠的物业费主张了滞纳金，诉讼中，张凤见称其拒交物业费的原因是三和物业提供的物业服务有瑕疵，三和物业认可其物业服务确有瑕疵，故对三和物业要求张凤见支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。诉讼中，张凤见提出其阳台漏水、家中失窃、次卧房顶修复、入户电话线不通等问题，但并未提起反诉，故该院不予处理，张凤见可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、张凤见于���决生效之日起十日内向三和物业支付物业费8242.34元；二、驳回三和物业的其他诉讼请求。如果张凤见未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的
债务利息。一审案件受理费163.48元，三和物业负担113.48元，张凤见负担50元。
原审判决宣判后，张凤见不服上诉称：1、三和物业没有完全履行《物业管理服务协议》相关维修、养护、管理、维护义务，提供的物业服务存在瑕疵，此事实三和物业认可，一审法院也查明三和物业提供的物业服务无法为其提供安全保障，保洁效果未达到，占用绿化区等事实。一审判决只认定了三和物业在公共区域的服务瑕疵，并未认定其对其房屋的服务瑕疵。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”三和物业并未尽到相应维修义务。其房屋阳台漏水严重致室内装修严重损坏，给其的生活带来了很大的安全隐患。为此，其多次找开发商和三和物业，要求对方承担相应的维修义务。但二者互相推诿，一直未予以修复，三和物业并未尽到相应安全防范义务。2011年4月，其所居住的单元门前后安全门锁不能使用，其家中被盗，损失46000余元，报警后查看监控录像，监控设备形同虚设，没有任何影像资料，造成其的损失至今未予追回；事后物业公司也一直未予以正面处理。三和物业并未尽到相应职权范围内的其他管理维护义务。其次卧屋顶凹凸不平，无法修理，开发商将5000元赔偿款交给三和物业让其转交其，三和物业至今未予转交；自来水压过低经常停水无法正常居住使用并对家人的生活产生了极大的影响，多次找到物业要求处理，对方也是一直推脱，没有积极予以处理，此类情况不再列举。其所提出的以上事实是对物业服务有瑕疵，物业公司未按《物业管理服务协议》履行义务的有效抗辩，而一审法院以未提起反诉，对此不予处理一笔带过显然是敷衍了事。对于三和物业来说，其房屋只是其收取物业费的对象，但对其一家来讲，该房屋是安家立命、合家居住的场所，房屋存在如此多的问题得不到维修，已严重影响到其一家的生活问题，让一个生存在服务存在瑕疵、安全无法保障的情形下的业主又如何能按时按量的缴纳物业费。2、三和物业并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。国务��《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，三和物业并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明其在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到其的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告送达等方式。三和物业也没有证据证明书面通知等方式向其催缴了物业管理费用。三和物业起诉其要求支付物业服务费用，其中有2.5年的费用超过了诉讼时效，三和物业早已失去胜诉权。其与三和物业签订的《物业管理服务协议》第四条明确规定：物业费用每半年缴纳一次，上半年费用1月25日之前交纳，下半年费用7月25日之前交纳。2015年7月，三和物业起诉其要求交纳从2011年1月至2015年6月30日的物业费，时间长达4年6个月。根据《民法通则》一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。所谓诉讼时效，是指权利人于一定的期间内不行使请求人民法院保护其民事权利的权利，即丧失该权利，人民法院对民事权利不再予以保护的法律制度。由于三和物业长期以来未向其主张物业费，三和物业已无权再向其主张前2.5年的物业费。综上，其请求本院：撤销原审判决，改判驳回三和物业的诉讼请求；一、二审诉讼费用由三和物业承担。
被上诉人三和物业答辩称：1、双方的合同在法律方面未明确规定业主可以减少上交物业费；2、业主委员会的督促并不是处理物业费纠纷的前置程序；3、上诉人在原审未提出诉讼时效抗辩，故二审不应支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：三和物业和张凤见之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护。三和物业公司依约向张凤见提供了物业服务，张凤见亦应依约向三和物业交纳物业费。因三和物业提供的物业服务有瑕���，原审法院对三和物业有关张凤见支付滞纳金的诉讼请求予以驳回。据此原审判决的处理并无不当。故上诉人张凤见的上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张凤见负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王胜利
审 判 员 李剑锋
代理审判员 邱 帅
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 张蒙蒙
