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张萍与河南高速房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

时间:2015-08-24 浏览量:16475

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2012)开民初字第1036号
原告(反诉被告)张萍。
委托代理人刘伟良,金研律师集团(郑州)律师所律师。
被告(反诉原告)河南高速房地产开发有限公司,住所地郑州市。
法定代表人杨朝杰,董事长。
委托代理人刘文、张福刚,河南英伦律师事务所律师。
原告(反诉被告)张萍与被告(反诉原告)河南高速房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告(发诉被告)委托代理人刘伟良、被告(反诉原告)委托代理人刘文、张福刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,2011年4月2日,原告向被告交纳60万元会费,成为被告奥兰花园项目的金卡会员,从而享受选房优惠。2011年4月9日,原告与被告签订了五份奥兰花园商铺认购书,准备以按揭付款方式购买被告五套商铺,分别为1号楼4号、8号、9号、12号商铺及15号楼11号商铺,原60万元会费随即转为购房定金,但被告后来未将该预定���商铺售予原告。后原告要求被告退还定金并赔偿损失,被告予以拒绝,经原告多次催要,被告仅退还原告60万元定金款项,未予赔偿损失。原告认为,被告收取原告60万元购房定金,但未将预订的商铺售予原告,应按定金罚则赔偿原告60万元。故诉至法院,请求法院判令被告向原告支付违约赔偿金60万元。
被告辩称,原告向被告支付60万元办理了6张VIP会员卡,但双方只签订了五份认购书,每份认购书约定的定金为10万元,可见原告向被告支付的60万元中只有50万元转成定金,原告要求赔偿60万元没有事实依据;原、被告约定在签订认购书之日起3日内签订买卖合同,如不能签订,被告有权单方解除合同,原告在长达两个多月不履行签约义务,已经构成根本违约;原告在认购书中共认购五套房屋,其中1号楼4号商铺至今仍未售出,原告仍可以购买,其余四套房屋,被告在��告已明确表示放弃继续购买后才出售;认购书中明确约定不签订《房屋买卖合同》定金不予退还,但由于原告对售楼部工作人员进行辱骂、威胁,被告无奈同意了原告的退费要求。被告认为原告存在恶意诉讼,请求法院驳回原告诉讼请求。
反诉原告诉称,2011年4月2日,被反诉人张萍为享受优惠购房权利,向反诉人交纳60万元会费办理了六张优惠购房会员卡(每张卡为10万元)。当月9日,被反诉人与反诉人签订了奥兰花园商铺认购书五份,分别为认购了1号楼4号、8号、9号、12号商铺及15号楼11号共五套商铺,并将五张会员卡中的会费针对每一套商铺分别转为了认购定金,每套商铺定金10万元,共转定金50万元。认购书约定,被反诉人应当于认购书签订之日起3日内与反诉人签订《商品房买卖合同》,如被反诉人违反约定,反诉人有权单方面解除认购书,并将房屋另行处��,所收定金不予返还。认购书签订后,反诉人即为被反诉人保留其所认购的房源,但被反诉人不仅未在约定的3天内与反诉人签署商品房买卖合同,而且在长达两个多月的时间里迟迟不履行签约义务,严重影响了商铺的正常销售,反诉人为了避免损失的扩大,将被反诉人认购商铺中的4套予以另行出售。由于受市场影响,反诉人另行出售的4套商铺的价格与被反诉人的认购相比,总价款降低了847291元,反诉人认为被反诉人签订认购书后,不履行签订正式合同的签约义务,应当承担违约责任,请求法院判令被反诉人赔偿反诉人损失847291元。
反诉被告辩称,反诉状中所称事实不客观,双方签订认购书时约定了三天,从五份认购书中可以看到,按揭额1500万,原告无能力办理按揭,应由开发商办理按揭;反诉被告未能办理按揭,且要求原告全款支付,属欺诈行为;反诉原告单方解除协议,责任应由反诉原告承担,不签合同应双倍返还定金,反诉被告无义务赔偿发素原告。
经审理查明:2011年4月2日,原告张萍与被告河南高速房地产开发有限公司签订《奥兰铂金VIP卡申请函》一份,该申请函载明:原告在认购期内购买商铺可享受房总款2%额外优惠,如选房成功,所缴会费即转为购房定金,未成功选房或要求退会的,可申请退会。随后,原告向被告交纳60万元会费办理了六张优惠购房会员卡(每张卡入会费为10万元),被告向原告出具《收据》一张。当月9日,原告与被告签订了《奥兰花园商铺认购书》五份,分别为认购了1号楼4号、8号、9号、12号商铺及15号楼11号共五套商铺,认购书中约定:原告向被告支付购房定金,被告向原告保留物业,自双方签订认购书之日起三日内,被告与原告签订《郑州市商品房买卖合同》,原告所付定金自双方签署商品房买卖合同之日起转为房款一部分。付款方式为按揭付款。如原告违反约定,未能于约定期限内签订买卖合同,则被告无需通知原告,被告有权单方解除认购书,所收定金不予返还。认购书下方有原告签字及奥兰花园销售中心盖章。
2009年6月29日,被告河南高速房地产开发有限公司与郑州同致行地产顾问有限公司签订《高速奥兰花园住宅小区项目销售代理服务合作协议书》一份,协议约定被告委托该公司对奥兰花园项目提供独家销售代理服务。庭审时,被告向本庭提交郑州同致行地产顾问有限公司出具的《情况说明》一份,该证明称原告张萍在签订认购书后,未在约定的时间3天内与被告签署商品房买卖合同,并在随后两个多月内,多次以各种理由拒绝与被告签订《商品房买卖合同》。被告河南高速房地产开发有限公司提交的郑州市房地产管理局于2009年12月11���颁发的(2009)郑房管豫字第D0295号商品房预售许可证显示,被告公司具备合法销售房屋的条件。2009年12月,被告公司分别与中国银行股份有限公司河南分公司郑州郑东支行、招商银行股份有限公司郑州分行、中国建设银行股份有限公司郑州市金水支行签订了《个人房屋贷款合作协议》,就“高速奥兰花园”个人房屋贷款事宜开展合作,协议显示该三家银行是被告公司为购房客户提供银行贷款的银行,被告公司具备以按揭贷款方式出售商铺的条件。2011年6月15日,被告河南高速房地产开发有限公司办理退款审批手续。2011年6月22日,被告向原告张萍出具的收条一张,其上载明:今收到张萍商铺定金收据一张,商铺认购书五张,办理退款手续后,该收据及认购书收回作废。2011年8月12日,被告向原告交通银行卡汇入人民币60万元,庭审时原告称确实收到了该笔钱。
另查明���本案双方争议的1号楼8号、9号、12号及15号楼11号商铺,被告公司分别于2011年6月17日、2011年7月5日与魏云静、刘国珍签订了正式的商品房买卖合同,此次被告公司与魏云静、刘国珍之间的交易房价,比与原告张萍所签的合同房价低出847291元。
本院受理该案后,经调解未果。
以上事实有原告(反诉被告)提交的2011年4月9日双方签订的认购书复印件1份、2011年4月9日《收据》复印件一张、2011年6月22日《收条》一张,被告(反诉原告)提交的2011年4月2日张萍签署的《奥兰铂金VIP卡申请函》一份、2011年4月9日张萍签署的《奥兰花园商铺认购书》五份、河南高速花园预售许可证一份、奥兰花园与银行签署的贷款合作协议书三份、郑州同致行地产顾问有限公司营业执照及其与被告签署的《代理销售合同》一份、郑州同致行地产顾问有限公司出具的《情况说明》一份、被告公司���具的2011年6月22日《收条》一张、退款银行凭证一份、《商品房买卖合同》四份及本案开庭笔录在案佐证。
本院认为:当事人协商一致,可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
经查,双方签订的认购书中明确载明,自双方签订认购书之日起三日内,被告与原告签订《郑州市商品房买卖合同》,原告所付定金自双方签署商品房买卖合同之日起转为房款一部分。如原告违反约定,未能于约定期限内签订买卖合同,则被告无需通知原告,有权单方解除认购书,所收定金不予返还。经查该认购书内容不违反法律规定,并且有双方当事人签字盖章,系双方真实意思表示,故对该认购书效力予以认可。庭审时,原告称因被告公司未能为其办理按揭贷款导致双方无法签订正式购房合同,但原告未能提供足以证明被告公司不为其办理贷款手续的证据,且被告公司提供的其与中国银行、招商银行、建设银行签署的三份合作协议显示其具备为购房客户提供选择贷款银行的条件,故原告称被告存在欺诈、违约行为证据不足,本院不予认定。庭审查明的事实显示,双方在签订认购书之日起三日内因故未能签订正式购房合同,原告向被告提供了账户,被告履行审批手续后将原告所交的60万元定金退还原告,双方已达成意向以实际行为解除了认购协议,故原告请求被告向其支付违约赔偿金60万元的诉讼请求缺乏法律依据,本院不予支持。对反诉原告请求判令反诉被告赔偿因其错过销售时机而导致商铺降价销售造成的损失847291元,本院认为该六份认购书已解除,房屋价格的涨落系市场行为,与反诉被告无直接关联性,该项反诉请求证据不足,本院同样不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、驳回原告张萍的诉讼请求。
二、驳回反诉原告河南高速房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费九千八百元,由原告张萍负担;反诉案件受理费六千一百三十六元,由反诉原告河南高速房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在收到判决书之日起十五日内,向本院递交上诉状一式七份,上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将��费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。
审 判 长  刘冰泉
审 判 员  李建涛
代理审判员  孔 瑛

二〇一二年十一月二十六日
书 记 员  易 辉

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