河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第328号
原告梁春霞。
被告李耀卿。
第三人郑州世航房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区（和谐小区）6幢东2单元4房东户。
法定代表人徐雪涛，该公司经理。
原告梁春霞与被告李耀卿、第三人郑州世航房地产营销策划有限公司（以下简称郑州世航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐勇、第三人郑州世航公司法定代表人徐雪涛到庭参加诉讼。被告李耀卿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁春霞诉称，2012年12月4日，原、被告通过第三人在第三人处签订房屋买卖合同，约定由被告将其位于郑东新区农业路东、地秀街东、地润路南、如意西路西17幢3-5层302房产（包括两个停车场）一套卖与原告，总价款为1250万元，同时约定双方在协议签订40日内共同到房管部门办理产权立契过户手续，被告保证该房产的权属无争议，有权自行处分。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付100万元。之后，经原告和第三人多次与被告协商，被告拒不配合第三人和原告履行产权变更登记手续。在此期间，被告违反合同约定拒绝将该房屋出售。经原告查询，得知该房产目前未办理产权登记，更未办理产权初始登记，被告不具有所有权，该房产不具有过户条件，而且被告拒绝出售该房屋的行为，也是导致本案所涉合同无法履行的原因。原告认为，被告及第三人在明知该房产在短期内无法办理过户登记手续的条件下，仍然和原告签订协议，承诺在40天内办好过户手续，收取原告定金100万元，系明显的合同欺诈行为，存在合同过错，应按照合同第七条的规定承担违约责任。且原告已无法实现合同目的，该合同应依法予以解除，被告应将其收取的定金返还原告，并承担违约责任。故原告梁春霞起诉，请求依法解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；判令被告返还原告购房定金100万元；判令被告向原告支付合同违约金125万元。
被告李耀卿未答辩。
第三人郑州世航公司辩称，对原告诉请事实无异议，但我方未违约，不应承担违约责任。
原告梁春霞为支持其诉请，提交如下证据：证据1原告与被告李耀卿、第三人于2012年12月4日签订的房屋买卖合同一份，证明被告将涉案房屋卖与原告的事实及双方对定金、违约责任等的约定；证据2被告李耀卿于2012年12月4日给原告出具收据一份，证明原告已向被告支付定金的事实；证据3被告李耀卿的身份证复印件一份，证明被告的基本身份情况；证据4第三人郑州世航房地产营销策划有限公司出具的证明一份，证明被告违约的事实。
被告李耀卿未发表质证意见。
第三人郑州世航公司对上述证据的真实性均无异议，认为被告应将本金返还给原告，但其拒不返还，存在过错。
经本院审查认为，原告梁春霞提交的上述证据均客观真实，第三人郑州世航公司亦予以认可，故本院均予以采信。
第三人为支持其辩称，提交合同一份（同原告证据1）。
被告李耀卿未发表质证意见。
原告梁春霞对上述证据无异议，本院予以采信。
本院依据采信的证据及庭审笔录，认定事实如下：
2012年12月4日，原告梁春霞与被告李耀卿及第三人郑州世航公司签订房屋买卖合同一份，其主要内容为：被告自愿将座落在郑东新区农业东路北、地秀街东、地润路南、如意西路南17幢3-5层302号房，合同编号为D11851350，房屋建筑面积364.35平方米的房产出售给原告梁春霞。房产总价款为1250万元，房屋产权过户的相关费用由原告全部承担；原告于本合同签订时向被告支付定金100万元。原告应在与被告共同到房管部门办理该房屋产权过户立契手续的当日向被告付清全部房款。原、被告双方应在本合同签订后40日内，共同到房管部门办理房屋产权过户立契及其他手续。被告必须保证该房屋的权属无争议，有权自行处分。该房屋产权共有人和承租人对出售该房屋无异议。若因此发生与被告有关的权属纠纷、
债务纠纷及其他纠纷，由被告负责解决并承担违约赔偿等一切法律后果。如原、被告任何一方违反合同约定或者拒绝履行合同义务，致使合同解除，均由违约方按照房屋总价的10%向另一方支付违约金。守约方实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。除违约金外，原、被告双方特别约定适用定金罚则，购房定金交付后，被告如有违约，应当双倍返还定金；原告如有违约，无权要求返还定金。其他约定事项中载明：被告同意将该房产过户至原告或原告指定人的名下。该房价1250万元包含车位、房价、契税票、购房发票。原、被告双方同意该房款分三次付清：第一次付定金100万元；第二次在本合同签订后10日内原告支付被告500万元；第三次在签合同的当日付被告650万元。本合同签订后10日内，第三人确认产权无法转移，合同解除，原、被告及第三人均不承担违约责任，第三人不得收取居间费用。原告交的定金由被告保管。
2012年12月4日，被告李耀卿出具收据一份，载明：“今收到梁春霞购房定金壹佰万元整”。后因被告拒绝出售该房屋，引起纠纷。
本院认为，原、被告及第三人于2012年12月4日签订的房屋买卖合同系三方当事人真实意思表示，合法有效，三方应依约履行义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原告梁春霞已依约支付给被告李耀卿购房定金100万元，但被告未按照合同约定到房管部门办理该房屋产权过户立契及其他手续，后又明确表示拒绝出售该房屋，不履行合同义务。故原告请求依法解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，合法有据，本院予以支持。原告诉请被告返还其购房定金100万元，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故该诉请合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。合同明确约定，若原、被告任何一方违约应按照房屋总价的10%向另一方支付违约金，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，对当事人具有约束力。现房地产价格上涨较高，原告丧失获得房屋增值机会，判令被告按约支付违约金125万元，既能弥补原告损失，也能体现对被告违反诚信原则的惩罚。故原告诉请被告支付其违约金125万元，合法有据，本院予以支持。第三人辩称其不承担违约责任理由成立，本院予以采信。被告李耀卿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告梁春霞、被告李耀卿及第三人郑州世航房地产营销策划有限公司于二○一二年十二月四日签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除。
二、被告李耀卿返还原告梁春霞购房定金一百万元、支付原告梁春霞违约金一百二十五万元，以上共计二百二十五万元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万四千八百元，由被告李耀卿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 刘冰泉
审 判 员 李建涛
代理审判员 孔 瑛
二〇一三年五月十三日
书 记 员 王红燕
