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石磊与周海涛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

时间:2015-06-28 浏览量:16485

河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)二七民二初字第1120号
原告石磊。
委托代理人潘帅超,大沧海律师事务所律师。
被告周海涛。
委托代理人回新生,河南嘉同律师事务所律师。
本院于2013年5月22日立案受理了原告石磊诉被告周海涛房屋买卖合同纠纷一案。依法组成合议庭,于2013年7月1日公开开庭进行了审理。原告石磊及其委托代理人潘帅超、被告周海涛及其委托代理人回新生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告石磊诉称,2007年10月,原告父母出资为原告购买房屋一套,位于二七区棉纺东路北、嵩山北路东鑫苑国际城市花园二期25号楼2单元16层西南户,作为原告的婚房。2009年,原告父亲病重,为给父亲治病,家中花光了所有积蓄。原告父亲为普通职工,母亲没有收入来源。给父亲治病的花费和房屋的按揭借款成为了原告的沉重负担。2009年7月7日,原、被告签订房屋买卖合同,约定原告将自己的该套房屋出售给被告,总价款381407.37元,其中281407.37元为银行贷款。100000元为原告实际应收取的金额。根据合同约定,待房屋产权证下达后,被告应还清贷款,原告办理房产解押,双方在房屋过户时,被告支付原告现金100000元。截至原告起诉时,该房屋产权证已经下达两年多,被告却迟迟不肯还清银行贷款,原告及原告父母也多次找被告及被告代理律师沟通,催其还清按揭贷款,表示原告方愿意尽一切力量予以配合,但被告不但不予理睬,后来原告及家人的电话也不再接听。原告认为,被告的行为已经导致合同目的无法实现,构成根本违约,故诉至法院,请求判令:解除原、被告双方于2009年7月7日签订的房屋买卖合同。
原告提交的证据有:第一组,1、2009年7月7日房屋买卖合同一份;2、(2011)二七民二初字第165号民事判决书及(2011)郑民三终字第560号民事判决书各一份;3、(2011)二七民二初字第588号民事判决书及(2012)郑民三终字第428号民事判决书各一份;4、请根据《房屋买卖合同》履行义务,配合还款、解押及办理过户手续的通知一份;5、(2011)二七民二初字第588号案件调解笔录复印件一份。证明目的:原、被告双方于2009年7月7日房屋买卖合同约定,被告须在房产证下达后还清所有贷款。第二组,1、移动缴费发票一张;2、石和平与周海涛来往短信;3、石和平发给周海涛代理律师回新生的短信。证明目的:被告在接到原告一方的通知后,仍然不履行还款义务。
被告周海涛辩称,1、解除权属于形成权,是当事人单方行使便可产生民事关系终止的效力,不应由法院判决强制解除,此类案件金水区法院不予立案;2、解除合同必须是一方当事人根本违约,根据《合同法》第九十四条、九十六条规定由守约方向违约方做出解除合同通知,本案被告未违反合同,未构成对2009年7月7日合同的根本违约,请求驳回原告的请求。
被告未提交证据。
经庭审质证,本院对原告的证据认证如下:被告对原告的第一组证据的真实性均无异议,故本院对原告的第一组证据的真实性予以确认。被告对原告的第二组证据均无异议,故本院对原告第二组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
经审理查明:2009年7月7日,原、被告签订了一份房屋买卖合同,合同约定:原告自愿将坐落于郑州市二七区棉纺东路北、嵩山北路东,鑫苑国际城市花园二期25号楼2单元16层西南户的房屋出卖给被告,该房屋是由原告在2007年10月6日与郑州建投鑫苑置业有限公司签订的商品房买卖合同购得,首付款72273元,其余281407元办理银行按揭贷款,另外还缴纳各项杂费12296元。原告按期还款,截止2009年7月6日还欠银行借款281407.37元。原告保证房屋产权无共有人,无除银行按揭贷款以外的债务问题,以上资料由原告提供并保证资料的真实性,如有不实造成违约需要向被告支付违约金100000元。原、被告签订的合同成交价款381407.37元(其中100000元为原告最终实际收取金额,其余281407.37元由被告支付给银行)。原告在合同生效后5日内,与被告共同到物业公司办理交接手续,将房屋钥匙全部交付给被告,被告需向原告开具钥匙收条。被告即有权对该房屋进行装修、出租、居住等处理。自生效至房本过户前,因装修、居住所发生的问题由被告承担,原告不负责任。自被告收到该房屋钥匙次月起,月供由被告负责缴纳,原告不再承担。被告领取钥匙当日向原告支付8434元用于缴纳半年期月供,原告不得挪作他用。半年后被告需要再向原告一次性缴纳下半年的月供,以此类推直到房本下发。被告向原告支付的现金收据、转账记录等作为被告交纳房款的数额凭证。待该房屋产权证下达后,被告将贷款及利息全部还清,原告需在30日内办理房产解押手续,并将产权证过户至被告名下,被告在房管局办理过户手续签字同时一次性支付给原告现金100000元,交易完毕。合同签订后,原告将房屋交付被告使用,被告分别在2009年7月7日、2010年1月24日向被告支付两次半年期月供8434元。合同履行过程中,被告出现了欠缴部分月份物业、水、电费的情况。2010年6月30日,被告补交电费888.8元。2010年8月,被告要求向原告支付下半年月供时,双方因履行合同发生争议,原告拒收月供。被告自2010年8月5日开始至2010年12月26日分六次向原告还款帐号17×××91每次存入1500元。2010年8月26日,原告通过银行交纳了电费274.4元,水费42.51元。2010年11月27日,被告向原告发出了要求原告履行义务,配合还款、解押及办理过户手续的通知,11月29日,原告收到该通知。原告在11月底向被告寄出解除合同通知书,通知书称因被告未按合同约定如期支付银行按揭贷款导致被告的信誉受损,并称被告未及时交纳物业费和水电费,致使原告生活受到严重影响,原告以此为由通知被告解除房屋买卖合同。被告于2010年12月1日收到该通知,被告认为原告行使合同解除权没有任何事实依据和法律依据。2010年12月6日,周海涛(本案被告,另案原告)诉至法院,请求判令:确认2010年12月1日石磊(本案原告,另案被告)解除2009年7月7日周海涛、石磊签订的房屋买卖合同的行为无效,要求继续履行房屋买卖合同,并由周海涛承担诉讼费。2011年2月28日,本院作出(2011)二七民二初字第165号民事判决,判决石磊(本案原告,另案原告)解除2009年7月7日周海涛、石磊签订的房屋买卖合同的行为无效,双方应继续履行房屋买卖合同。判决书送达后,石磊不服上诉至郑州市中级人民法院,2011年8月10日,郑州市中级人民法院作出(2011)郑民三终字第560号民事判决,驳回上诉维持原判。2010年11月24日,涉案房产证下达后,周海涛到银行要求将提前还清全部贷款,银行表示只有石磊提出申请,才能全部还清贷款,办理房屋抵押解除手续。周海涛找到石磊协商无果,周海涛诉至法院,请求判令石磊履行2009年7月7日的《房屋买卖合同》,协助办理上述房屋所有权登记手续。本院经审理认为周海涛未能举证证明其已还清银行贷款及利息、以及石磊在30日内办理房产解押手续,而双方房屋买卖合同中石磊履行协助周海涛办理房屋所有权登记手续的条件尚未成就。遂于2011年12月9日作出(2011)二七民二初字第588号民事判决,判决驳回周海涛的诉讼请求。周海涛不服上诉至郑州市中级人民法院,2012年5月24日,郑州市中级人民法院作出(2012)郑民三终字第248号民事判决,驳回上诉维持原判。2013年3月至4月,原告方通知本案被告清偿涉案房屋贷款及利息,原告愿配合被告完成房屋过户手续。后因双方协商不成,原告石磊于2013年5月22日诉至本院,请求解除原、被告双方于2009年7月7日签订的房屋买卖合同。
本院认为,原、被告签订的房屋买卖合同,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。本案原、被告签订房屋买卖合同后,原告已将涉案房屋交付被告,被告按月向原告在银行开设的还款账户还款,房产证下达后,本案被告曾经向本案原告主张履行过户手续,而本案原告以本案被告在履行合同中也有过错为由拒绝配合过户,为此,双方发生诉讼。两级法院以被告未偿清银行贷借款及利息、以及石磊在30日内办理房产解押手续,过户条件不成就为由驳回本案被告(另案原告)主张过户的请求。后来,本案原告发现双方的合同约定:待该房屋产权证下达后,被告将贷款及利息全部还清,原告需在30日内办理房产解押手续,并将产权证过户至被告名下,被告在房管局办理过户手续签字同时一次性支付给原告现金100000元,交易完毕。如果该房屋不过户给被告,原告无法收取100000元,原告便通知本案被告清偿涉案房屋贷款及利息,原告愿配合被告完成房屋过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件生效的合同,自条件成就时生效。当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的,视为条件成就。就本案而言,原告通知被告,原告愿配合被告过户,被告接到通知后不办理过户手续,则视为双方约定的过户条件成就,原告得享有向被告主张支付现金100000元权利,原告的合同目的可通过诉讼,要求被告支付现金100000元得以实现。因此,原告主张解除双方所签订的买卖合同的诉讼请求,本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条、九十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定、判决如下:
驳回原告石磊的诉讼请求。
案件受理费100元,由原告石磊负担。
如不服本判决,可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份,上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。
审 判 长  李世明
人民陪审员  何保险
人民陪审员  阴彦平

二〇一二年十月八日
书 记 员  白湲媛

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