河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第2873号
原告（反诉被告）邢晓程。
被告（反诉原告）郑斌。
第三人郑州世航房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区（和谐小区）6幢东2单元4房东户。
法定代表人徐雪涛，该公司总经理。
委托代理人张东方，该公司员工。
原告邢晓程与被告郑斌、第三人郑州世航房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，反诉原告（以下简称被告）郑斌与反诉被告（以下简称原告）邢晓程、第三人郑州世航房地产营销策划有限公司（以下简称世航营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孔瑛适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告邢晓程、被告郑斌及其委托代理人陈岭奇、第三人世航营销公司委托代理人张东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邢晓程诉称，2012年12月18日，原、被告双方在第三人的见证下签订了房屋有偿转让协议书，约定被告将位于商都路与黄河东路交叉口“财信.圣堤亚纳小区”七号楼一单元25层东户房屋一套及车位一处有偿转让给原告。该房屋建筑面积为140平方米，转让价格为每平方米7500元，车位价格为11.5万元，以上共计116.5万元。双方同时约定，协议履行过程中如果一方违约，需向另一方支付违约金5万元。协议签订后，原告依约支付了定金，但被告却拒绝继续履行协议，故请求法院判令被告向原告支付违约金5万元。
被告郑斌辩称，被告不存在违约，是原告违约，违约金应当由原告承担。
被告郑斌反诉称，2012年12月18日，原、被告双方在第三人在见证下签订了房屋有偿转让协议书，协议签订后反诉人积极履行合同，但被反诉人在反诉人不知情的情况下从第三人处将其缴纳的保证金20000元领取，被反诉人的行为已经违反了协议约定，且经过协商被反诉人拒绝继续履行合同。故请求法院判令原告向其支付违约金50000元。
原告邢晓程辩称，其不存在违约行为。
第三人世航营销公司辩称，因为原、被告双方是私下沟通，其不知情，无法判定是哪方违约。其并不存在违约行为。
原告邢晓程为支持其本诉诉请及反诉辩称，提交如下证据：1.2012年12月18日房屋有偿转让协议书一份，证明原、被告双方在第三人世航营销公司的见证下签订了该合同，合同约定了房屋面积、价格及违约责任；2.收据，证明其按约定支付了定金；3.情况说明，证明房屋面积由140平方米变更为110平方米，与合同约定的不一致，被告违约；4.手机播放录音证据，证明被告家人说代表被告处理这个事情，并同意支付违约金；5.房屋买卖合同，证明原告已经将自有房屋售出，但被告并未履行合同，原告遭受损失。
被告郑斌对上述证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，但协议第二条约定房屋面积以实际面积为准。证据2无异议。证据3真实性无异议，但对内容有异议，认为部分事实不是真实意思表示，存在表述错误，第三人对于原、被告哪方违约的事实无法判断。证据4真实性无异议，是原告与被告之妻张某之间的录音，录音时间为2013年2月4日，原告提交的情况说明显示原告于2013年1月27日领走定金2万元，因此是原告先行违约；且张某在通话中才得知原告已经将定金取走，张某在不知道原告违约的情况下做出了错误的意思表示；张某在通话中表示该房屋与其没有关系，不能代表被告做出决定。证据5真实性和关联性有异议。
第三人世航营销公司对上述证据发表如下质证意见：证据1、2、3无异议；证据4不清楚；证据5系原告与另外中介公司所签合同，其不知情。
经本院审查认为，证据1、2客观真实，与本案具有关联性，且被告与第三人均予以认可，本院予以采信。证据3为第三人向原告出具的情况说明，与其向被告出具的情况说明自相矛盾，本院不予认可。证据4被告予以部分认可，该证据可以证明原、被告双方签订的房屋有偿转让协议书已经解除，本院对该部分予以采信。证明5不能证明原告的证明目的，本院不予采信。
被告郑斌为支持其本诉辩称及反诉诉请，提交如下证据：1.情况说明，证明原、被告曾就房屋面积变化问题达成一致意见，但其后原告提出降价，被告拒绝，原告于2013年1月27日领取定金并未通知被告，而是由客户转告的；2.手机短信8条（2013年1月31日至2013年3月4日）及两份通话清单，证明原告领取定金后，仍就该房屋买卖问题进行协商，其不存在违约；3.证人刘某到庭证言，证明第三人代理人张东方电话通知证人刘某，称无法与被告联系上，让证人刘某通知被告原告已经退了定金；4、证人张某到庭证言，证明2013年2月3日晚6、7点，原告给被告手机打电话，因被告不在家，证人张某接听电话，原告要求每平方米降低200元，证人张某不同意，原告要求赔偿违约金，并表示要到被告单位闹事，证人张某出于家庭的考虑，且不知原告已退回了定金，故答应赔偿原告违约金。
原告邢晓程对上述证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，对证明目的有异议：其要买的是140平方米的房子，虽然知道房子面积存在误差，但是不知道误差这么大，其拒绝购买110平方米的房屋；双方就110平方米的房子进行了沟通，但并未达成合意，且该行为与原合同无关；领取定金是为了减少损失，其不知道第三人是否通知了被告。证据2真实性无异议，但是该短信是针对110平米的房屋买卖进行的协商，且未达成合意。对证据3证人刘某的证言，认为刘某系被告的同事，与其有利害关系。对证据4证人张某的证言，认为其未在电话中威胁她。
第三人世航营销公司对上述证据发表如下质证意见：证据1无异议；证据2不清楚；证据3、4证人刘某、张某的证言，不发表意见。
经本院审查认为，证据1为第三人世航营销公司向被告出具的情况说明，与其向原告出具的情况说明自相矛盾，本院不予采信。证据2、3、4客观真实，本院予以采信，但该证据证明原、被告双方实际已经解除了房屋有偿转让协议。
本院依据采信的证据及庭审笔录，确认事实如下：
2012年12月18日，原告邢晓程、被告郑斌及第三人世航营销公司三方签订房屋有偿转让协议书一份，其主要内容为：被告郑斌将位于郑州市郑东新区商都路与黄河东路交叉口“财信.圣堤亚纳小区”七号楼一单元25层东户房屋一套定制楼房有偿转让给乙方；被告郑斌楼房购买权按设计建筑面积140平方米（以实际签合同面积为准）有偿转让；签订合同时原告邢晓程向被告郑斌交纳购房定金20000元，经双方一致决定，此定金由第三人世航营销有限公司保管；双方协商一致，若任何一方违约，则赔偿另一方违约金50000元。同日，原告邢晓程支付了购房定金20000元，第三人郑州世航房地产营销策划有限公司向其出具收条一份。其后，原告发现房屋实际面积为110平方米，与协议约定的140平方米不符，且差额过大，不是自己想要购买的房屋面积，不愿以协议约定单价购买该房。但如果被告予以降价，每平方米降低200元，原告也可以购买该房屋，但被告拒绝降价，双方协商未果。2013年1月27日，原告从第三人处领走了20000元购房定金。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。如果合同成立以后的客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原、被告签订的房屋有偿转让协议书约定被告的定制楼房购买权按设计建筑面积140平方米有偿转让给原告，且明确约定以实际签订合同面积为准，被告向原告转让的只是定制房屋的购买权，该房屋实际面积是该楼房房地产开发商设计且经过相关部门批准决定的。双方签订房屋买卖协议后发现所定制房屋面积由140平米变更为110平米，房屋面积的重大变更并非被告的原因，是被告所未能预见的，被告无过错。原告的合同目的无法实现，于2013年1月27日从第三人处领走了20000元购房定金，是以自己的行为表示解除其双方所签订的房屋买卖合同，并无不当。原告未提交有效证据证明被告履行协议过程中存在违约行为，故原告诉称被告违约，请求支付违约金50000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告反诉原告违约，请求支付违约金50000元，但未提交有效证据证明原告违约。原告领取20000元定金，是因为合同签订后的客观情况发生重大变更，其合同目的不能实现，以其行为表示解除协议，该行为不构成违约，且亦未给被告造成实际损失，故被告反诉请求原告支付其违约金50000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、驳回原告邢晓程的诉讼请求。
二、驳回反诉原告郑斌的诉讼请求。
本诉案件受理费一千零五十元，减半收取五百二十五元，由原告邢晓程负担；反诉案件受理费五百二十五元，由反诉原告郑斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
代理审判员 孔 瑛
二〇一三年六月二十七日
书 记 员 陈漫艺
