河南省郑州市管城回族区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）豫0104民初7738号

原告：郑州美华物业管理有限公司，住所地郑州市桐柏路43号。

法定代表人：邵武，总经理。

委托诉讼代理人：韩欣，男，该公司员工。

被告：桑卫森，男，1983年10月17日出生，汉族，无业，住郑州市管城回族区。

原告郑州美华物业管理有限公司（以下简称美华物业公司）与被告桑卫森物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告美华物业公司法定代表人的委托诉讼代理人韩欣、被告桑卫森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

美华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年1月1日至2017年12月31日物业管理费5345.8元、违约金9285.6元，共计14631.4元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告桑卫森在郑州市××区航海东路××太阳城小区××楼××房屋××套，房号为161号，面积为108.39平方米,截止目前所拖欠的物业服务费共计5345.8元。被告在2009年3月17日与物业公司签订物业服务合同后，原告一直为被告提供物业服务，双方已形成服务关系，原告已经履行了物业服务事项，被告从接房2009年3月17日至2014年12月之前都能按时缴费，现无正当理由拒交物业费没有法律依据，为维护自身合法权益，故原告诉至本院。

桑卫森辩称：1.原告不具有诉讼主体资格；2.原告应向法院主动提供其资质；3.原告应向法院主动提供房地产主管部门出具的物业管理招标证明文件；4.原告严重违反服务内容，造成业主权益严重受损，属于服务内容重大违约，无权全部收取相应费用；5.原告所诉2015年1月1日至2017年12月31日期间欠费数额5345.8元属实，但2015年12月31日之前诉求部分已超过诉讼时效；6.原告主张的违约金过高，应当依法予以调整。

本院经审理认定事实如下：2009年3月17日，郑州市振兴物业管理有限公司（以下简称振兴物业公司，甲方）与桑卫森（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋坐落位置为航海东路2号富田太阳城51号楼1单元26层161号，物业类型为高层，建筑面积为108.39平方米。2.甲方的义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。3.乙方的义务包括依据本协议向甲方交纳物业服务费用等。4.物业服务内容包括共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序管理。5.高层住宅按建筑面积每月每平方米1.37元收取物业服务费，每年12月、6月份分别交纳上半年及下半年的物业管理服务费用，业主逾期交纳物业服务费的，乙方自逾期之日起向甲方支付应缴费用每日千分之三的违约金。桑卫森于2009年3月17日办理了上述房屋交接、入住相关手续，自2015年1月1日起未再继续向美华物业公司交纳物业管理服务费，该公司起诉至法院，要求桑卫森支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费。

另查明，振兴物业公司于2008年4月6日名称变更为美华物业公司。

本院认为，振兴物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。由于振兴物业公司名称变更为原告公司，故振兴物业公司的权利和义务应由原告公司享有和承担。原告依照约定为被告入住的小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主应当根据上述协议的约定向原告交纳物业管理服务费。被告拖欠物业管理服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行的责任，故对原告要求被告支付物业管理服务费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告对原告主张2015年1月1日至2017年12月31日期间应交纳的物业管理服务费5345.8元的数额无异议，故原告要求被告支付物业管理服务费5345.8元的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。《前期物业管理服务协议》约定，被告逾期交纳物业管理服务费，应从逾期之日起向原告支付应缴费用每日千分之三的违约金，被告认为上述标准过高，要求本院予以调整，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，将违约金酌定为被告未交物业费数额的20%即1069.16元。原告超出该范围部分诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告不具有诉讼主体资格，本院查明振兴物业公司名称依法变更为原告美华物业公司，亦与被告签订了《前期物业管理服务协议》，因此原、被告之间存在物业服务合同关系，故被告上述辩称意见本院不予采纳。被告辩称原告应提供其资质及物业管理招标证明文件，本院认为，原告已提交资质证书及郑州市物价局、郑州市房地产管理局关于物业服务收费的文件，故对被告上述辩称意见，本院不予采信。被告辩称原告的服务未达到协议约定的标准，但未提供充分证据证明原告存在违反合同义务的情形，故本院对其辩称意见不予采信。被告辩称原告所诉2015年12月31日之前的物业管理费已过诉讼时效，本院认为，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年，现原告仍在为被告提供物业服务，故本院对其辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：

被告桑卫森于本判决生效之日起十日内支付原告郑州美华物业管理有限公司2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费5345.8元，并支付违约金1069.16元，合计6414.96元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费166元，减半收取计83元，由被告桑卫森负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　徐苗苗

二〇一七年十二月二十七日

法官助理　魏智斌

书 记 员　张振宇