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郑州众易软件开发有限公司与郑州宏宇烟机配件有限公司、李留柱等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

时间:2015-12-14 浏览量:16486

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2012)开民初字2668号
原告(反诉被告)郑州众易软件开发有限公司,住所地郑州高新技术产业开发区翠竹街总部基地38号楼六层。
法定代表人高金龙,董事长。
委托代理人张学军,河南规范律师事务所律师。
委托代理人丁燕。
被告(反诉原告)郑州宏宇烟机配件有限公司,住所地郑州高新技术产业开发区雪松路7号。
委托代理人蔺鸿辰,河南广奥律师事务所律师。
委托代理人李伟光,河南广奥律师事务所律师。
被告(反诉原告)李留柱。
委托代理人蔺鸿辰,河南广奥律师事务所律师。
委托代理人李伟光,河南广奥律师事务所律师。
被告(反诉原告)河南今典物业服务有限公司,住所地郑州经济技术开发区经南三路59号。
委托代理人蔺鸿辰,河南广奥律师事务所律师。
委托代理人李伟光,河南广奥律师事务所律师。
原告(反诉被告)郑州众易软件开发有限公司诉被告(反诉原告)郑州宏宇烟机配件有限公司、被告(反诉原告)李留柱、被告(反诉原告)河南今典物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人张学军、丁燕,被告郑州宏宇烟机配件有限公司委托代理人蔺鸿辰、李伟光,被告李留柱及其委托代理人蔺鸿辰、李伟光,被告河南今典物业服务有限公司委托代理人蔺鸿辰、李伟光到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称,原告租赁被告郑州宏宇烟机配件有限公司位于郑州高新区翠竹街总部企业基地38号楼六层房屋,双方因2011年第四季度电费款产生争议,双方多次协商未果。被告李留柱系被告郑州宏宇烟机配件有限公司代表。原告多次向被告李留柱表明水、电、物业费用可在预付款中暂时扣除,但被告于2012年1月8日擅自切断原告电力供应,封闭步梯,被告河南今典物业服务有限公司将通往原告处的电梯进行了限制。2012年1月12日被告李留柱又发布不实信息,严重侵犯了原告合法经营权及租赁房屋使用权,也影响了原告的商业信誉,造成原告多项损失。故请求判令三被告停止侵权行为,将郑州高新技术产业开发区翠竹街总部企业基地38号楼六层电梯恢复运行,恢复供电;判令被告郑州宏宇烟机配件有限公司、李留柱在原告住所范围内(即总部企业基地)以书面形式向原告公开赔礼道歉;判令三被告连带赔偿原告损失三万元;判令解除原告与被告郑州宏宇烟机配件有限公司的房屋租赁协议;判令被告退还房屋租赁费七万八千元。
被告郑州宏宇烟机配件有限公司、李留柱、河南今典物业服务有限公司辩称,原告起诉案由错误,本案属于房屋租赁合同纠纷,非侵权纠纷;被告李留柱和被告河南今典物业服务有限公司并非租赁协议当事人,在本案中非为适格被告;原告对被告催交电费行为置之不理系酿成本案纠纷的原因,原告未曾支付任何预付款;原告采取停电措施是行使不安抗辩的正当行为,不违反法律规定和协议约定。
反诉原告(本诉被告)诉称,2010年12月20日,郑州众易软件开发有限公司与郑州宏宇烟机配件有限公司签订租赁协议一份,约定前者承租后者位于郑州高新区翠竹街总部企业基地38号楼六层,租期一年。2011年12月29日双方续签了为期一年的租赁合同。后双方因2011年第四季度电费款项发生争议,反诉被告以电器没有增加而用电量明显增加为由拒不支付电费。在反诉原告多次催交但反诉被告不予理睬的情形下,反诉原告才对反诉被告实施了停电等各种措施催促其交纳费用。而反诉被告态度蛮横,不仅未交纳费用,反而损坏本栋楼电梯一部,造成直接经济损失25600元。故请求判令反诉被告支付水电费9997元及电梯修理费25600元(共计35597元);判令反诉被告继续履行租赁协议。
反诉被告(本诉原告)辩称,水电费过高,仅应支付3000元,不应支付物业费;电梯修理费和我方无关;要求解除双方所签租赁协议。
原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下:证据1、租赁协议一份;证据2房屋租赁发票一张,证据1、2证明原告租赁被告处房屋,并支付了全部租金;证据3、照片七张,证明被告李留柱张贴信息诋毁原告商誉,并非法采取断电、封门、停电梯行为,严重侵犯了原告的合法经营权;证据4、录音光盘一张;证据5、录音笔录五份,证据4、5证明被告李留柱、郑州今典物业服务有限公司自2012年1月上旬开始共同实施侵权行为,给原告造成各项损失;证据6、EMS详情单一份;证据7、律师函一份,证据6、7证明原告向被告郑州宏宇烟机配件有限公司邮寄了律师函,与被告李留柱进行沟通;证据8、软件开发协议、软件开发保密协议各一份;证据9、北京天满堂蜂产品有限公司证明一份,证据8、9证明被告的行为给原告造成经济损失。
被告质证认为,对证据1、2真实性无异议,但原告租赁的是第五、六层房屋,租金为2012年度的;对证据3中图五和图六予以认可,对其他照片真实性有异议,不予认可;对证据4不予质证;对证据5认为恰恰证明原告承租被告房屋才能享受政府补贴,原告不能通过解除协议套取政府补贴,原告违约,房租不能抵水电物业费,原告态度消极,对催交电话及信息置之不理;对证据6、7无异议;对证据8真实性有异议,认为与本案无关;对证据9真实性有异议。
经审查本院认为,原告提交的证据1、2、3、6、7真实、合法,与本案具有关联性,应予采信;证据4、5系原告单方制作,无其他证据相互印证,且被告不予认可,本院不予采信;证据8、9与本案无关,本院不予采信。
反诉原告为支持其主张向本院提交证据如下:证据1、2011年度租赁协议书一份;证据2、2012年度房屋租赁协议一份,证据1、2证明因反诉被告欠缴电费而停电,甲方不承担责任;证据3、谭永华证言一份;证据4、照片二张,证据3、4证明反诉被告撬坏了电梯;证据5、水电物业费票据一组,证明反诉被告欠水电物业费共计9997元;证据6、电梯修复收据一组,证明修复电梯费用为25600元;证据7证明一份,证明电梯运行不安全。
反诉被告对上述证据质证认为,对证据1、2真实性无异议,对证明目的有异议,反诉原告无权擅自停水停电,应对其行为承担责任;对证据3、4有异议,证人未出庭,且证言不真实,照片与本案无关;对证据5真实性有异议,反诉被告并未使用5828度电,剩余4900元系2012年物业等费用,反诉被告并未使用,故不应承担;对证据6真实性有异议,系反诉原告伪造,并未产生此费用,且与本案无关;对证据7真实性有异议,认为与其无关。
经审查,反诉原告提交证据1、2、5真实、合法,与本案具有关联性,应予采信;证据3因证人未出庭,且反诉被告不予认可,故本院不予采信;证据4因不能证明其所欲证明的内容,且被告不予认可,本院不予采信;证据6、7与本案无关,本院不予采信。
反诉被告为支持其答辩意见提交证据如下:证据1、录音光盘一张及录音笔录三份,证明反诉原告主张电梯维修费用系虚构,并未真实付款;证据2、往年同期电费单据二份,证明反诉原告主张水电费过高,与实际不符。
反诉原告对上述证据质证称,对证据1从录音中看出电梯确曾遭到人为破坏,维修费用真实可信;对证据2认为与本案无关。
经审查本院认为,证据1、2系单方证据,且无其他证据相互印证,故本院不予采信。
根据双方的陈述、答辩、举证、质证,本院对本案的事实确认如下:2010年12月20日,郑州众易软件开发有限公司与郑州宏宇烟机配件有限公司签订租赁协议书一份,约定郑州宏宇烟机配件有限公司将位于郑州高新区翠竹街总部企业基地38号楼六层(建筑面积为279.9平方米)租给郑州众易软件开发有限公司,用作商务办公场所使用;租期从2011年1月1日起至2011年12月31日止,租金每平方米每月20元;协议第三条第4项第(1)款载明楼层内的消费,按照水表、电表、计量的实际费用由原告支付,若有特殊情况者,可以协商解决;协议第四条第二项载明,被告郑州宏宇烟机配件有限公司协调,在原告租赁期间原则不停水、停电,但因不可抗拒的自然灾害或供水部门及楼层内设施供应中断,以及因原告欠交电费、水费等费用,而造成停水停电,郑州宏宇烟机配件有限公司不承担责任。
2011年12月29日,双方续签租赁协议一份,郑州众易软件开发有限公司继续租赁上述房屋,租期从2012年1月1日至2012年12月31日,租金每平方米每月22元;协议第三条第4项第(1)款载明室内消费,按照水表、电表、计量的实际费用由原告支付,若有特殊情况者,可以协商解决;协议第四条第二项载明,被告郑州宏宇烟机配件有限公司协调,在原告租赁期间原则不停水、停电,但因不可抗拒的自然灾害或供水部门及楼层内设施供应中断,以及因原告欠交电费、水费等费用,而造成停水停电,郑州宏宇烟机配件有限公司不承担责任。
2011年12月9日被告郑州宏宇烟机配件有限公司向原告开具发票一份,显示原告支付房租157468.2元,被告称原告交纳租金为2012年度第五、六层的费用。被告提交2011年12月26日开具的38号楼代收费用收据通知单一份,显示第六层水费为239元,电费为4981.2元,公用电梯、各楼层的消防标志等用电153.9元,2012年度电梯维护费用1600元,2012年元月至6月的物业费为3022.9元。2012年1月11日被告李留柱在原告租赁房屋处张贴告示一份,显示因原告赖账,未解决处理,特此停电,电梯停运,门道关闭。截止庭审(2012年6月1日)原告所租房屋未供电。
另查明,原告所租房屋产权人为被告郑州宏宇烟机配件有限公司,承包人为被告李留柱,物业公司为被告河南今典物业服务有限公司。
本院认为:依法成立的合同应当履行。本案中,原告与被告郑州宏宇烟机配件有限公司签订的二份租赁合同系双方真实意思表示,该合同合法、有效,双方当事人均应当依照合同全面履行各自的义务。2012年1月初,双方因2011年第四季度水电费发生纠纷,后双方协商未果,被告李留柱于2012年1月11日中断原告租赁房屋的供电。本院认为,原告已经按照2012年租赁协议履行了交付租金义务,被告郑州宏宇烟机配件有限公司应当提供符合条件的房屋供原告办公使用,但被告郑州宏宇烟机配件有限公司提供的租赁房屋未能正常供电,其行为构成违约,被告郑州宏宇烟机配件有限公司不能以原告未交纳2011年水电费为由而停止双方2012年租赁协议的履行。被告称其停止供电行为系行使不安抗辩权,但并未向本院提交有效证据证明原告方存在法律规定的不安抗辩权行使情形,故本院对其辩称不予采信。原告称2011年第四季度水电费过高,不应依照通知单支付,但未提供有效证据证明水电费的增加与被告郑州宏宇烟机配件有限公司之间具有因果关系,故原告拒绝交纳水电费的行为对双方续签的2012年租赁协议不能正常履行亦存在一定的过错。
原告请求被告郑州宏宇烟机配件有限公司与被告李留柱赔礼道歉系侵权责任承担方式,本案中存在违约责任与侵权责任竞合问题,原告在辩论意见中明确选择违约之诉,故本院对原告要求赔礼道歉的请求不予支持。因租赁协议相对人均为被告郑州宏宇烟机配件有限公司与原告,被告李留柱、河南今典物业服务有限公司并非合同相对人,故被告李留柱、河南今典物业服务有限公司不应对该纠纷承担责任,亦不能享有合同权利。
原告请求三被告连带赔偿损失30000元,但并未向本院提交有效证据证明其主张,本院对该请求不予支持。原告请求解除双方所签订的房屋租赁协议,本院认为,被告提供的租赁房屋因不能正常供电导致原告无法办公,合同目的不能实现,故对原告该项诉讼请求,本院予以支持。原告请求退还租金,被告郑州宏宇烟机配件有限公司自2012年1月11日起未提供符合条件的租赁房屋,故自2012年1月11日起原告与被告郑州宏宇烟机配件有限公司所签订的租赁协议并未实际履行,但鉴于原告对2012年房屋租赁协议不能继续履行也存在一定过错,本院酌定被告郑州宏宇烟机配件有限公司退还原告已付租金50000元。原告请求超出范围部分,本院不予支持。
关于反诉原告郑州宏宇烟机配件有限公司请求判令反诉被告支付水电等费用,双方在2011年租赁协议中约定楼层内的消费按照水表、电表、计量的实际费用由承租方支付,故本案水电费应以水表、电表显示的用量为标准,庭审时被告称38号楼代收费用收据通知单与电表一致,本院予以认可,根据通知单,原告应交水电费共计5220.2元,通知单载明的其他费用尚未产生,本院不予支持。反诉原告请求电梯修理费,但并未向本院提交证明其主张的有效证据,本院对该请求不予支持。反诉原告请求超出范围部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、解除原告郑州众易软件开发有限公司与被告郑州宏宇烟机配件有限公司于二○一一年十二月二十九日签订的房屋租赁协议。
二、被告郑州宏宇烟机配件有限公司退还原告郑州众易软件开发有限公司租金五万元,于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告郑州众易软件开发有限公司其他诉讼请求。
四、反诉被告(本诉原告)郑州众易软件开发有限公司支付反诉原告(本诉被告)郑州宏宇烟机配件有限公司水电费五千二百二十元二角,于本判决生效后十日内付清。
五、驳回反诉原告(本诉被告)郑州宏宇烟机配件有限公司其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告李留柱、河南今典物业服务有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千四百六十元、反诉案件受理费三百四十五元,共计二千八百零五元,由原告郑州众易软件开发有限公司负担一千四百六十元,被告郑州宏宇烟机配件有限公司负担一千三百四十五元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状一式十份,上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。
审 判 长  刘冰泉
审 判 员  李建涛
代理审判员  孔 瑛

二〇一二年十二月二日
书 记 员  胡向楠

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