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郑州大上海城商业有限公司与付文波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

时间:2018-08-22 浏览量:16356

河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫0104民初1294号
原告:郑州大上海城商业有限公司。住所地:郑州市管城区东太康路**号。
法定代表人:陈耀东。
委托诉讼代理人:孔银丽,女,该单位工作人员。
委托诉讼代理人:常永青,河南豫剑睿律师事务所律师。
被告:付文波,男,1971年1月17日出生,汉族,住江西省上饶市信州区。
委托诉讼代理人:夏宗成,河南万特律师事务所律师。
委托诉讼代理人:上官绪波,河南正臻律师事务所律师。
原告郑州大上海城商业有限公司(以下简称大上海城公司)与被告付文波房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月25日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告大上海城公司法定代表人的委托诉讼代理人孔银丽、常永青,被告付文波的委托诉讼代理人夏宗成、上官绪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大上海城公司向本院提出诉讼请求:1.确认2017年11月14日及2017年12月15日关于解除托管租赁关系的通知无效;2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:经已生效的管城回族区人民法院(2017)豫0104民初446号判决和郑州市中级人民法院(2017)豫01民终12561号判决、管城回族区人民法院(2017)豫0104民初444号判决和郑州市中级人民法院(2017)豫01民终12580号判决确认,被告所有的位于郑州市××区××、××、××、××、××号涉案商铺与原告之间托管、租赁关系真实有效,托管、租赁期限为15年,原告依据托管租赁合同将涉案商铺转租给第三人合法有效。现托管、租赁期限未到期,被告《解除托管租赁关系通知》,要求解除托管、租赁关系于法无据。鉴于涉案商铺在租赁期内,已由第三人合法承租使用,为维护原告及第三人合法权益,现申请确认被告向原告发送的《解除托管租赁关系通知》无效。
被告付文波辩称,因原告有多项违约之情形,且不适合作为托管的主体,被告提出解除托管关系有客观而充分的理由,请求确认2017年11月14日关于解除托管关系的通知有效,确认双方托管关系解除。2015年11月,被告购得位于郑州市××区××号大上海城2层002、003、006号和3层016、017号的商铺,并于同月3日办理房屋产权登记。上述房屋转让之前,原告出租给他人用于餐饮经营。被告在购得商铺后立即与原告联系要终止当时的租赁现状并向商户提出要搬离的要求,后也未与原告签订任何形式的托管协议,卖家也未承认原告与其之前签订托管协议。被告一直处在维权过程当中,并未做出任何默认托管关系的意思表示;郑州市管城回族区法院、郑州市中级法院两级审理虽然确认了原告应当支付被告返租的租金标准,但是托管期限、托管中存在的各方权利义务等内容并未明确约定,且原告市场管理混乱,随意分割业主商铺的产权,利用公摊面积获得不正当的利润,设置不合理的物业费、广告推广费等名目收取不合理的费用,利用业主的产权来获得私有的、隐藏的利益,使得业主产权造成了极大的损害。被告自购买商铺后持续的向原告维护自己权益,但是原告一是没有按照前述生效判决来支付被告应当获得的租金,二是没有按照被告的要求提供物业费、推广费等不合理名目支出的明细,三是没有按照被告要求提供自己拥有商铺的产权界限、公共区域面积、房屋结构等确定产权的资料。被告认为原告没有尽到应有的托管义务,反而利用业主的产权来获得不当利益、损害业主权利,被告遂在2017年11月14日向原告做出解除托管关系的通知,收回自己的产权。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:任水森系河南华诚房地产开发有限公司(以下简称华诚公司)及大上海城公司股东代表。2010年9月4日,华诚公司股东会达成[2010]第02号决议:“以商铺冲抵股东贷款,在冲抵时给予适当优惠。”股东代表任水森依据上述决议指定任爽为其指定购房人。2010年10月28日及2010年12月4日,任爽与华诚公司签订《商品房买卖合同》10份,其中涉案5套房屋的合同编号分别为10710377、10710431、10710491、10711117、10739774,购房款分别为1652111元、584514元、846777元、1908334、450965元,上述合同均在郑州市房地产管理局进行登记备案。2011年3月19日,大上海城公司召开股东会,就股东业主委托大上海城公司经营商铺相关事宜达成[2011]第01号决议:“委托经营期限为10-15年,自2011年1月1日起开始计租,委托回报标准采取多种处理形式,负一层每年按商铺合同总价款9%(税前)的标准返租,其他区域按商铺合同总价款的7%-8%(税前)返租,分5年为一个阶段确定回报标准。”任水森作为股东代表在会议纪要上签字。大上海城公司依据该决议,每季度的第一月将上季度返租款汇至股东代表。任爽名下10套房屋2015年每季度税前7%返租金额应为216028.33元,大上海城公司代扣所得税款10801.42元后,实际应返租金205226.91元。2016年1月12日,大上海城公司将任爽名下10套房屋2015年第四季度返租款205226.91元汇至股东代表任水森名下账户。2015年11月3日,被告付文波从原产权人任爽处购得涉案房屋,并取得房屋所有权证,产权证号分别为郑房权证字第1501271735、15××04号、1501271574号、1501271567号、1501271748号。2016年1月27日,大上海城公司接到付文波函告后,自2016年1月1日起的返租未向原产权人任爽支付。
2017年1月12日,付文波以房屋租赁合同纠纷为由将郑州市管城区动物园牛排餐馆、郑州市管城区麻辣新语大上海城店、大上海城公司诉至郑州市管城回族区人民法院。2017年7月15、16日,郑州市管城区回族区人民法院作出(2017)豫0104民初444、446号民事判决,该判决除认定上述事实外,还判决大上海城公司以每月20556.01元(税前)及每月15728.66元(税前)标准向付文波返还自2016年1月1日起至判决生效之日止的租金。付文波不服上述判决,上诉至郑州市中级人民法院,郑州市中级人民法院于2017年9月25日作出(2017)豫01民终12561号、12580号民事判决书,驳回付文波上诉,维持原判。
上述判决生效后,原告于2017年10月10日向被告付文波发出通知函,要求其自接到本函3日内提供相关资料,办理法律文书确定的租金收益事项。2017年11月23日,原、被告签订《租金账号确认书》,对被告付文波的收取租金账号进行了确认。原告分别于2017年12月15日、2018年1月18日、2018年1月22日及2018年3月29日向被告上述账号转款200000元、103411.32元、518134.09元及11128.31元。
2017年11月14日及2017年12月15日,被告付文波向原告大上海城公司发出《关于解除托管租赁关系的通知》,称“本人所有的位于郑州市××区××、××、××和××、××号商铺,因双方没有签订书面的《托管协议》或托管委托书,原房主任爽也未作出上述托管委托。虽经判决,但贵公司未及时依照判决支付租金;我方向贵方发出《关于要求公开和明确产权界限的通知》、《关于要求公开物业费、营运管理费、宣传推广费等费用的通知》,以求明确产权、维护业主权益,可贵方置之不理,本人认为,贵方屡次损害我的权益,特通知贵方在收到本通知之日起解除双方的托管租赁关系,收回上述5套房产”。原告于2018年1月25日诉至法院,要求确认被告上述解除托管租赁关系的通知无效。
本院认为,生效法律文书已经认定涉案房屋原产权人任爽与大上海城公司之间形成的托管返租约定真实有效,付文波购买时已知涉案房屋存在托管返租,在产权人发生变更后,原、被告双方仍应按照托管返租协议约定继续履行。被告在取得上述商铺的产权后,在双方产生纠纷、生效判决已确认双方的托管关系继续有效,判决生效后,原告并无怠于履行返租义务的事实情况,故被告向原告发出的解除托管租赁关系的通知无合法依据,现原告要求确认被告付文波于2017年11月14日及2017年12月15日发出的关于解除托管租赁关系的通知无效的理由正当,本院予以支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条及相关法律规定,判决如下:
被告付文波于2017年11月14日及2017年12月15日向原告郑州大上海城商业有限公司发出的关于解除托管租赁关系的通知无效。
案件受理费100元,由被告付文波负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份,上诉于郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。
审 判 长  张 逸
人民陪审员  梁军妮
人民陪审员  乔锡玲

二〇一八年四月二十三日
书 记 员  务子文

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