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李广聚、崔遂红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

时间:2018-07-04 浏览量:16405

河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫01民终6368号
上诉人(原审原告):李广聚,男,1971年8月12日出生,汉族,住郑州市管城回族区。
上诉人(原审原告):崔遂红,女,1972年5月13日出生,汉族,住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人:李广聚,系崔遂红丈夫。
被上诉人(原审被告):河南永丰建设开发集团有限公司,住所地郑州市中原区华山路96号。
法定代表人:靳永增,董事长。
委托诉讼代理人:谭靖洁,该公司员工。
委托诉讼代理人:张青磊,河南陆达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):河南乐邦物业服务有限公司,住所地郑州市管城区紫云路39号院2号楼1单元1楼。
法定代表人:樊喜英,董事长。
委托诉讼代理人:皮晓峰,该公司员工。
委托诉讼代理人:邓亚楠,河南陆达律师事务所律师。
上诉人李广聚、崔遂红因与被上诉人河南永丰建设开发集团有限公司(以下简称永丰公司)、河南乐邦物业服务有限公司(以下简称乐邦公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市管城回族区人民法院(2018)豫0104民初2058号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后,依法组成合议庭,进行了审理。上诉人李广聚代理人崔遂红,上诉人崔遂红,被上诉人永丰公司代理人谭靖洁、张青磊,被上诉人乐邦公司代理人邓亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李广聚、崔遂红上诉请求:一、请求二审法院依法撤销郑州市管城区回族人民法院(2018)豫0104民初2058号民事判决第二项和第三项;二、请求二审法院在查清事实的基础上,依法判决第一被上诉人的欺诈行为并赔偿;三、请求二审法院判令第一被上诉人支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证等的违约金12961.72元和第二被上诉人侵权赔偿金8241.9元。四、请求二审法院判令被上诉人支付交通费、误餐费、开庭误工费、打字复印费等费用(证据提供)。五、请求二审法院判决被上诉人承担一审二审的全部诉讼费用。在二审庭审中本院向上诉人示明上诉状中第二、三、四项的上诉请求与一审的诉讼请求不一致,上诉人要求增加诉讼请求。事实和理由。一、一审法院认定事实不清,永丰公司有协助办理房产房产证的义务。一审法院认定永丰公司不负有代办房产证的义务,不符合事实。上诉人已支付全部购房款。开发商就应该履行向业主交付房屋的义务,包括向业主交付房屋产权证。开发商在办理好产权证后应自己履行交付义务。若非经业主同意或认可,无权委托物业公司代为履行。业主与开发商形成的房屋买卖关系,和业主与物业公司形成的物业管理关系是两个相互独立的民事法律关系。开发商必须向业主交付房屋及相应产权证。而不能交给物业。让物业以产权证换取物业费。这是一种侵害业主权益的行为。在一审判决中法院认定的事实是:1、原告履行了相关费用的支付义务;法院也认定了商品买房买卖合同和补充协议的合法性。2、认定了2015年12月21日将原告及136套房屋报送房地产管理局;3、2016年1月21日原告向被告永丰公司开发商交纳了房屋房屋产权所需的交易服务费132元、登记费30元。4、2016年5月5日房产证办理完毕,并且由被告永丰公司领取并负责向原告发放的;5、法院认为办理房产证通常有两种方式,一是由买受人委托开发商办理;二是买受人自行办理。以上五条充分证明了本案中办理房产证是被告永丰公司而非原告个人办理。根据城市房地产开发经营管理条例第33条,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用于法律若干问题的解释第18条,中华人民共和国和国建设部第88号令,《商品房销售管理办法》第34条,中华人民共和国建设部令第168号房屋登记办法第23条,的规定中明确了办理产权证的时间,并确定了开发商有协助办理房产证的义务,商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定中明确了交付使用后60日内持办理权属登记资料到登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产产权属证书的即构成违约。违约处理按附件四。而一审法院根据双方签订的合同和补充协议的约定。认定被告永丰公司不负有代办房产证的义务,原告提供的向被告永丰公司交付交易服务费和登记费的票据。却不能证明被告的代办义务的有效证据。本案事实房管局办好证后交给被上诉人永丰公司,由永丰公司发放到业主手中。由永丰公司集中收集资料,办证并统一发放和法院认定永丰公司没有代办业务,自相矛盾。一审法院忽略了实际交房日期为2015年1月28日,交付给原告的这一事实。这与事实和相关法规不符。明显有偏袒被告永丰公司。二、一审判决认定原告起诉要求被告永丰公司立即归还原告崔遂红所有的房产、房屋产权证及承担逾期办证的违约金,缺乏事实与法律依据,本院不予不予支持,判决与事实不符。在本案中被上诉人永丰公司没有经过上诉人的同意和许可单方面将房产证委托给另一被上诉人代为发放。根据合同法中权利义务应对应性原则,办理,提供房产证的是开发商的责任义务。开发商委托物业转交。但物业没有转交,上诉人没有过错。由此所产生的房产证没有交到上诉人的手中。违约责任仍由被上诉人永丰公司承担。另外,根据合同补充协议附件二第四条第二款的约定,被上诉人河南永丰公司没有履行合同建设立体机械停车位330个也没有向上诉人告知并说明原因,也没有在小区公示,既然合同有效,这是明显的违约。上诉人已经已作为证据提交法院。第一被上诉人永丰公司这种行为属于欺诈行为,希望二审法院根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第48条、第55条之规定,保护上诉人的合法权益。三、关于原告崔遂红要求被告乐邦物业公司承担的违约责任。因被告乐邦物业公司与原告之间不存在合同关系,故本院不予支持。在本案中的事实是被上诉人乐帮物业公司以不交物业费为由拒绝将房屋所有产权证交给上诉人。法院认定2016年11月24日被告永丰公司包括原告在内的业主下发通知中第三条明确明确领取房产证那条件是:补齐2016年全年物业费。这种行为严重侵害了原告的财产权利,导致了物业公司扣押房产证将近二年。物业公司应该为按照违约责任费用另付。原告2016年5月5到2018年3月3日的侵权赔偿金,即237177乘以平均每天0.005%乘以695天等于8241.9元。四、关于原告李广聚主体资格不适格。本案中原告李广聚和崔遂红是夫妻,合同上虽然只有一人,但事实是我们约定等房子下来才结婚。李广聚出的有房款也有银行交费凭证。当时我们去公证处办理公正,但公证处告知等房子房产证下来才能公正。二人对此房产是夫妻共同财产,没有任何异议。并当庭也声明过。而法院在没有经过我们夫妻同意的情况下,根据第三方的证言判定李广聚主体不适格,违反了《中华人民共和国婚姻法》第19条,夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有的规定,我们夫妻对我们自己的财产有分配权,别人无权干涉。我们达成的书面协议在我们夫妻没有任何意义的情况下,没有向第三方提供的必要。一审法院依据中华人民共和国物权法第34条(无权占有不动产和或者动产的,权利人可以请求返还原物。)适用法律错误。此处的权利人是崔遂红,崔遂红没有主张,法院无权以此条例判决李广聚主体资格不适格。
永丰公司辩称,第一点、本案的上诉人崔遂红在2018年4月1日已经领取了涉案房屋的房产证。第二点、根据物权法的规定,物权以登记为准,一审法院认定上诉人李广聚不具有主体资格,适用法律正确。第三点、在商品房买卖合同明确约定了被上诉人永丰公司在2015年12月23日之前将办理房屋权属的资料报送房管局,即完成合同约定的义务。在一审中永丰公司提供了郑州市房屋房屋所有权初始变更登记申请书,已经证明永丰公司按照合同约定履行义务,不应当承担违约责任。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求依法驳回上诉人的上诉请求。
乐邦公司辩称,一、房产证已经于2018年4月1日归还上诉人。二、不存在上诉人所说的物业公司不给房产证的事实。上诉人所谓的通知是河南永丰建设公司发出的,与河南乐邦公司无关。实际上乐邦公司在发放房产证的过程中无论有没有交齐物业费都给发了房产证。三、请求依法驳回上诉人的上诉请求。
崔遂红、李广聚向一审法院起诉请求:1.判令乐邦公司、永丰公司立即归还崔遂红、李广聚所有的房屋所有权证,并判令乐邦公司、永丰公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金11148.4元;2.本案诉讼费由乐邦公司、永丰公司承担。
一审法院认定事实:2013年11月12日,崔遂红与永丰公司签订《商品房买卖合同》及“补充协议”一份,约定由崔遂红购买永丰公司开发的位于郑州市管城回族区南三环北、紫辰路西6幢2单元13层1307号房屋一套,房屋性质为经济适用房,双方在合同及补充协议中对房款的付款、房屋交付及违约责任等进行了约定。合同及补充协议签订后,崔遂红履行了相关费用的支付义务,永丰公司于2015年12月21日将包括崔遂红购买的房屋在内的136套房屋办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局,并提出房屋所有权初始登记申请。2016年1月21日,崔遂红向永丰公司交纳办理房屋产权所需的交易服务费132元、登记费30元。2016年5月5日,崔遂红购买的涉案房屋获得房管部门登记,产权证书编号为郑房权证字第16011
11435号。2016年6月2日,永丰公司将包括崔遂红在内的63户交纳的住房房屋登记费1890元、住房登记证书工本费510元交纳至郑州市房屋交易和登记中心,永丰公司并同时交纳了房屋转让手续费5582元。2016年11月24日,永丰公司向包括崔遂红在内的业主下发通知,通知崔遂红等业主于2016年11月25日至11月26日前去小区物业办公室领取房产证。乐邦公司称,其接受永丰公司委托后立即通知包括崔遂红在内的业主,但崔遂红一直以有事等各种理由未到物业办公室处领取。但崔遂红称系乐邦物业公司已其拖欠物业费为由拒不向其发放涉案房屋产权证。乐邦物业公司提供的证据显示:该公司的相关人员于2018年1月15日、同年1月16日两次电话通知崔遂红去领取房屋产权证,但崔遂红以有事一直未去。崔遂红称,乐邦物业公司的上述两次电话通知系在崔遂红起诉到法院后才通知的,之前以崔遂红欠物业费为由拒不让崔遂红领取。另,崔遂红与李广聚系夫妻关系,双方于2016年1月18日办理结婚登记手续。
一审法院认为,崔遂红与永丰公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,合同内容不违反法律、法规的强制性规定,属有效合同,受法律保护。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,在商品房买卖实践中,办理房屋产权证通常有两种方式:一是由买受人委托开发商代办;二是开发商将所需材料备案后由买受人自行办理;采取何种办理方式取决于双方在合同中的约定。根据双方签订的合同及补充协议的约定,永丰公司不负有代办房产证的义务,崔遂红亦未提交证据证明双方另行签订有委托代办房产证的合同,永丰公司代为收取产权登记费等不是证明其负有代崔遂红办理房屋产权证义务的有效证据,且永丰公司已在合同约定的期限内将办理包括涉案房屋在内房屋权属初始登记资料报送至相关房管部门。基于以上分析,现涉案房屋的产权证已由房管部门下发,永丰公司领取后委托乐邦物业公司代为送达业主,并及时书面通知包括崔遂红在内的业主,故崔遂红起诉要求永丰公司立即归还崔遂红所有的房屋产权证及承担逾期办证的违约金缺乏事实与法律依据,该院不予支持。乐邦物业公司基于接受永丰公司的委托,有代为通知包括崔遂红在内的业主领取房屋产权证的义务,不能以崔遂红存在拖欠物业费为由拒绝向崔遂红发放;即便崔遂红存在拖欠物业费的事实,也不是乐邦物业公司拒绝发放房屋产权证的合法理由,因二者系不同的法律关系。故乐邦物业公司应承担及时向崔遂红交付房屋产权证的义务。关于崔遂红要求乐邦物业公司承担的违约责任,因乐邦物业公司与崔遂红之间不存在合同关系,故崔遂红的该项主张不符合法律规定,该院不予支持。李广聚与崔遂红虽系夫妻关系,但崔遂红购买涉案房屋的时间早于双方办理婚姻登记手续时间,且李广聚未提供证据证明其为涉案房屋的共有人身份,故李广聚作为本案原告的主体不适格。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第一项及其他有关法律规定,判决:一、河南乐邦物业服务有限公司于本判决生效之日起立即将登记在崔遂红名下的位于管城回族区紫辰路72号院7号楼2单元13层1××3号房屋产权证交付崔遂红。二、驳回崔遂红的其他诉讼请求;三、驳回李广聚的起诉。案件受理费179元,由河南乐邦物业服务有限公司负担。
本院二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定事实与一审查明事实一致。
本院认为,崔遂红与永丰公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,合同内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,对当事人双方均由约束力。被上诉人永丰公司已在按照合同约定的期限内,向房屋权属登记机关提交了所有权初始登记申请材料,履行了合同义务,故崔遂红请求永丰公司承担逾期办证的违约金无充分证据支持。本案中永丰公司委托乐邦物业公司代为向业主送达房屋产权证书,乐邦物业公司应当将案涉房屋产权证书交付崔遂红。鉴于崔遂红购买案涉房屋时间早于与李广聚办理结婚登记手续时间,且本案没有充分证据证明李广聚确系案涉房屋的共有人,原审认定李广聚主体不适格无不妥之处。对于崔遂红二审程序中增加的独立的诉讼请求,二审调解不成,崔遂红可依法另行起诉。综上所述,李广聚、崔遂红的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费179元,由李广聚、崔遂红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  成 锴
审 判 员  李剑锋
审 判 员  王 怡

二〇一八年六月二十七日
法官助理  孔令志
书 记 员  程金豹

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